本報訊（記者潘彧、周宇寧）前段時間腰斬促銷的亞運城項目，其融資方向安信信託借的信託貸款中仍有約5億元未償還，而這筆信託貸款將於本週日到期。雖然安信信託稱，這一項目不存在兌付風(fēng)險，不過仍引起市場人士對開發(fā)商資金鏈的擔(dān)憂。

　　記者發(fā)現(xiàn)，由於去化差，銀行放款時間拉長，回款緩慢，目前開發(fā)商在資金方面普遍“壓力山大”，以房抵廣告費、工程款等各種費用的現(xiàn)象層出不窮。

　　個案：

　　“腰斬”促銷或為到期信託籌資？

　　腰斬甩賣的亞運城項目開發(fā)商廣州利合房地産開發(fā)有限公司，本週日將迎來近5億元的信託貸款到期。廣州利合於2011年8月17日以年化收益率9.5%的成本發(fā)行了29億元的信託計劃，用於亞運城項目的開發(fā)。而安信信託近日發(fā)佈公告稱，其“廣州亞運城信託貸款集合資金信託計劃”將於2014年8月17日到期，這一信託存續(xù)規(guī)模餘額為約4.93億元，約為成立規(guī)模的16.9%。

　　雖然安信信託稱這一計劃目前暫無兌付風(fēng)險，但亞運城項目今年6月初以幾乎“腰斬”的方式促銷，仍引起市場人士對開發(fā)商回籠資金的擔(dān)憂。

　　申銀萬國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年集合資金房地産信託預(yù)計到期總規(guī)模為1780億元，其中四季度是房地産信託的兌付相對高峰期，為528億元。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)濟增速放緩帶來的通縮以及房地産市場疲軟將是下半年信託行業(yè)的主要風(fēng)險點。

　　數(shù)據(jù)：行業(yè)低谷恰逢千億兌付“壓頂”

　　房地産行業(yè)興衰的軌跡和房地産信託出現(xiàn)了有趣的巧合。

　　房地産信託兌付壓力“巨量壓頂”之時，房地産的各項數(shù)據(jù)均持續(xù)處於低位，進一步加劇了兌付壓力。

　　昨日，國家統(tǒng)計局發(fā)佈了1~7月全國房地産開發(fā)和銷售情況。商品房銷售面積同比下降7.6%，商品房銷售額同比下降8.2%。自從今年年初，商品房銷售面積和銷售額這兩個數(shù)據(jù)便一直處於同比下滑之中。

　　而這些即將面臨兌付的房地産信託，其中很大一部分在房地産市場高歌猛進時發(fā)行的。記者查詢數(shù)據(jù)顯示，2012年全年房地産信託發(fā)行一片火熱，而當(dāng)年12月是近三年房地産信託發(fā)行量最大的一個月。

　　房企：回款時間拉長兩三倍 資金鏈趨緊

　　在巨量信託兌付壓頂之時，房地産開發(fā)企業(yè)到位資金情況仍然不佳，同比增速依然處於低位。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~7月，房地産開發(fā)企業(yè)到位資金68987億元，同比增3.2%，增速比1~6月微弱提高0.2個百分點。

　　房企的資金鏈趨緊從另一個方面也可見一斑：公開資訊顯示，房地産公司利用房産抵扣工程款的現(xiàn)象屢見不鮮。“抵扣工程款有兩個好處，首先可以體現(xiàn)在銷售業(yè)績裏面，抵了就等於把房子賣出去了，其次還可以緩解企業(yè)資金的壓力。”一位廣州本地大型房企銷售部門中層稱。

　　對大部分房企而言，如何保證銷售回款已經(jīng)成為重中之重。據(jù)媒體報道稱，目前各家公司回款率均有所下滑，往年可達九成回款，今年能達到80%左右已經(jīng)相當(dāng)不易。

　　上述中層告訴記者，在銀行放款順利的時候，從購房者簽署貸款合同到房企收到尾款，大概只要7~15天，但現(xiàn)在，商業(yè)貸款放款需要一個月甚至一個半月，公積金的放款時間可能更長。另一位本地房企行銷部負(fù)責(zé)人也表示，如果從消費者下訂開始計算，房企最長要等三個月左右才能完全回款。

　　融資：信託融資規(guī)模銳減 資管渠道興起

　　在房地産信託到期量巨大的同時，新發(fā)集合信託中投向房地産領(lǐng)域的項目無論從數(shù)量和融資規(guī)模來看都有“縮水”之勢。用益信託工作室的數(shù)據(jù)顯示，投向房地産的集合信託7月全月募集的資金僅為174.07億元，同比大降近六成。

　　一邊是房地産到期規(guī)模巨大，另一方面是信託融資規(guī)模的下降，這使得不少市場人士擔(dān)心，中間巨大的資金缺口若一旦難以對接上，或會造成開發(fā)商資金鏈斷裂。不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，並非所有房地産信託項目都需要“借新還舊”。有些項目已提前收回資金，或找到新的接手資金。

　　此外，啟元財富投資分析總監(jiān)汪鵬指出，有不少中小開發(fā)商由於無法從信託獲得融資，去年起已陸續(xù)轉(zhuǎn)向資管渠道。“資管的條件要相對寬鬆一些。”

　　預(yù)測：下半年開發(fā)商資金鏈或仍緊繃

　　在央行定向?qū)掦牭恼{(diào)節(jié)之下，目前市場資金面總量相對寬鬆。不過，由於7月金融數(shù)據(jù)大幅弱于預(yù)期，有業(yè)內(nèi)人士估計未來或有降息的可能。

　　但是，對於開發(fā)商而言，全面寬鬆的價格政策或仍難改善其資金鏈壓力。汪鵬指出，這並不會使房地産市場馬上回升，因為“開發(fā)商負(fù)債率仍然高企，而且很多中小開發(fā)商仍在被動加杠桿，在這種情況下開發(fā)商無法在短期內(nèi)擴張。只有當(dāng)?shù)禺b商去化得差不多了，價格政策才會見效。”

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　　信託公司將面臨評級大考

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　　這個等級將是衡量信託公司風(fēng)險程度、監(jiān)管規(guī)劃和合理配置監(jiān)管資源的主要依據(jù)。