在此番房地産市場(chǎng)的調(diào)整中，“逐步回歸理性”是不少業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。當(dāng)前，各地先後發(fā)佈政策為樓市鬆綁減壓，以浙江為例，在8個(gè)限購(gòu)城市中，已出現(xiàn)了集體限購(gòu)鬆動(dòng)。四川更是出臺(tái)了直接貼息銀行3%的政策來支援剛需市場(chǎng)。不過從短期來看，成效並不明顯。更有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)的問題應(yīng)該交給市場(chǎng)去解決，地方政府不宜過多干預(yù)。

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　　在地方政府積極“救市”之時(shí)，房?jī)r(jià)仍然在固執(zhí)地往下走。

　　中國(guó)指數(shù)研究院8月1日發(fā)佈的7月份百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10835元/平方米，環(huán)比6月下跌0.81%，這也是繼5月、6月以來的第3個(gè)月持續(xù)下跌。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，100個(gè)城市中76個(gè)城市環(huán)比下跌，僅24個(gè)城市環(huán)比上漲。

　　截至目前，在全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，已經(jīng)有31個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度的鬆動(dòng)，佔(zhàn)比超過60%。

　　中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，放鬆限購(gòu)無法從根本上扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場(chǎng)庫存高企、供大於求的局面，但在一定程度上有助於穩(wěn)定預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)回穩(wěn)。金融支援是否到位、企業(yè)促銷力度以及需求預(yù)期的轉(zhuǎn)變將是市場(chǎng)回升的關(guān)鍵要素。

　　在網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)夏季論壇上，民生證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邱曉華表示，今年底或明年初，房地産市場(chǎng)很可能會(huì)回到更多由公平市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和合理供求關(guān)係以及政府必要的監(jiān)管下的理性發(fā)展，因此房?jī)r(jià)不會(huì)再重復(fù)過去暴漲、暴跌的極端現(xiàn)象。

　　房?jī)r(jià)環(huán)比連跌3個(gè)月

　　百城房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)第3個(gè)月下跌，從漲跌城市個(gè)數(shù)看，76個(gè)城市環(huán)比下跌，24個(gè)城市環(huán)比上漲。與6月相比，7月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少了5個(gè)，其中漲幅在1%以上的有3個(gè)，較6月減少4個(gè)；7月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較6月增加5個(gè)，其中跌幅在1%以上的有39個(gè)，較6月增加4個(gè)。

　　包含四個(gè)一線城市在內(nèi)的十大城市全部環(huán)比下跌，且跌幅超過全國(guó)。房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅逐漸加深，同比漲勢(shì)也日漸微小。7月百城住宅價(jià)格同比上漲4.72%，漲幅較6月縮小1.76個(gè)百分點(diǎn)，為連續(xù)第7個(gè)月縮小。100個(gè)城市中，有48個(gè)城市住宅價(jià)格同比上漲，上漲城市個(gè)數(shù)較6月減少15個(gè)。

　　此外，上半年大多數(shù)房企銷售金額仍然同比下滑，而能夠完成全年銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的企業(yè)僅為少數(shù)。在中國(guó)指數(shù)研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的23家公佈銷售目標(biāo)的房企中，平均完成率為40.3%，其中4家房企完成不足三分之一。相比之下，恒大地産、萬科、中海地産三家標(biāo)桿品牌房企完成目標(biāo)了的50%，目前完成目標(biāo)40%以上的企業(yè)有12家。

　　房?jī)r(jià)下跌的另一個(gè)原因是庫存。上半年，我國(guó)商品住房銷售面積為42487萬平方米，同比下降了7.8%，銷售額也同比下降9.2%；待售面積則增至35917平方米，同比增加了25%。住宅施工面積也同比增長(zhǎng)8.3%。

　　“從一、二線城市看，2013年市場(chǎng)的瘋狂上漲誘發(fā)大量新房集中上市，為消化結(jié)構(gòu)性過剩與階段性高供給，普通商品房?jī)r(jià)格將進(jìn)入為期2~3年的調(diào)整期。儘管長(zhǎng)期拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，但短期下跌難以避免。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士鄒琳華説。

　　樓市正逐步回歸理性

　　當(dāng)前，大部分限購(gòu)城市也開始出臺(tái)相關(guān)“救市”措施，天津、南寧、無錫、合肥等超過30個(gè)城市限購(gòu)政策調(diào)整或取消，但業(yè)內(nèi)對(duì)放鬆限購(gòu)的效果預(yù)期並不看好。

　　黃瑜表示，部分庫存過大、需求不足的城市，通過放鬆限購(gòu)、調(diào)整公積金政策等措施力圖維持市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)作。供應(yīng)方面，迫於庫存高企和負(fù)債率較高的壓力，多數(shù)房企採(cǎi)取低價(jià)加推、降價(jià)促銷等策略，加大推盤以價(jià)換量以保障業(yè)績(jī)。“在市場(chǎng)資訊更發(fā)達(dá)的大中城市，品牌房企對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)更加敏感，促銷項(xiàng)目增多且價(jià)格下調(diào)幅度擴(kuò)大，但需求方面，消費(fèi)者仍然預(yù)期市場(chǎng)保持下行，入市意願(yuàn)不高，市場(chǎng)成交沒有明顯改善。”

　　同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，預(yù)計(jì)在2014第三季度，限購(gòu)等救市政策出臺(tái)難以對(duì)低迷期市場(chǎng)起到比較大的刺激作用，開發(fā)企業(yè)仍然要堅(jiān)持“跑量”的基本原則，千方百計(jì)消化庫存。

　　7月28日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)佈的2014年《中國(guó)住房發(fā)展(中期)報(bào)告》顯示，我國(guó)大中城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)由全線上漲到普遍微跌的主動(dòng)調(diào)整態(tài)勢(shì)，中國(guó)樓市告別兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)期，正逐步回歸理性。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛説，市場(chǎng)的問題要交給市場(chǎng)解決，對(duì)於這次市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)整，地方政府不宜過多干預(yù)。

　　他認(rèn)為，今後樓市調(diào)控應(yīng)側(cè)重區(qū)間調(diào)控，綜合房?jī)r(jià)、庫存、投資等多元指標(biāo)。如果房?jī)r(jià)跌幅不超過30%，庫存沒有超過6至10個(gè)月，投資也沒有大幅下滑，那麼政府不要急於干預(yù)，還應(yīng)採(cǎi)取中性的金融與財(cái)政政策。(記者 胡健 發(fā)自北京)