房?jī)r(jià)調(diào)查

　　深度盤整近3年 溫州房?jī)r(jià)恐仍未見(jiàn)底

　　每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自溫州

　　房?jī)r(jià)經(jīng)歷近三年同比下跌，溫州至今仍然是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比下跌的“獨(dú)苗”。在中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)佈的今年6月百城房?jī)r(jià)指數(shù)中，溫州環(huán)比價(jià)格也領(lǐng)跌全國(guó)。

　　溫州房?jī)r(jià)究竟是怎麼回事？記者走訪當(dāng)?shù)囟辔婚_(kāi)發(fā)商老總和房産業(yè)內(nèi)人士後發(fā)現(xiàn)，他們普遍認(rèn)為溫州樓市存在被妖魔化的傾向，一些傳言與實(shí)際情況並不符合。搜房網(wǎng)溫州總經(jīng)理王毅告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在經(jīng)過(guò)前幾年非理性炒作和土地政策攪拌後，溫州樓市正在走入正軌，當(dāng)?shù)貥鞘行枨笕栽冢荒苣脺刂莺投鯛柖嗨沟鹊胤较啾取?/p>

　　投機(jī)性需求淡出樓市

　　近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到溫州市甌海區(qū)三垟街道甌海大道的“君庭領(lǐng)墅”項(xiàng)目售樓處。該售樓處銷售人員告訴記者，此樓盤不算任何財(cái)務(wù)和建築成本，拿地時(shí)樓面價(jià)就已達(dá)2.7萬(wàn)元/平方米，此前開(kāi)盤價(jià)曾超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，但恰逢溫州樓市暴跌期，僅賣出寥寥數(shù)套。董事會(huì)經(jīng)過(guò)重組後，今年再次開(kāi)盤，價(jià)格定在2萬(wàn)元/平方米左右，如果通過(guò)按揭貸款方式支付可以享受九八折優(yōu)惠，全款現(xiàn)金支付則可享受九六折優(yōu)惠。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從溫州多個(gè)房地産人士處獲悉，目前當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策在執(zhí)行中已悄然放開(kāi)，第三套房源已經(jīng)可以在房屋登記中心登記，但限貸政策仍需按照銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　近年來(lái)，溫州房?jī)r(jià)的走勢(shì)在全國(guó)比較罕見(jiàn)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，1998年至2001年，溫州市區(qū)商品房銷售均價(jià)從2000元/平方米升至近7000元/平方米，2006年至2011年，均價(jià)從8045元/平方米一路上漲至33289元/平方米，達(dá)歷史高點(diǎn)。

　　2011年8月是溫州樓市由漲轉(zhuǎn)跌的分水嶺，部分預(yù)感前景不妙的溫州人開(kāi)始拋售房産。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年8月至今年6月，溫州是唯一一個(gè)住宅銷售價(jià)格連續(xù)同比下跌的城市，目前已連跌34個(gè)月。

　　熟悉溫州房地産市場(chǎng)的人都把甌江邊的鹿城廣場(chǎng)視為溫州樓市風(fēng)向標(biāo)。這個(gè)開(kāi)盤價(jià)為4萬(wàn)元/平方米的高端住宅項(xiàng)目在銷售一空後，其二手房曾被炒至10萬(wàn)多元/平方米，目前該樓盤周邊的仲介掛出的二手房售價(jià)已降至3.5萬(wàn)元~4.5萬(wàn)元/平方米。

　　香緹半島是溫州高端樓盤的另一個(gè)代表，其房?jī)r(jià)也曾超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，目前二手房?jī)r(jià)格已被攔腰斬?cái)唷?/p>

　　上述君庭領(lǐng)墅項(xiàng)目銷售人員曾説，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目拿地時(shí)參照的是香緹半島的銷售情況，2011年初，香緹半島的二手房房?jī)r(jià)一度超過(guò)6萬(wàn)元/平方米，如果這個(gè)項(xiàng)目遲一年開(kāi)盤的話，估計(jì)和君庭領(lǐng)墅項(xiàng)目是一樣的結(jié)局。

　　與房?jī)r(jià)下跌相伴的是溫州土地價(jià)格下跌。當(dāng)?shù)匾晃婚_(kāi)發(fā)商告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，現(xiàn)在有些地塊的價(jià)格只是原來(lái)的四分之一。

　　據(jù)了解，與君庭領(lǐng)墅相鄰的一個(gè)項(xiàng)目樓面價(jià)僅為其三分之一左右，而兩者目前的樓盤價(jià)格相當(dāng)，後者還要更高些。“原因在於君庭領(lǐng)墅當(dāng)時(shí)定位是低容積率別墅，洋房戶均面積超過(guò)150平方米，而另一個(gè)項(xiàng)目拿地晚，項(xiàng)目定位是剛需，市場(chǎng)接受度高。”

　　溫州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)新聞發(fā)言人戴旭強(qiáng)今年初表示，與2011年初調(diào)控前相比，現(xiàn)在的溫州商品房?jī)r(jià)格平均降幅為26%。但非官方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商們認(rèn)為的溫州房?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)超過(guò)40%。

　　自2009年起，央行溫州中心支行每季度都會(huì)對(duì)儲(chǔ)戶進(jìn)行“最合算投資方式”問(wèn)卷調(diào)查。在調(diào)查中，“房地産投資”一直居首位，“民間借貸”長(zhǎng)期位居次席。

　　有數(shù)據(jù)顯示，2011年末溫州全市居民儲(chǔ)蓄存款餘額為3342.26億元，到2013年底上升至4002.43億元，房地産投資投機(jī)性需求已經(jīng)淡出樓市。

　　王毅説，幾年前，溫州人如果能買到房就算萬(wàn)幸，現(xiàn)在電商優(yōu)惠、看房團(tuán)直通車等在溫州當(dāng)?shù)匾呀?jīng)屢見(jiàn)不鮮。

　　溫州當(dāng)?shù)卮笮烷_(kāi)發(fā)商、中梁地産集團(tuán)常務(wù)副總陳永峰表示，有的房地産公司把價(jià)格賣低一點(diǎn)，稍微有點(diǎn)利潤(rùn)，也能快速地把盤清掉，而且把資金回籠，“現(xiàn)在擔(dān)心還是去化率的問(wèn)題，而不是價(jià)格的問(wèn)題。”

　　加推土地致庫(kù)存高漲

　　“溫州這個(gè)城市和其他地方不同，我認(rèn)為參照溫州的均價(jià)其實(shí)意義不大。房?jī)r(jià)下跌主要是(因?yàn)?這兩年(溫州)土地政策和之前差別太大。”王毅説，君庭領(lǐng)墅和周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格相似，但卻有人賺有人虧，所以不能説這個(gè)市場(chǎng)一片蕭條，根源還是在供地上。2010年之前，溫州樓市對(duì)土地供應(yīng)一直處?kù)丁梆囸I行銷”狀態(tài)，政府每年推地不足600畝。這一供應(yīng)量甚至不如很多地區(qū)一個(gè)大型樓盤的土地佔(zhàn)有量。“溫州是一個(gè)千萬(wàn)級(jí)人口的城市，每年這麼少的土地供應(yīng)量，房?jī)r(jià)能不高麼？”

　　王毅分析説，之前溫州土地供應(yīng)少的主要原因應(yīng)該是當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)仍然十分景氣，繁榮的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)對(duì)溫州市的稅收和財(cái)政收入貢獻(xiàn)巨大，政府推地?zé)崆椴桓摺?/p>

　　當(dāng)?shù)匾晃婚_(kāi)發(fā)商告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，當(dāng)時(shí)溫州最流行的就是房票，有項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)，有房票才能買到房，有朋友當(dāng)時(shí)為買一套別墅，在原價(jià)基礎(chǔ)上加了80萬(wàn)元。他説，正因?yàn)樵跍刂莓?dāng)?shù)馗举I不到房，溫州人才把購(gòu)買力散佈至全國(guó)，這是重要原因。“我自己就炒過(guò)房，到上海一看，房子那麼便宜，還隨便買，馬上用信用卡刷了幾套房子，直到最後又賣出去，我都沒(méi)到房子裏看過(guò)。”

　　這一現(xiàn)象在2010年後有了明顯改變。2010年，溫州土地出讓首次突破1000畝，達(dá)到1060畝。2010年供應(yīng)的土地集中以商品房形式供應(yīng)到樓市至少應(yīng)是2011年，這與溫州房?jī)r(jià)下降的時(shí)間點(diǎn)吻合。

　　來(lái)自溫州公共資源交易中心網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2013年，溫州成功出讓249宗地塊，總面積達(dá)9698畝，成交總額達(dá)450億元，創(chuàng)歷年新高，其中市區(qū)出讓土地為3028畝，超過(guò)前5年的供應(yīng)總量。

　　與土地供應(yīng)同步增加的是樓市庫(kù)存。由溫州市委黨校編寫的《溫州藍(lán)皮書：2014年溫州經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)分析與預(yù)測(cè)》顯示，截至2013年末，溫州市區(qū)已出讓土地，未來(lái)可供商品住宅面積約210多萬(wàn)平方米。這其中，2011年前出讓的土地可供住宅約40萬(wàn)平方米、2012年出讓的土地可供住宅約9萬(wàn)平方米、2013年出讓的土地可供住宅約165萬(wàn)平方米。藍(lán)皮書還稱，綜合存量土地及增量土地兩方面的情況，2014年新增住房供應(yīng)量將達(dá)120萬(wàn)平方米以上，庫(kù)存壓力將進(jìn)一步增加，以消費(fèi)為特徵的市場(chǎng)未必能及時(shí)消化這些供應(yīng)量，因此，新建商品住房仍然面臨價(jià)格下降的壓力。

　　溫州樓市泡沫被擠掉？

　　今年4月，溫州市住建委房屋登記中心公佈的《2013年溫州樓市白皮書》顯示，去年溫州新建商品住房成交10287套，成交金額為265.25億元，同比增加73%、82%；二手住房成交14971套，同比增加34%。

　　根據(jù)白皮書統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年溫州市區(qū)新建商品住房交易套數(shù)、成交金額同比均有明顯上漲，不過(guò)房?jī)r(jià)卻同比下降12%，11月份已經(jīng)降至2萬(wàn)元/平方米以內(nèi)。

　　溫州樓市經(jīng)歷近三年的深度盤整，是否已經(jīng)擠出泡沫？

　　今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，溫州市市長(zhǎng)陳金彪表示，溫州的房?jī)r(jià)已經(jīng)回歸理性，再降的空間不大，因?yàn)闇刂莸男枨罅烤蛿[在那裏，而其他地方靠外地人購(gòu)房，甚至炒房，所以房?jī)r(jià)必然要降。

　　“溫州不同，外地人到溫州購(gòu)房是很少的，基本上都是溫州人自己購(gòu)的，這是剛性需求，價(jià)格收縮不到哪去。”陳金彪説。

　　曾有溫州住建系統(tǒng)官員對(duì)媒體算過(guò)一筆賬，溫州市區(qū)平均每年新增人口2萬(wàn)，有1萬(wàn)對(duì)適齡青年新婚，還有15%~20%的家庭需要改善住房條件，每年市區(qū)實(shí)際需要投放1.6萬(wàn)~1.8萬(wàn)套住宅，而市區(qū)實(shí)際每年只能提供0.9萬(wàn)套住宅，缺口達(dá)一半。

　　當(dāng)?shù)貥鞘姓咭惨驗(yàn)榉績(jī)r(jià)持續(xù)下跌而進(jìn)行了修補(bǔ)。從去年8月開(kāi)始，溫州讓之前更為嚴(yán)格的限購(gòu)令，回歸到了國(guó)務(wù)院頒布的限購(gòu)政策，允許本地戶籍家庭在市區(qū)購(gòu)買第二套住房。

　　陳金彪建議，希望國(guó)家能夠?qū)嵭胁町惢臉鞘姓{(diào)控政策，比如一線城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)很高但還在繼續(xù)漲，可以實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)或者其他措施，對(duì)房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)得到充分釋放的城市，可以採(cǎi)取比較寬鬆的調(diào)控政策，這樣做比較符合各地的房地産市場(chǎng)實(shí)際情況。

　　下行恐怕還未真正結(jié)束

　　近一個(gè)月來(lái)，溫州樓市熱點(diǎn)主要是德信地産在溫州首推“三年無(wú)理由120%回購(gòu)”以及溫州三江立體城的降價(jià)傳聞。

　　驅(qū)車在溫州市區(qū)行駛時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)，市區(qū)在售樓盤其實(shí)只有十個(gè)左右，而熱點(diǎn)樓盤的廣告隨時(shí)可以映入眼簾，有的打出學(xué)區(qū)房概念，有的則凸顯自身的地段交通優(yōu)勢(shì)。

　　浙江德信置業(yè)有限公司溫州副總高國(guó)華告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前溫州樓市處?kù)逗B底回升階段，溫州缺的不是需求量，實(shí)際上缺的是信心。他説，溫州人口將近1000萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率還比較低，會(huì)産生很大的購(gòu)房需求，舊城改造的改善性需求也會(huì)增加。另外，溫商資金回流也會(huì)有很大的置業(yè)需求，每年春節(jié)和清明都是溫州樓市成交高峰期。

　　如無(wú)意外，由萬(wàn)通地産和新希望地産聯(lián)手投資210億元打造的溫州最大樓盤立體城將於今年三季度開(kāi)盤，該項(xiàng)目位於溫州永嘉縣三江商務(wù)區(qū)三號(hào)地塊，規(guī)劃用地面積765畝，建築面積180萬(wàn)平方米。當(dāng)?shù)刂俳槿耸扛嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，市區(qū)在售和即將開(kāi)盤的項(xiàng)目都對(duì)此感到不安，這一巨無(wú)霸項(xiàng)目幾乎相當(dāng)於10個(gè)樓盤的體量，並且拿地價(jià)格低，與地産標(biāo)桿鹿城廣場(chǎng)僅一江之隔，6月底時(shí)，甌越大橋通車又大大增加了這一項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。5月時(shí)，有傳言稱，該項(xiàng)目銷售部門已決定用超低價(jià)格賣房，一期開(kāi)盤價(jià)僅為9000元/平方米，幾乎是目前溫州新盤均價(jià)的一半。上述仲介人士表示，如果真是這樣，對(duì)整個(gè)溫州樓市將是一個(gè)重大影響。溫州與北京等一線城市不同，區(qū)位並無(wú)太大差異，購(gòu)房者選擇面較廣，如果三江立體城超低價(jià)入市，整個(gè)溫州樓市均價(jià)恐怕將再跌。

　　記者到項(xiàng)目實(shí)體走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，待入市的溫州超級(jí)大盤仍處?kù)镀秸恋睾痛驑峨A段。溫州三江立體城總經(jīng)理姜孟軍向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，該項(xiàng)目目前尚未開(kāi)盤，價(jià)格還未最終確定，預(yù)計(jì)交房時(shí)間是2016年，可以肯定的是，9000元/平方米的價(jià)格是謠傳。他説，儘管拿地確實(shí)比較便宜，但是公司拿到的是生地而非熟地，其市政配套設(shè)施還完全沒(méi)有，交通、水電等都要靠公司來(lái)修建。

　　作為去年大舉進(jìn)駐溫州的外來(lái)開(kāi)發(fā)商，高國(guó)華和姜孟軍認(rèn)為，溫州樓市有被妖魔化之嫌，這座城市的樓市價(jià)格經(jīng)過(guò)大起大落後，“賺快錢”的小開(kāi)發(fā)商已經(jīng)幾乎絕跡，溫州房地産市場(chǎng)才剛剛步入正軌，這對(duì)以房産為主業(yè)的開(kāi)發(fā)商來(lái)説是個(gè)好機(jī)會(huì)。

　　姜孟軍説，項(xiàng)目肯定要追求去化，在當(dāng)?shù)匦￠_(kāi)發(fā)商看來(lái)，不“日光”就算賣得差，其實(shí)就其他成熟市場(chǎng)看，剛開(kāi)盤時(shí)，去化率能達(dá)到七成甚至五成就已經(jīng)相當(dāng)好了。

　　就溫州市場(chǎng)來(lái)看，據(jù)上述白皮書統(tǒng)計(jì)，截至2013年底，溫州市區(qū)可銷售商品住房共有109萬(wàn)平方米、8301套，較前一年增加了26萬(wàn)平方米、1953套，同比增了三成。

　　前述仲介人士稱，結(jié)合溫州當(dāng)?shù)厥杖胨疁?zhǔn)和配套設(shè)施等，溫州樓市均價(jià)為15000元/平方米比較合理，目前距離這一價(jià)格還有空間，樓市築底恐怕還沒(méi)真正結(jié)束。