7月末，越來越多的改善型樓盤開始步入市場。作為限價令鬆綁的延續(xù)，單價破4萬元的項目開始增多，甚至還有個別總價近千萬的樓盤再現(xiàn)了“日光”舊景。於是，單價、總價均較高的中高端改善樓盤在冷清的北京樓市中悄然興起。根據(jù)亞豪機構預計，8月份可能開盤的32個新盤中，有一半是改善型項目。而上周新開盤的千萬級別項目北五環(huán)亞奧·金茂悅項目更是以現(xiàn)房姿態(tài)面世，被傳一小時內就銷售3億元。再加上二手房成交量的明顯回升，近期樓市的一些新變化似乎都印證著購房窗口打開，購房人觀望在逐步消退，開始理性抄底。

　　真的是這樣嗎？北京青年報記者日前探訪了多處中高端項目後發(fā)現(xiàn)，樓市的回暖遠未像公佈的銷售數(shù)據(jù)那般耀眼。大部分中高端的改善項目雖然對外報出了較高的價格，但實際上，在每個售樓處現(xiàn)場，看房人都可以坐下來和銷售員好好“砍砍價”。一些電商機構甚至與開發(fā)商合作推出了為購房人提供首付貸款的金融服務，再加上名目繁多的各類優(yōu)惠，大部分改善型樓盤為了達成交易，實際上都以相對低價或降價的姿態(tài)被推入了市場。“無折扣不買房”已經在買房人中間形成了共識。

　　調查

　　多個改善型樓盤扎堆入市 售樓處報價都能“坐下來談”

　　在各大房地産門戶網(wǎng)站，可以找到大量新盤入市的資訊，不難發(fā)現(xiàn)，改善型的中高端項目，從7月底就開始形成了新盤扎堆的現(xiàn)象。也正是在大量同質化産品的競爭下，如何打動買房人自然成了開發(fā)商的重中之重。北京青年報記者在隨買房人實地探盤時發(fā)現(xiàn)，面對高總價的改善型項目，無論售樓員如何介紹自身優(yōu)勢，真正能打動購房人的仍是售樓員口中的“價格可以坐下來聊一聊”。

　　上週末，北青報記者和準備賣小換大的趙女士一同前往保利融創(chuàng)·楓丹壹號項目看房，與許多改善型項目一樣，楓丹壹號的售樓處內醒目地擺著周圍地價的比照圖，似乎在提醒著看房人，項目的售價僅相當於地價的水準。負責接待講解的項目售樓員小孔（化名）表示，項目在售戶型從兩居三居到聯(lián)排別墅都有。對於趙女士感興趣的145平方米三居，她報出了600萬元總價，折合每平方米的價格超過了4萬元。

　　對於這樣的價格，在看到趙女士明顯猶豫後，小孔連忙表示，“您可以先看看樣板間，價格我們可以坐下來談。”

　　在看過樣板間，確認趙女士確實有買房意願後，小孔在項目的戶型圖上開始計算真實的價格。她以一套七層的145平方米三居室為例，單價約39986元/平方米，實際價格為576萬元，而後她又表示，項目方還給出了額外的優(yōu)惠，折扣之後，扣除電商的優(yōu)惠和付款方式的優(yōu)惠，小孔實際給趙女士的報價為558萬元，相比最早600萬元的價格，低了近50萬元。

　　類似價格可以“聊一聊”的情況在改善項目集中的亦莊區(qū)域十分普遍。不久之前這個區(qū)域曾因為城建·海梓府推出過28800元/平方米起的特價團購房而被認為打開了降價窗口。如今，當記者來到與海梓府緊鄰的亦莊·金茂悅時，發(fā)現(xiàn)項目即將新推出的樓座均價已經突破了4萬元/平方米。

　　“其實不是我們漲價了，而是之前海梓府的特價房噱頭的意味太濃，28000元/平方米的特價房只有幾套，一般購房人還買不到。”對於項目漲價的疑慮，接待記者的金茂悅售樓員解釋道，實際海梓府的簽約價格在36000元/平方米左右，而金茂悅作為區(qū)域內主打綠色科技住宅、精裝修品質更高的項目，即將加推的五期産品報價雖然突破了4萬元/平方米，但實際上與6月份開盤的四期産品價格差距並不大。

　　售樓員給記者算了一筆賬，最受歡迎的161平方米四居室，單價約42000元/平方米，總價約為676萬元，相比前一期3.8萬元左右的價格上漲明顯。但實際上，這個價格同樣是可以談的。售樓員表示，新加推的産品進一步加大了促銷力度，除了與網(wǎng)站合作的5萬元抵10萬元優(yōu)惠外，還有一個9.5折的優(yōu)惠，這樣算下來折後的價格約為633萬元，便宜了40多萬元。再加上開盤當天根據(jù)付款方式還將有不同的折扣，預計總價相比報價能降低50萬元，單價約合在3.9萬元/平方米，與此前的售價差距不小。

　　發(fā)現(xiàn)

　　改善型買房受困二套房高首付

　　電商配合項目推出首付分期或首付貸款

　　除了價格上的直接讓利，還有許多項目明裏暗裏為購房人打通了各個限制渠道。

　　在朝陽區(qū)某項目售樓處，一位售樓員給前來諮詢的北青報記者認真地算著經濟賬，135平方米的三居室，全下來約700萬元，由於前來買房的多是改善型置業(yè)，因此按照現(xiàn)行政策，首付往往需要達到70%。“現(xiàn)在沒那麼多錢也沒關係，我們可以做首付分期。”售樓員拿著筆在樓書上算著：700萬的房子，開盤時可以先交30%的首付，即210萬元；剩餘的40%，也就是280萬元，可以在之後的一年時間裏交齊即可。