2014年4月到5月,山東社科院省情研究中心、山東大明經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心對(duì)濟(jì)南房地産市場(chǎng)及政策評(píng)價(jià)進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示,三成以上的受訪(fǎng)者判斷濟(jì)南房?jī)r(jià)會(huì)下跌;與住宅“泡沫”相比,濟(jì)南商務(wù)樓樓市的“泡沫”更值得注意。

　　該房地産調(diào)查內(nèi)容包括房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷、購(gòu)房計(jì)劃、購(gòu)房原因、購(gòu)房付款方式等。結(jié)果顯示,35.42%的公眾認(rèn)為2014年濟(jì)南市房?jī)r(jià)會(huì)下跌,但跌幅不大;29.48%的公眾認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)保持穩(wěn)定;22.12%的公眾認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)升,但是幅度也不會(huì)很大。另外一些受訪(fǎng)者認(rèn)為房?jī)r(jià)走勢(shì)不好判斷。

　　山東大明經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心主任王漢斌告訴記者,這個(gè)結(jié)果非常有意思,公眾對(duì)於房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷與開(kāi)發(fā)企業(yè)正好“相反”。

　　“大多數(shù)房地産企業(yè)認(rèn)為2014年濟(jì)南市的房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升,但是漲幅不大。”王漢斌説,與公眾對(duì)住宅價(jià)格看跌相比,對(duì)於商務(wù)樓的價(jià)格,32.80%的公眾認(rèn)為將會(huì)上漲。

　　“一方面,是因?yàn)樽≌瑯鞘姓w低迷的大環(huán)境影響到受訪(fǎng)者的判斷;另一方面,受訪(fǎng)者對(duì)濟(jì)南省會(huì)城市的服務(wù)業(yè)發(fā)展前景看好,因此拉高了商務(wù)樓價(jià)格的走勢(shì)。”對(duì)此,王漢斌表示,從調(diào)查結(jié)果來(lái)看,作為二線(xiàn)城市的濟(jì)南,要把握好商務(wù)樓需求的市場(chǎng)容量,和住宅相比,濟(jì)南市商務(wù)樓的“泡沫”更明顯、更值得注意。

　　調(diào)查結(jié)果顯示,39.65%的公眾購(gòu)買(mǎi)住宅是為了改善居住條件,31.26%的公眾是為了子女購(gòu)房,13.06%的公眾是為了解決個(gè)人的居住問(wèn)題。很顯然,改善型剛需是支撐濟(jì)南樓市的主要力量。

　　而在當(dāng)前樓市走向不明朗的情況下,61.27%的受訪(fǎng)者表示會(huì)考慮在半年內(nèi)購(gòu)房,25.16%的受訪(fǎng)者選擇在一年內(nèi)購(gòu)房,而7.41%的公眾先看看再説。

　　“應(yīng)該説市場(chǎng)需求很強(qiáng)烈,但是觀(guān)望情緒也很明顯。”王漢斌分析説,濟(jì)南房産市場(chǎng)自住和改善型需求是主力,這與濟(jì)南的城市進(jìn)化是相符的。大部分受訪(fǎng)者表示將會(huì)在半年內(nèi)出手,這與他們判斷年內(nèi)樓價(jià)將會(huì)調(diào)整完畢,政府不會(huì)容忍樓市長(zhǎng)期低迷有關(guān)。

　　對(duì)於部分公眾近期內(nèi)不打算購(gòu)買(mǎi)住宅樓的原因,調(diào)查顯示最主要的原因是經(jīng)濟(jì)條件不允許。30.57%的受訪(fǎng)者因?yàn)榻?jīng)濟(jì)條件有限,近期不考慮買(mǎi)房,而24.48%的公眾表示是因?yàn)槭芟拶?gòu)限貸政策的制約,23.46%的公眾認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)降,想再等等看。

　　而對(duì)於有購(gòu)買(mǎi)住宅計(jì)劃的人,在置業(yè)時(shí)66.61%的公眾會(huì)選擇銀行按揭,另有17.59%的公眾會(huì)選擇公積金貸款,這意味著通過(guò)貸款方式買(mǎi)房的比例能佔(zhàn)到近85%。

　　王漢斌認(rèn)為,對(duì)於大多數(shù)人而言,經(jīng)濟(jì)問(wèn)題是制約購(gòu)房的首要問(wèn)題,這從另外一個(gè)角度説明瞭信貸對(duì)於房地産市場(chǎng)的意義。

　　“國(guó)內(nèi)購(gòu)房者的首付比例普遍較高,加上中國(guó)傳統(tǒng)文化因素的影響,國(guó)民一般不會(huì)輕易拋棄房産,而且我省房地産市場(chǎng)上的投機(jī)因素相對(duì)較弱,因此相關(guān)部門(mén)應(yīng)該考慮制定和執(zhí)行與我省省情一致的房地産政策,不宜與全國(guó)一刀切。”王漢斌表示,目前取消限購(gòu)對(duì)於房地産市場(chǎng)意義不大,只有信貸放開(kāi)才能夠真正激發(fā)房地産市場(chǎng)。

　　據(jù)王漢斌介紹,由於調(diào)查是在今年春夏之交進(jìn)行的,當(dāng)時(shí)濟(jì)南市政府並沒(méi)有做出取消限購(gòu)的決定。因此,在調(diào)查時(shí)對(duì)於限購(gòu)限貸政策還進(jìn)行了考量。

　　結(jié)果顯示,45.71%的公眾認(rèn)為限購(gòu)限貸政策既不合理也不合法,應(yīng)該取消;22.47%的公眾認(rèn)為上有政策,下有對(duì)策,限購(gòu)限貸政策已經(jīng)名存實(shí)亡;另有,11.64%的公眾認(rèn)為該政策對(duì)樓市影響不大,房?jī)r(jià)仍會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng)。只有20.18%的公眾認(rèn)為限購(gòu)限貸政策有利於房?jī)r(jià)調(diào)控,房?jī)r(jià)會(huì)走低,應(yīng)該堅(jiān)持。

　　“由此看來(lái),政府取消限購(gòu)政策還是符合大多數(shù)人的想法的。”而在王漢斌看來(lái),限購(gòu)限貸政策也有違市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則。“老實(shí)説,這個(gè)政策出發(fā)點(diǎn)還是好的,是為了打擊過(guò)度投機(jī)投資,引導(dǎo)市場(chǎng)理性,制止房地産虛火上升。但從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則看,的確極不合理也未必合法。不管你承認(rèn)不承認(rèn),房地産業(yè)的地位就擺在那裏,目前還沒(méi)有哪個(gè)産業(yè)能夠代替它對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。”

　　王漢斌認(rèn)為入市與否和貸款與否,不妨交給公眾和銀行按照風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)的原則,自主去決定。政府要做的只是風(fēng)險(xiǎn)提示和考慮困難人群的居住保障。政府對(duì)市場(chǎng)的干涉過(guò)深,遲早會(huì)使自己陷入兩難境地。