樓市低迷，整個(gè)行業(yè)都難言樂觀，但有一批“操盤”者比任何人都焦急，他們所操盤的，正是曾背負(fù)盛名的“地王”項(xiàng)目。

　　近日，2010年的北京“薊門橋地王”項(xiàng)目，終於取得了預(yù)售許可證。但自2012年以來，北京樓市的四個(gè)“地王”項(xiàng)目，均因各種原因未能入市銷售。這些“地王”雖曾風(fēng)光一時(shí)，如今卻受困于低迷的市場(chǎng)環(huán)境。分析人士認(rèn)為，即便這些項(xiàng)目能夠入市銷售，前景也不容樂觀。

　　在此前的市場(chǎng)下行週期中，曾出現(xiàn)過“地王”項(xiàng)目“中招”的案例。分析指出，儘管北京樓市仍然存在供不應(yīng)求的大背景，但房地産市場(chǎng)正在告別狂熱，趨於冷靜。如何從高成本中“解套”，仍然是“地王”和高價(jià)地項(xiàng)目面臨的難題。

　　主動(dòng)減速

　　今年7月，位於北京薊門橋區(qū)域的“保利海德公園”項(xiàng)目獲批預(yù)售證，預(yù)售價(jià)為9.7萬元/平方米，為今年新入市住宅的最高單價(jià)。至此，醞釀了4年之久的“薊門橋地王”項(xiàng)目終於入市。

　　該項(xiàng)目預(yù)售證的獲批，正在使其他的“地王”項(xiàng)目感受到壓力。中國證券報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2013年以來，北京樓市的“地王”項(xiàng)目，目前尚無一個(gè)入市。

　　2012年7月11日，中赫置地以總價(jià)26億、單價(jià)4.2萬元的成本拿下北京萬柳地塊，成為當(dāng)時(shí)的單價(jià)“地王”。項(xiàng)目曾在去年年中和今年年初多次傳出入市的消息，但直到如今仍未最終入市。有分析認(rèn)為，該項(xiàng)目12萬-15萬元/平方米的單價(jià)水準(zhǔn)，使之無法獲取預(yù)售證。

　　2013年7月3日，懋源地産以17.7億元的總價(jià)，競(jìng)得北京豐臺(tái)夏家衚同地塊，剔除保障房面積後，樓面地價(jià)達(dá)到4.58萬元/平方米，成為北京單價(jià)“地王”。據(jù)了解，該項(xiàng)目?jī)H僅處於規(guī)劃設(shè)計(jì)的前期階段，尚未動(dòng)工，入市時(shí)間無法確定。

　　2013年7月24日，中糧地産以23.6億元總價(jià)拿下孫河地塊，剔除保障房，商品房部分樓面價(jià)高達(dá)4.84萬元/平方米。但在同區(qū)域的其他項(xiàng)目陸續(xù)入市後，該項(xiàng)目仍無入市消息傳出。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)尚未完成，入市時(shí)間和價(jià)格均未確定。

　　2013年9月4日，融創(chuàng)力壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以總價(jià)43.24億元拿下農(nóng)展館地塊，樓面價(jià)折合7.3萬元/平方米，成為全國“地王”。據(jù)悉，該項(xiàng)目正處於建設(shè)階段，但入市時(shí)間和價(jià)格均未確定。

　　分析人士認(rèn)為，“地王”項(xiàng)目難以入市的主因有二：一是由於定價(jià)太高，無法獲批預(yù)售證；二是由於市場(chǎng)低迷，企業(yè)自發(fā)放緩了開發(fā)節(jié)奏。其中，後者被認(rèn)為是主要因素。

　　審慎擇時(shí)入市

　　眾多“地王”項(xiàng)目之所以主動(dòng)放慢步伐，很大一部分原因在於北京樓市曾有“前車之鑒”。

　　2009年12月，遠(yuǎn)洋地産以48.3億元的價(jià)格拿下亦莊新城“地王”，折合樓面價(jià)18000元/平方米。2011年9月，地王項(xiàng)目“遠(yuǎn)洋天著”正式入市，共推66套房源，擬售均價(jià)為40000元-47000元/平米。但兩個(gè)月後的11月，項(xiàng)目再推76套房源，擬售均價(jià)為32000元-44000元/平米，比第一次開盤下調(diào)了不少。

　　儘管如此，項(xiàng)目的成交情況仍然不佳，不僅開盤一個(gè)月“零成交”，而且半年之內(nèi)成交情況尚不足50%。項(xiàng)目的成交價(jià)格遠(yuǎn)低於預(yù)售均價(jià)，僅比拿地時(shí)的樓面價(jià)高出8000元/平方米左右，可謂“貼地飛行”。

　　無獨(dú)有偶，2010年3月以27500元/平方米單價(jià)誕生的“大望京地王”，同樣遭遇類似的情形。儘管項(xiàng)目最終售罄，但銷售週期過長(zhǎng)曾一度給企業(yè)帶來不小的資金壓力。

　　這兩則案例在北京房地産界廣為流傳。業(yè)內(nèi)人士指出了兩點(diǎn)原因：入市時(shí)機(jī)不佳(恰逢樓市調(diào)控後的市場(chǎng)低迷期)、項(xiàng)目定價(jià)過高(土地成本較高所致)。

　　“拿地時(shí)越風(fēng)光，賣房時(shí)壓力越大。”北京某知名房地産項(xiàng)目策劃人向中國證券報(bào)記者表示，市場(chǎng)變化難以預(yù)料，項(xiàng)目很難做到準(zhǔn)確“踩點(diǎn)”。加之“地王”項(xiàng)目會(huì)沉澱大量資金，因?yàn)橐粋€(gè)高價(jià)地項(xiàng)目而拖累企業(yè)發(fā)展、甚至拖垮企業(yè)的現(xiàn)象屢見不鮮。

　　如今房地産市場(chǎng)的低迷態(tài)勢(shì)，比2011年有過之而無不及。且土地成本比此前兩年有大幅提高，使得項(xiàng)目定價(jià)愈加高企，難以通過預(yù)售審批。該人士指出，最近兩年誕生的“地王”項(xiàng)目，面臨的市場(chǎng)環(huán)境要複雜和艱難得多，審慎入市也是情理之中的選擇。

　　調(diào)整或持續(xù)

　　儘管市場(chǎng)低迷，但“保利海德公園”項(xiàng)目的入市，仍被視為給高端住宅市場(chǎng)帶來好消息。多數(shù)受訪者認(rèn)為，今年下半年，北京“限價(jià)令”開閘將是大概率事件。這也意味著，不少“地王”項(xiàng)目將獲得入市的機(jī)會(huì)。

　　但對(duì)於這些項(xiàng)目的前景，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士並不樂觀。“今明兩年，北京豪宅市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)。”世聯(lián)行執(zhí)行董事劉春巖向中國證券報(bào)記者表示，現(xiàn)有的信貸、稅收等政策傾向於照顧剛性需求，對(duì)高端住宅購房者不利。

　　劉春巖還認(rèn)為，近些年來，由於配建制度的存在，北京誕生多宗高價(jià)地，同時(shí)也加劇了豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。因此，“除非特別好的地段，否則‘地王’項(xiàng)目的溢價(jià)空間很小，銷售壓力很大。”

　　仲量聯(lián)行近日發(fā)佈的報(bào)告也認(rèn)為，受困于經(jīng)濟(jì)增速放緩，高端物業(yè)的升值空間有限，不僅上半年成交量低迷，未來一段時(shí)間的市場(chǎng)前景也不看好。

　　近幾年來，北京土地市場(chǎng)火熱異常。2010年誕生的兩宗“地王”，單價(jià)均不超過17000元/平方米。但3年之後，“地王”門檻已躍升至7萬元/平方米大關(guān)。土地成本的提升也推動(dòng)房?jī)r(jià)“水漲船高”，並在一定程度上背離了市場(chǎng)購買力。

　　分析人士認(rèn)為，年初出現(xiàn)的降價(jià)現(xiàn)象，證明北京樓市正在出現(xiàn)自發(fā)調(diào)整，市場(chǎng)繼續(xù)上漲的動(dòng)力不足。且由於市場(chǎng)供應(yīng)的逐漸增加，供需缺口縮小，使得本輪調(diào)整有可能持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。因此，過去兩年誕生的高價(jià)地和“地王”項(xiàng)目，將可能受困于低迷的市場(chǎng)環(huán)境而難以“解套”。過去曾享有的“地王”光環(huán)，甚至可能成為企業(yè)的負(fù)累。