下半年以來，各二三線城市樓市放鬆限購有開閘之勢(shì)。其中呈現(xiàn)出一個(gè)明顯的特徵，即將中高端住宅列為首批放開限購房源。但對(duì)於一線城市來説，豪宅若要走出單邊行情，尚需市場(chǎng)檢驗(yàn)。

　　7月28日，杭州市住房保障和房産管理局通過微博發(fā)佈：“從7月29日零時(shí)起，購買本市蕭山區(qū)、余杭區(qū)住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄；購買主城區(qū)140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情況查詢記錄。”限購放鬆再次從高端住宅入手。

　　高端住宅限購放鬆城市增加

　　其實(shí)，從近期限購變化特徵來看，很多城市選擇先放開高端樓市。從7月份，蘇州全市已取消對(duì)90平方米以上住房的限購政策，與蘇州政策較為相似的還有武漢限購政策的調(diào)整。同月，武漢140平方米以上的住房（包括新建商品房和二手房）不再納入限購範(fàn)圍。

　　7月26日起無錫取消90平方米以上住房的限購政策；5月29日，海南本省人海口購房120平方米以上可落戶海口，側(cè)面突破了中高端住宅市場(chǎng)限購政策。

　　總體來看，近期各地限購政策開始出現(xiàn)定向?qū)掦牭木置妫渲校恍┏鞘兄懈叨俗≌紫热∠拶彸蔀檫@些城市限購政策調(diào)整的一個(gè)較重要的特徵。

　　放開中高端是否將成為二三線城市放鬆限購一個(gè)方向，那麼，目前二三線放鬆高端住宅限購是否可行？同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中高端市場(chǎng)放開限購不是不可以，因?yàn)閺谋举|(zhì)上講，中高端住宅市場(chǎng)和中小戶型自住需求為主的普通商品住宅市場(chǎng)可以歸結(jié)為不同的市場(chǎng)需求，在當(dāng)前市場(chǎng)背景下，豪宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)變化情況基本上對(duì)於普通商品住宅沒有太多影響。

　　從當(dāng)前限購政策變化特徵來説，張宏偉認(rèn)為，中高端住宅市場(chǎng)放開限購可行。從限購政策發(fā)展趨勢(shì)來看，其他高端大戶型庫存偏大的城市勢(shì)必也會(huì)效倣上述政策調(diào)整的內(nèi)容，以此適度刺激中高端市場(chǎng)需求，有效去化高端大戶型房源庫存。對(duì)於中高端市場(chǎng)可以從限貸的角度抑制樓市投資需求，而不是限購。限購政策如果有必要進(jìn)行調(diào)整，可對(duì)豪宅和郊區(qū)別墅放開限購，改的以限貸和稅收手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。

　　張宏偉還認(rèn)為，從未來預(yù)期出臺(tái)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制來看，勢(shì)必會(huì)通過稅費(fèi)、市場(chǎng)手段形成“去投資化”機(jī)制，這樣的調(diào)控機(jī)制一旦形成，大量的投資客、投機(jī)客會(huì)被擠出房地産市場(chǎng)，從這個(gè)角度來看，即使所有城市限購政策全部取消，中高端豪宅市場(chǎng)也難以再對(duì)樓市造成比較大的影響。

　　但亞太城市房地産業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為：“根據(jù)27個(gè)已取消限購政策的城市看，只有5個(gè)城市採取放開中高端樓市的方式，説明是非主流。屬於供求的區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性局部的現(xiàn)象，體現(xiàn)限購政策差別化執(zhí)行，也是分類調(diào)控的表現(xiàn)。”

　　一線城市放鬆時(shí)機(jī)未到

　　7月27日，有消息稱，北京市住建委決定將適度放開高端商品房項(xiàng)目，加強(qiáng)稅收徵管，保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，並適時(shí)合理調(diào)整普通住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。完善價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，對(duì)定價(jià)基本符合市場(chǎng)實(shí)際的項(xiàng)目加快審批。

　　去年下半年，北京對(duì)價(jià)格較高的高端商品房的入市實(shí)行價(jià)格管控，4萬元以上新盤預(yù)售審批幾乎停滯。不過今年上半年以來，對(duì)於高端項(xiàng)目的控制已經(jīng)有所鬆動(dòng)，一些價(jià)格較高的樓盤開始陸續(xù)入市。

　　從最近幾個(gè)月的入市項(xiàng)目即可以看出，均價(jià)4萬元/平方米以上項(xiàng)目達(dá)數(shù)十個(gè)，其中不乏接近10萬元/平方米的項(xiàng)目。7月入市的亞奧悅家園均價(jià)每平方米超過5萬元。海澱區(qū)清河區(qū)域的學(xué)府樹家園均價(jià)6萬元/平方米左右。6月份拿到預(yù)售許可的位於海澱區(qū)東升鄉(xiāng)的薊門名居，最高價(jià)格9.7萬元/平方米左右。

　　偉業(yè)顧問集團(tuán)北京公司高端項(xiàng)目行銷部部長(zhǎng)佟易對(duì)中國房地産報(bào)記者表示，今年以來，均價(jià)接近10萬元/平方米的項(xiàng)目並不少，應(yīng)該明年推出的也會(huì)很多。因?yàn)槿ツ暌荒昴玫牡貎r(jià)都比較高，在這一年中需要消化，這樣必然導(dǎo)致明年放入市場(chǎng)中的産品都得在10萬元/平方米左右。

　　而此次北京市住建委則表示將適度放開高端商品房項(xiàng)目。對(duì)定價(jià)基本符合市場(chǎng)實(shí)際的項(xiàng)目加快審批。隨著高端市場(chǎng)的放量供應(yīng)，市場(chǎng)庫存量消化壓力也在加大。在此背景下，似乎放鬆高端樓市的限購有了合理的理由。

　　同時(shí)，二三線城市陸續(xù)放開中高端住宅限購，甚至一些城市全面放開限購。那麼以北京為代表的一線城市是否也具備了放鬆高端住宅限購的條件呢？

　　張宏偉對(duì)中國房地産報(bào)記者表示：“一線城市今年很難説會(huì)取消限購，包括高端市場(chǎng)，目前看一線城市高端住宅限購暫時(shí)還不到時(shí)機(jī)。”

　　“按照庫存量與遏制投資性投機(jī)性需求及房?jī)r(jià)反彈性三項(xiàng)指標(biāo)看，目前一線城市不太具備全面放開高端限購的條件。”謝逸楓表示，一線城市的高端市場(chǎng)限購政策短期內(nèi)不會(huì)取消，但不排除區(qū)域調(diào)整。特別是一線城市郊區(qū)與新區(qū)庫存過高，去化週期超過合理期及房?jī)r(jià)下行嚴(yán)重的區(qū)域，具有放鬆限購的理由與條件。譬如廣州的南沙等。

　　佟易還向中國房地産報(bào)記者表示，從一線城市來講，其實(shí)現(xiàn)在放開也沒有太大意義，對(duì)於高端市場(chǎng)市場(chǎng)而言，是不是放鬆限購，對(duì)買家來説影響並不大。他們可以通過自已的方式來解決這個(gè)問題，比如以公司名義購買等等。高端放開與否看的是政府的態(tài)度，只是一種表態(tài)，沒什麼實(shí)際意義。在現(xiàn)階段，各方面輿論壓力都比較大，所以對(duì)於一線城市不會(huì)選擇在現(xiàn)在放開高端限購。但從趨勢(shì)來看，高、中、低端肯定是要分類調(diào)控的。按現(xiàn)在的政策趨勢(shì)，要放開限購也是要先放開高端市場(chǎng)。　(中國房地産報(bào)記者 鞠曉波 北京報(bào)道 )