目前中國樓市最缺乏的就是數(shù)據(jù)，而一些由民間機(jī)構(gòu)發(fā)佈的數(shù)據(jù)對於當(dāng)下樓市來説意義非凡。

　　“在當(dāng)今大家所講的大數(shù)據(jù)時代，需要有一些人。不管是政府機(jī)構(gòu)還是民間的機(jī)構(gòu)，去做一些踏踏實實的系統(tǒng)的調(diào)查。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家、耶魯大學(xué)管理學(xué)院金融經(jīng)濟(jì)學(xué)教授陳志武認(rèn)為應(yīng)該正面去看待。

　　中國樓市缺乏民間數(shù)據(jù)

　　在他看來，近幾年中國自上而下對房地産的關(guān)注越來越高。但是很遺憾，在全國範(fàn)圍內(nèi)唯獨缺少針對各個階層詳細(xì)、系統(tǒng)的科學(xué)抽樣調(diào)查。就在這種情況下，大都基於自己的感覺來進(jìn)行判斷，甚至做出一些政策選擇。

　　由於長期生活在國外，陳志武更加了解別的國家是如何做的。比如美國，是由美國國家人口普查局每兩年做一個非常系統(tǒng)的全覆蓋的抽樣調(diào)查。對美國的家庭住房情況，房地産財富情況、房屋面積、位置、收入、房價都做了很系統(tǒng)的調(diào)查。但同時也有很多的民間機(jī)構(gòu)也在做類似的事情。

　　“我們不能只是有官方的數(shù)據(jù)，還應(yīng)該有民間自發(fā)、獨立的機(jī)構(gòu)去做這樣一個數(shù)據(jù)的調(diào)研。讓老百姓也好，決策層也好都可以通過官方和非官方的數(shù)據(jù)做一些權(quán)衡考證。”

　　在談到空置率的問題時，陳志武直言不諱：“這明瞭中國住房市場的泡沫確實比較嚴(yán)重。”

　　他分析，一方面中國的自有房比率很高，再加上又有那麼多人做投資買房，造成中國房産空置率比其他國家高很多。另外，地方過度依賴土地財政，由此帶來的結(jié)構(gòu)住房空置率很高，這也是一個很重要的原因。

　　研究表明，日本在80、90年代，房地産泡沫最高，其住房總市值大概是日本GDP的3.5倍左右；美國在次貸危機(jī)之前，房價處於頂峰之中。06年其住房總值是GDP的1.7倍左右；愛爾蘭在08年之前，住房總市值為GDP的3.5倍左右；而今天的中國房地産市值為GDP的3.5到3.7倍。

　　陳志武表示，如果中國的房地産泡沫發(fā)生破裂的話，對中國經(jīng)濟(jì)的影響毫無疑問是非常大的。

　　首先，政府財政方面會臨非常大的挑戰(zhàn)，尤其是地方。其次，是開發(fā)商和投資商，他們賺錢的就業(yè)前景會受到非常大的衝擊。第三，跟房地産有關(guān)的下游産業(yè)。第四，金融行業(yè)將會被波及，影響的不只是銀行按揭貸款，包括開發(fā)商貸款，下游的行業(yè)貸款等等。由此産生的人們對經(jīng)濟(jì)的信心將受到衝擊。民間消費、社會消費、企業(yè)消費都會受到很大的下行壓力，會因為房地産市場的破裂帶來一系列的連鎖反應(yīng)。

　　網(wǎng)際網(wǎng)路投資樓市風(fēng)險大

　　陳志武坦言，其實網(wǎng)際網(wǎng)路金融現(xiàn)在在國內(nèi)抬得非常高。網(wǎng)際網(wǎng)路金融最初開始在美國出現(xiàn)，在美國幾乎沒有哪個會花那麼多時間會討論網(wǎng)際網(wǎng)路金融，主要明顯差別：美國的金融不管網(wǎng)際網(wǎng)路還是非網(wǎng)際網(wǎng)路受到的管制非常少，其實這一點在社區(qū)銀行有例子，大概80年代全美國的社區(qū)銀行在16000家左右，經(jīng)過並購、重組、整合，確實帶來的機(jī)會很多，但是現(xiàn)在還有社區(qū)銀行。這樣網(wǎng)際網(wǎng)路銀行確實帶來了很多的便利，但是基本上對在社區(qū)生活的貧下中農(nóng)和小企業(yè)來説，基於他們方方面面的精神需要沒有解決好。網(wǎng)際網(wǎng)路帶來的便利。

　　從這裡面可以看到，中國網(wǎng)際網(wǎng)路金融也許會促進(jìn)很多的便利，帶來很大的影響。主要是有很多的理由，把原來監(jiān)管方面的障礙掃除掉，因為很多也搞不懂，什麼是網(wǎng)際網(wǎng)路金融。既然大家説網(wǎng)際網(wǎng)路金融這麼牛、這麼神，那多多少少用一點開放的心態(tài)去接受。從這個意義上來説，網(wǎng)際網(wǎng)路金融的話題對促進(jìn)中國金融的發(fā)展，特別是民間金融的發(fā)展，可以有一些大的積極作用。

　　談到近期諸如金融、甚至網(wǎng)際網(wǎng)路跨行投資房地産，陳志武則對此看衰。“如果從房地産公司到製造業(yè)公司，金融業(yè)公司和網(wǎng)際網(wǎng)路公司都要去做房地産的話，這本身説明房地産市場泡沫很嚴(yán)重了。

　　陳志武説，2007年到2010年，在金融危機(jī)的衝擊下，美國家庭財産情況出現(xiàn)了很大變化，其中中等收入家庭財富平均縮水近40%，而同期美國富裕家庭財富平均增長2%。

　　“為什麼中等收入家庭的財富縮水40%，而同期富有家庭財富出現(xiàn)小幅上升，主要原因就在於投資結(jié)構(gòu)安排不同。”陳志武指出，在金融危機(jī)發(fā)生前，絕大多數(shù)美國中等收入家庭的財富和投資都放在房地産上，金融危機(jī)發(fā)生後，房地産價格大幅下跌，造成他們財富大量縮水。相比之下，金融投資佔了美國富有家庭投資結(jié)構(gòu)的很大比重，其中就包括股票、債券、對衝基金、貴金屬等領(lǐng)域的投資。金融危機(jī)後，金融資産價格上升，這一升一降，導(dǎo)致財富出現(xiàn)嚴(yán)重分化。

　　“我講美國的經(jīng)歷，更多地想告訴中國家庭，一定要注意分散投資。”陳志武建議，那些擁有多套房子的投資者，不妨利用現(xiàn)在還能出手的時機(jī)去減少房地産風(fēng)險，讓自己的投資在房産市場之外有更多的分散和投資機(jī)會。(新華房産記者 王日晨）

　　人物簡介

　　美國耶魯大學(xué)管理學(xué)院金融經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，中國金融博物館首席顧問。世界金融學(xué)和金融資産定價領(lǐng)域較具創(chuàng)造力學(xué)者之一。曾獲美國默頓 米勒、芝加哥期權(quán)交易所研究獎等多項世界性重大學(xué)術(shù)獎勵。2000年，在全球經(jīng)濟(jì)學(xué)家首肯的世界經(jīng)濟(jì)學(xué)家排名中位列第202位，其中前1000名經(jīng)濟(jì)學(xué)家中，19人來自中國。2006年，被《華爾街電訊》評為“中國十大最具影響力的經(jīng)濟(jì)學(xué)家”之一。