當前，房地産行業(yè)面臨的信貸因素正在朝有利剛需的方向變化；政策微調以“千方百計”消化庫存，預計降價跑量將會貫穿整個下半年，由上半年的量價齊跌向價跌量升的階段過渡。6月銷售數(shù)據(jù)超預期意味著基本面見底時間提前，超額收益將逐步顯現(xiàn)。未來信貸因素的變化以及購房者的行為將對成交更具影響，從而也將影響地産板塊超額收益。站在當下，地産板塊值得積極關注。

　　信貸因素向有利剛需的方向變化

　　7月23日，我們對37個城市共計113個樓盤進行了調查，重點關注首套房的按揭貸款利率情況，主要觀察到兩個現(xiàn)象，一是部分城市地方商業(yè)銀行出現(xiàn)折扣，如杭州商業(yè)銀行9.9折、無錫商業(yè)銀行9.5折，農商行在上海、北京和無錫等地的樓盤都有9.5折；二是各個銀行包括四大行在內，從上浮到回歸基準的較多。綜合來看，儘管折扣仍然較少，但是首套房按揭貸款利率變化正呈現(xiàn)一個倒U型：從去年年底的折扣減少、到今年年初的回歸基準、到今年一季度的上浮5%-10%、到今年4-5月份上浮10-20%，再到目前的逐步回歸基準。我們認為，信貸因素正在朝有利剛需購房者的方向變化。

　　事實上，我們在5月份特別是在央行喊話以來，就一直堅持判斷首套房按揭貸款成本終究會下降，這種下降或是來自市場自發(fā)的調整(長端利率的自身調整)或是來自政府適當?shù)慕槿?央行窗口指導、定向降準、定向再貸款等，和設立住房金融機構)。值得注意的是，7月23日召開的國務院常務會議，部署了多措並舉緩解企業(yè)融資成本高問題，即降低社會整體的資金成本，這或將間接傳導至按揭貸款利率。

　　按揭成本的下降對剛需購房者具有較大的吸引力，根據(jù)我們簡單的測算，如果首套房按揭貸款利率由上浮10%回歸至基準，其效果相當房價向下調整6%。而經過三年的限購限貸之後，投資投機需求已經基本被擠出，同時，從購房者的年齡段也可以看出剛需購房者佔據(jù)目前市場需求的絕大部分。綜合兩方面因素，我們認為，信貸因素的改善將促進剛需入市，從而使得成交恢復。

　　政策微調消化庫存降價跑量將成主旋律

　　據(jù)媒體報道，住房和城鄉(xiāng)建設部部長陳政高主持召開了其履新後的第一場全國住房城鄉(xiāng)建設工作座談會，提到“千方百計消化庫存”。我們認為，陳部長的表態(tài)，從側面反映了目前各個城市房地産銷售疲軟、庫存高企的事實。儘管統(tǒng)計局公佈的今年1-6月的銷售數(shù)據(jù)超出了市場預期，但從數(shù)據(jù)看，全國商品房銷售面積累計同比依然下滑了6%，並且30個大中城市的數(shù)據(jù)尚未出現(xiàn)明顯改善。此外，庫存水準繼續(xù)快速上升，去化週期進一步拉長。

　　截止到目前為止，已經有約20個原先限購的城市對限購政策進行了一定的調整，還有一些城市在公積金政策、財稅政策以及落戶政策方面也制定了一些有利剛需的調整。我們認為，本屆政府對於房地産市場的態(tài)度始終堅持以市場為導向，這也與十八大的精神一致。同時，政府對住房市場的基本目標，即是習總書記在去年年底提到的“滿足群眾基本住房需求、實現(xiàn)全體人民住有所居”，在這個基礎上，地方政府關於呵護剛需的政策措施也就顯得順理成章。我們預計，政策的微調將在各地持續(xù)，這對未來的成交也將産生積極影響，有助於消化當前房地産的高庫存。

　　房地産市場的成交疲弱使得開發(fā)商2014年上半年的銷售目標完成情況都不盡如人意，時間過半任務完成過半的開發(fā)商較少，大部分的完成度在35-40%左右，如果不調整全年的目標，下半年的銷售壓力都會比較大。同時，開發(fā)商的推盤高峰普遍集中在三四季度，考慮到當前庫存已處於高位，如果需求不能有效恢復，批售比的數(shù)據(jù)將會繼續(xù)惡化。

　　從數(shù)據(jù)來看，重點城市的房價從5月開始已經出現(xiàn)環(huán)比下跌。結合庫存水準以及開發(fā)商的情況，我們預計，降價跑量將會貫穿整個下半年。整體判斷，下半年行業(yè)在信貸水準恢復正常、政策微調延續(xù)以及房價環(huán)比下跌的情況下，將會由上半年的量價齊跌向價跌量升的階段過渡。

　　過去的兩輪週期已經證明，地産板塊的超額收益始於成交見底之前。當前，在影響成交的因素中，市場對政策微調和以價換量的延續(xù)已經形成較為統(tǒng)一的認知。因此，未來信貸因素的變化以及購房者的行為將對成交更具影響，從而也將影響地産板塊超額收益。站在當下，地産板塊值得積極關。

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