與房地産市場(chǎng)一樣，土地市場(chǎng)也走到了十字路口。

　　此前，土地快速升值給房地産開發(fā)帶來(lái)的利潤(rùn)都十分可期。然而，海通證券近期一份報(bào)告卻披露，土地紅利帶給開發(fā)商的高收益即將宣告終結(jié)。

　　報(bào)告顯示，從2011年到2013年，國(guó)內(nèi)地價(jià)、房?jī)r(jià)和CPI的複合年均增速分別為5.84%、5.16%和3.02%，已呈相互趨近態(tài)勢(shì)，地價(jià)、房?jī)r(jià)的增幅甚至已經(jīng)比中長(zhǎng)期貸款的基準(zhǔn)利率還要低。在這樣的背景下，利用銀行、信託甚至民間借貸融資囤地會(huì)産生鉅額虧損。土地市場(chǎng)的價(jià)值正在被重新評(píng)估。

　　高增長(zhǎng)時(shí)代終結(jié)

　　2013年3月，香港房地産公司新世界發(fā)展將自己手中持有的一宗地塊以90億元的價(jià)格賣給了融創(chuàng)綠城。而在1993年，新世界買入這一地塊的價(jià)格是7.5億元。20年間土地價(jià)格漲了12倍，收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了單個(gè)房地産項(xiàng)目開發(fā)所能獲得的利潤(rùn)。

　　這樣以土地升值獲得利潤(rùn)的運(yùn)作模式並非個(gè)例。還有一種短期囤地的方式，即是以房地産開發(fā)為基礎(chǔ)，在拿地後不急於開發(fā)，等待房?jī)r(jià)上漲週期到來(lái)再將項(xiàng)目推向市場(chǎng)。這種方式多發(fā)生在高價(jià)拿地之後。

　　以囤地方式通過(guò)土地升值獲利的模式最早發(fā)生在早年的香港企業(yè)身上，香港企業(yè)對(duì)這種模式情有獨(dú)鍾，並且依仗其精準(zhǔn)的判斷和快速的反應(yīng)從中獲得豐厚的利潤(rùn)。隨後，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)房企也爭(zhēng)相效倣。在房地産過(guò)去的黃金十年中，這種模式在全國(guó)多地屢試不爽。

　　香港企業(yè)之所以能夠從囤地中獲利，有三個(gè)因素。第一，有足夠的資金來(lái)承受囤地過(guò)程中的各類壓力。第二，能夠準(zhǔn)確識(shí)別和預(yù)測(cè)地塊未來(lái)開發(fā)的增長(zhǎng)潛力。第三，能夠?qū)ふ业胶线m的買家，獲得較高的土地溢價(jià)。

　　囤地模式的本質(zhì)是對(duì)城市發(fā)展下的土地紅利的直白套現(xiàn)。然而不論無(wú)何，囤地模式能夠獲得利潤(rùn)的前提都是土地價(jià)格及房?jī)r(jià)的快速上漲。

　　有數(shù)據(jù)顯示，從2004年到2013年的10年間，全國(guó)平均地價(jià)從332元/平方米漲到1144元/平方米，翻了三倍有餘。一線城市地價(jià)上漲的幅度更是非常之快。過(guò)去10年，房地産行業(yè)的黃金時(shí)期給予了囤地有力的支援。而進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的白銀時(shí)期，這種支援是否還會(huì)存在？

　　“現(xiàn)在不會(huì)還有企業(yè)考慮在北京上海這種地方囤地了。”泰禾集團(tuán)負(fù)責(zé)拿地的相關(guān)人士告訴記者，對(duì)於在競(jìng)爭(zhēng)激烈的一線城市生存的開發(fā)商來(lái)説，高週轉(zhuǎn)幾乎是降低風(fēng)險(xiǎn)收穫利潤(rùn)的必行之路。

　　在一線城市開發(fā)的房地産企業(yè)都在面臨著土地成本升高侵佔(zhàn)利潤(rùn)的窘境。2012年北京樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)比為0.31，2014年這個(gè)數(shù)值升到0.41。土地成本佔(zhàn)房子售價(jià)的比重越來(lái)越高。

　　土地成本則意味著機(jī)會(huì)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用。一位業(yè)內(nèi)人士坦言，萬(wàn)科、綠地這類大規(guī)模的房企儲(chǔ)備一宗地塊所需要支出的財(cái)務(wù)成本大約是地價(jià)的10%。如果每平方米土地儲(chǔ)備每年支出的財(cái)務(wù)成本是2000元，但房?jī)r(jià)每年只能漲3000元，對(duì)於開發(fā)商來(lái)説就是風(fēng)險(xiǎn)、甚至是賠錢。

　　房?jī)r(jià)停滯

　　倒逼囤地改革

　　香港囤地能夠成功，根本上是因?yàn)橄愀凼菑椡柚兀恋卦接迷缴佟５袊?guó)內(nèi)地土地並不缺乏。在早期囤地能夠成功，是因?yàn)橹袊?guó)改革開放的紅利和城鎮(zhèn)化的紅利共同作用，催生了囤地的價(jià)值。

　　但隨著房地産市場(chǎng)供求關(guān)係的基本平衡，房?jī)r(jià)高速上漲的時(shí)期已經(jīng)基本過(guò)去。萬(wàn)科總裁鬱亮將接下來(lái)的十年定義為白銀十年，所謂黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。

　　供求基本平衡，就意味著除了一線等少數(shù)地區(qū)，大多數(shù)地方的房?jī)r(jià)不會(huì)暴漲，甚至?xí)q。即便在北京、上海等地，2014年以來(lái)也失去了漲價(jià)的原動(dòng)力。這進(jìn)一步瓦解了囤地的基礎(chǔ)。

　　融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌就此直言，北京、上海土地價(jià)格上漲過(guò)快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房?jī)r(jià)的漲幅。在當(dāng)下的房地産形勢(shì)來(lái)看，這是難以為繼的。

　　北科建集團(tuán)董事總經(jīng)理王勇向中國(guó)房地産報(bào)記者表示，隨著國(guó)內(nèi)房地産市場(chǎng)逐漸成熟，政策的完善，地價(jià)處?kù)陡呶唬F(xiàn)在囤地這種方式獲利的空間很小。

　　王勇認(rèn)為，相比起一二線城市，三四線城市碰到的問(wèn)題可能更大，很多地方的規(guī)劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了當(dāng)?shù)爻鞘兴軌虺薪拥乃疁?zhǔn)，現(xiàn)在三四線城市住宅市場(chǎng)過(guò)剩問(wèn)題已經(jīng)凸顯。除了産業(yè)地産外，囤地的實(shí)際意義已經(jīng)不大。

　　另一位開發(fā)商表示，旅遊用地囤地現(xiàn)象是比較嚴(yán)重的，像一些三線旅遊城市，土地成本較低，未來(lái)升值空間還是看得見(jiàn)的，可能儲(chǔ)備一年土地升值的收益就蓋過(guò)成本了。這也是還能夠運(yùn)用囤地模式的根本原因。

　　這也逼得手中持有大量土地的開發(fā)商，必須重新思考土地策略。

　　房企需轉(zhuǎn)變思路

　　“房地産行業(yè)的黃金暴利時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了，這個(gè)時(shí)代比的是前期的策劃能力、産品設(shè)計(jì)能力，包括成本管理、工程管理、行銷能力，甚至是週轉(zhuǎn)速度，我們只能以加快週轉(zhuǎn)的方式來(lái)獲得利潤(rùn)。”王勇表示。

　　“不能坐等土地漲價(jià)帶來(lái)利潤(rùn)，不勞而獲，企業(yè)就只能提高開發(fā)能力完善運(yùn)營(yíng)體系，快週轉(zhuǎn)可以降低財(cái)務(wù)成本。”某房企拿地負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地産報(bào)記者，現(xiàn)在很多企業(yè)要求拿地後8個(gè)月産品入市以實(shí)現(xiàn)高週轉(zhuǎn)，以這樣的速度往前推，就要求企業(yè)在拿地之前就考慮産品類型，做好規(guī)劃。拿地後兩個(gè)月之內(nèi)需要拿到規(guī)劃證，緊接著就必須開始施工，這需要成熟的産品線支援。

　　隨著房地産市場(chǎng)的逐步完善和調(diào)整，土地價(jià)格的長(zhǎng)期趨於高位，房?jī)r(jià)的高增長(zhǎng)即將成為過(guò)去，囤地這種方式已經(jīng)被越來(lái)越多的房企摒棄，取而代之的是更多的房企採(cǎi)用低利潤(rùn)、快週轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)模式。在一些城市囤地越多可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)和虧損越多。土地市場(chǎng)的變化，帶給企業(yè)新的思考，如何運(yùn)作土地，這個(gè)房地産開發(fā)中的必要生産資料以得到最大的收益成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　囤地模式難以為繼，開發(fā)商必須要重新思考拿地和開發(fā)的關(guān)係，甚至需要重新建立商業(yè)模型。這不僅是未來(lái)房地産開發(fā)的需要，政府也加大了對(duì)囤地的打擊力度。

　　現(xiàn)在是時(shí)候告別囤地模式了。