北京商報訊（記者 齊琳 阿茹汗）數(shù)據(jù)顯示，7月北京商品住宅合計簽約套數(shù)為6200套，環(huán)比上漲21.17%，成為北京商品住宅市場最近3個月來的新高，北京商報記者昨日翻看具體成交配比發(fā)現(xiàn)，自住房簽約量加大是成交量回升的主要原因，剔除後，純商品房的成交反而環(huán)比下降11.8%，因而新房市場回暖説尚不成立。

　　亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，7月6200套成交商品住宅中，兩個自住房項目金隅·匯星苑、首創(chuàng)·悅都匯分別簽約了1520套和166套，佔到了總成交量的三成。而在扣除這兩個自住房項目的交易量後，7月北京商品房住宅僅成交4514套，再次環(huán)比下滑一成。

　　北京新房銷量自3月簽約7000余套之後一路下滑，4月降至6000余套；五六兩個月又下降了1000套，降至5000余套；7月再減500套，降至4514套。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析稱：“上月，如果沒有自住房的簽約貢獻(xiàn)，實際市場頹勢依然沒能得到改變。”

　　高姍進(jìn)一步解釋稱，普通商品房成交量進(jìn)一步萎靡是因為銀行對房地産持續(xù)偏緊的信貸政策直接影響了購房人的消費能力。另外，大量自住房的入市也在持續(xù)加重購房人的觀望情緒。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著自住房先後開盤，進(jìn)入實際買賣環(huán)節(jié)後，自住房對於純商品房市場的價格平抑以及結(jié)構(gòu)調(diào)整作用也會愈發(fā)明顯。

　　根據(jù)北京中原地産市場研究部統(tǒng)計，7月北京新建商品房住宅成交均價為24837元/平方米，環(huán)比下降5.69%，價格與去年同期持平。然而除去自住房，7月新房的成交均價為26066元/平方米，環(huán)比下降幅度僅為1.02%。另有分析稱，除了整體拉低成交價格外，自住房也在影響周邊商品住宅的銷售價格，迫使定位剛需的開發(fā)商低價入市。

　　除此之外，在高姍看來，在自住房入市衝擊下開發(fā)商的銷售策略發(fā)生了轉(zhuǎn)變，致使剛需項目入市量相對減少，中高端改善型項目供應(yīng)增加，自住房正在從結(jié)構(gòu)上改變北京樓市的供應(yīng)模式。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京樓市供應(yīng)仍然以剛需為主，累計供應(yīng)套數(shù)佔供應(yīng)總量的80%，然而7月供應(yīng)形勢發(fā)生了變化，剛需盤供應(yīng)比例降至76%，在扣除自住房後，剛需盤的供應(yīng)比例降至與中高端項目持平。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年全年北京可供應(yīng)的自住房數(shù)量將突破4萬套，相比2013年的商品房住宅成交，4萬套相當(dāng)於增加50%的供應(yīng)。因此，高姍預(yù)計在自住房衝擊下，剛需項目在加速去庫存的同時，為了避開與自住房直面交鋒而會適度減少供應(yīng)，從而為改善型商品房留出更多市場空間。另外，未來幾個月北京樓市成交量在自住房作用下持續(xù)維持高位水準(zhǔn)，成交價格則在自住房和高端項目入市共同作用下將呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢。(王飛/製表)