上半年二手房行情低迷，市場(chǎng)上出現(xiàn)個(gè)別降價(jià)急售"筍盤(pán)"。其中，價(jià)格波動(dòng)較大的板塊主要集中在番禺區(qū)的鐘村板塊、荔灣區(qū)的芳村板塊、白雲(yún)區(qū)的金沙洲板塊以及天河區(qū)的員村板塊。而對(duì)於價(jià)格波動(dòng)，買(mǎi)家普遍存在對(duì)樓市抱有"跌停升買(mǎi)"的態(tài)度，大多選擇持續(xù)觀望。即便是投資客亦不敢入市，擔(dān)心二手樓市會(huì)持續(xù)低迷，樓價(jià)一降再降，因此成交量並未有應(yīng)聲上漲。 文/圖：記者王雯倩

　　買(mǎi)家“等降”心態(tài)加劇

　　業(yè)主不降價(jià)難成交

　　滿堂紅交易數(shù)據(jù)顯示，廣州9區(qū)(不含從化、南沙)上半年二手房均價(jià)走勢(shì)仍處?kù)渡闲型ǖ溃瑥哪瓿醪蛔?.9萬(wàn)元/m2上漲至6月份逾2.1萬(wàn)元/m2。雖然整體市場(chǎng)成交均價(jià)上揚(yáng)，但由於持續(xù)受限購(gòu)、限貸政策影響及受區(qū)域內(nèi)一手住宅項(xiàng)目降價(jià)促銷波及，近郊區(qū)域部分板塊于近期成交均價(jià)出現(xiàn)較大幅度的下跌，其中番禺區(qū)的市橋沙灣板塊跌勢(shì)最為明顯。

　　“2014年上半年，部分買(mǎi)家預(yù)期偏謹(jǐn)慎以及對(duì)價(jià)格期望較高，觀望情緒漸濃，入市信心不足，決策時(shí)間加長(zhǎng)。”合富房地産經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌表示，現(xiàn)時(shí)買(mǎi)家的“等降”心態(tài)加劇，入市意願(yuàn)下降，但對(duì)價(jià)格小幅讓步優(yōu)質(zhì)“筍盤(pán)”仍較青睞。一般來(lái)説，當(dāng)大面積單位和貴價(jià)高端物業(yè)的降幅在10%，中端“剛需”産品和小戶型的降幅在5%時(shí)，市場(chǎng)承接力會(huì)明顯增加。

　　合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，近一兩個(gè)月的二手住宅成交個(gè)案當(dāng)中，業(yè)主願(yuàn)意給予的平均讓價(jià)幅度已升至7%左右，而年初業(yè)主心態(tài)普遍較強(qiáng)，當(dāng)時(shí)業(yè)主願(yuàn)意給予的平均讓價(jià)幅度不高於5%。降價(jià)成交個(gè)案大多是“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房型業(yè)主放售的房源，因此以中小戶型樓梯樓物業(yè)居多，承接的買(mǎi)家亦基本以“剛需”自住人士為主。如江南大道南近期成交的一套50多平方米兩房，業(yè)主出於換房需求而出售物業(yè)，放盤(pán)價(jià)為80多萬(wàn)元，雖然買(mǎi)家並非以一次性付款，但業(yè)主因要套現(xiàn)換房，最後仍願(yuàn)意降價(jià)幾萬(wàn)元賣(mài)房。

　　郊區(qū)降價(jià)幅度大

　　市區(qū)一次性付款可淘筍盤(pán)

　　據(jù)多位仲介人士介紹，上半年廣州二手樓市仍然以首置“剛需”為主，但整體實(shí)力較以往增強(qiáng)，“一步到位”型買(mǎi)家佔(zhàn)比增多。至於業(yè)主讓價(jià)方面，降幅較大的板塊較多地集中在原芳村、白雲(yún)、花都、番禺大石、南洲等週邊及近郊片區(qū)。

　　另?yè)?jù)滿堂紅市場(chǎng)部研究員劉鏡棠介紹，雖然近郊區(qū)域成交均價(jià)有下降跡象，但由於周邊一手房供應(yīng)量大，置業(yè)客戶購(gòu)房可選擇性較高，且由於一手房降價(jià)促銷，一二手單位價(jià)格較為接近，故而二手準(zhǔn)買(mǎi)家“等降”心態(tài)較濃，板塊成交量持續(xù)低迷。

　　此外，市區(qū)也有部分板塊價(jià)格有所回調(diào)。合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，天河北、東圃、濱江中—濱江西、工業(yè)大道和中山八板塊等，降幅均在1%以內(nèi)，主要是個(gè)別置換型業(yè)主小幅讓價(jià)出貨，而越秀區(qū)個(gè)別學(xué)位房甚至不降反升。番禺、花都等近郊及週邊片區(qū)，願(yuàn)意小幅回調(diào)叫價(jià)的業(yè)主相對(duì)較多，約佔(zhàn)三到四成。此類業(yè)主多為“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房客，議價(jià)空間約5%~10%，個(gè)別急需資金的生意人以及大戶型産品讓價(jià)在10%以上。

　　梁燕明表示，今年上半年有相當(dāng)一部分的個(gè)案是業(yè)主急於套現(xiàn)換房，因此不少一次性付款買(mǎi)家憑藉付款方式的優(yōu)勢(shì)，成功説服業(yè)主降價(jià)而購(gòu)得物業(yè)。如解放中路一套中低層小戶型，買(mǎi)家趁著業(yè)主急於買(mǎi)房套現(xiàn)換樓的時(shí)機(jī)，以一次性付款為條件，成功壓價(jià)13萬(wàn)元購(gòu)得，業(yè)主讓價(jià)幅度接近20%。另外，市場(chǎng)上相當(dāng)搶手的中心城區(qū)名校學(xué)位房，若買(mǎi)家一次性付款，有可能成功説服業(yè)主降價(jià)。如在朝天路小學(xué)招生範(fàn)圍內(nèi)，有一套售價(jià)130萬(wàn)元的低層小戶型學(xué)位房，最終買(mǎi)家願(yuàn)意以一次性付款的方式完成交易而成功説服業(yè)主讓價(jià)15萬(wàn)元出售物業(yè)。

　　降價(jià)急先鋒1

　　番禺鐘村一二手齊降價(jià)

　　滿堂紅數(shù)據(jù)顯示，鐘村南村板塊1~4月二手成交均價(jià)約為16977元/m2，5~6月成交均價(jià)約為15936元/m2，每平方米跌幅接近千元。面對(duì)今年上半年鐘村板塊二手房成交價(jià)波動(dòng)較大，中原地産祈福新村分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理宋水標(biāo)表示，現(xiàn)時(shí)不少非投資客業(yè)主心態(tài)較強(qiáng)硬，寧可轉(zhuǎn)租亦不願(yuàn)意降價(jià)售出。該板塊不少在售一手盤(pán)降價(jià)促銷，部分投資客擔(dān)心後市走弱，急於出售手上二手房，“甚至不惜降價(jià)10%，以套現(xiàn)資金。”宋水標(biāo)透露，日前有祈福新村業(yè)主計(jì)劃售出一間60平方米單位，原放盤(pán)價(jià)為90萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)降價(jià)至80萬(wàn)元，該類型單位以往屬短時(shí)間可清倉(cāng)的筍盤(pán)，但至今仍未售出。

　　降價(jià)急先鋒2

　　美林海岸業(yè)主急降67萬(wàn)拋盤(pán)

　　中原地産美林海岸分行張素雲(yún)透露，今年以來(lái)，員村板塊二手成交價(jià)出現(xiàn)明顯下滑，現(xiàn)時(shí)不少業(yè)主會(huì)有5%~10%的降價(jià)空間，“倘若業(yè)主繼續(xù)套現(xiàn)，降價(jià)幅度會(huì)相應(yīng)加大。”最近分行成交了一套美林海岸三房，初始放盤(pán)價(jià)為320萬(wàn)元，由於業(yè)主急套現(xiàn)，且該單位房産證未過(guò)5年，稅費(fèi)相對(duì)較高，因此降價(jià)67萬(wàn)元至253萬(wàn)元成交，折合成交單價(jià)約2.3萬(wàn)元/m2，放盤(pán)約一週，目前該盤(pán)市場(chǎng)均價(jià)約3萬(wàn)~3.2萬(wàn)元/m2。

　　降價(jià)急先鋒3

　　芳村電梯樓降二千 買(mǎi)家不買(mǎi)賬

　　中原地産芳村大道西分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理江金洪介紹，今年年初，芳村板塊的樓梯樓成交均價(jià)約為1.6萬(wàn)~1.8萬(wàn)元/m2，電梯樓則為2萬(wàn)元/m2左右，而在上月，樓梯樓成交均價(jià)降至1.5萬(wàn)元/m2左右，電梯樓約為1.8萬(wàn)元/m2。江金洪表示，在一手樓市連番促銷、優(yōu)惠的衝擊下，該板塊近60%的買(mǎi)家轉(zhuǎn)而投向購(gòu)買(mǎi)市內(nèi)一手單位。因此該板塊二手樓市較為淡靜，如出售的二手單位總價(jià)較低，單價(jià)相對(duì)優(yōu)惠，則受“剛需”買(mǎi)家歡迎。

　　上半年降價(jià)筍盤(pán)案例

　　曉園新村：“賣(mài)一買(mǎi)一”業(yè)主急套現(xiàn)急降14萬(wàn)

　　據(jù)合富置業(yè)專業(yè)人士介紹，近期海珠區(qū)江南大道分行成交一套南曉園新村低層兩房單位，帶精緻裝修，面積66平方米，成交價(jià)為130萬(wàn)元。業(yè)主是一位退休人士，為替買(mǎi)大戶型同住的兒子籌錢(qián)付首期而放售，由於希望價(jià)錢(qián)儘量賣(mài)高些，因此業(yè)主最初放盤(pán)價(jià)144萬(wàn)元，單價(jià)近2.2萬(wàn)元/m2，而目前該盤(pán)中低層單位成交均價(jià)在1.9萬(wàn)~2萬(wàn)元/m2，放盤(pán)價(jià)明顯高於市場(chǎng)價(jià)。該套單位即便在3月份已有意向買(mǎi)家看中，但都因?yàn)闃I(yè)主不願(yuàn)意傾價(jià)而談不攏。不過(guò)，業(yè)主一家在4月初看中了一套大戶型，由於需要在短時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)備好首期款，因此將放盤(pán)價(jià)調(diào)低至130萬(wàn)元，與市場(chǎng)價(jià)持平，最後被一位自住買(mǎi)家看中並成交。

　　僑城花園：買(mǎi)家一次性付款 業(yè)主八折促成交

　　據(jù)滿堂紅僑城分店經(jīng)紀(jì)人何家望介紹，2月份僑城花園某業(yè)主放售一個(gè)59平方米單位，放盤(pán)價(jià)為105萬(wàn)元，均價(jià)約17800元/m2，而當(dāng)時(shí)該盤(pán)成交均價(jià)約1.8萬(wàn)元/m2。但由於業(yè)主急售以解決資金問(wèn)題，只要求一次性支付，放盤(pán)後市場(chǎng)反應(yīng)較熱烈，僅兩天即促成交易，成交總價(jià)為85萬(wàn)元，成交均價(jià)為14411元/m2，降幅約20%。

　　建設(shè)四馬路樓梯樓：放盤(pán)兩月無(wú)人問(wèn) 打7.9折即成交

　　滿堂紅建設(shè)大馬路分店經(jīng)紀(jì)人吳新麗介紹，3月份建設(shè)四馬路某20年樓齡的樓梯樓業(yè)主放售一個(gè)38平方米單位，放盤(pán)價(jià)為110萬(wàn)元，均價(jià)約為2.9萬(wàn)元/m2。放盤(pán)兩個(gè)月，業(yè)主議價(jià)空間較小，意向客戶覺(jué)得價(jià)格較高未能成交，到5月中旬業(yè)主心態(tài)有所轉(zhuǎn)變，降價(jià)後僅幾天時(shí)間就完成交易，最終以88萬(wàn)元成交，成交均價(jià)約2.3萬(wàn)元/m2，相當(dāng)於打了7.9折。業(yè)主降價(jià)出售主要是該單位證未過(guò)5年；另外，業(yè)主已下定買(mǎi)另一新房單位，急需資金支付新房房款。