聚焦·上海樓市“迴光返照”

　　編者按：在全國樓市全面走弱之際，扛了很久的上海二手房價也終於在6月份出現(xiàn)首度環(huán)比下降，但是，新近亮相的一手房，卻又屢屢開出天價。上海樓市如此“擰巴”的背後，究竟是何原因？

　　《證券日報》記者獲悉，昔日地王蘇河灣項(xiàng)目最近獲批預(yù)售的95套住宅最高單價是29.8萬元∕平方米，目前尚未有成交跡象

　　■記者 王麗新

　　“近期，上海高端盤‘限價’已經(jīng)解禁了，多個高端豪宅項(xiàng)目接連獲批入市。”有熟悉上海樓市的業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者透露，去年年底，上海曾控制高端住宅項(xiàng)目預(yù)售許可證的發(fā)放，高價盤難以獲批入市。

　　不過，《證券日報》記者獲悉，7月6日，華僑城上海地王蘇河灣項(xiàng)目95套住宅獲批入市，其最高報價為29.8萬元∕平方米，這是上海單價最貴的豪宅，也是全國數(shù)一數(shù)二的銷售單價報價。

　　值得一提的是，據(jù)記者了解，蘇河灣項(xiàng)目體量巨大，涉及公寓、濱河大宅、商業(yè)産品等多種産品業(yè)態(tài)，且有多套億元級別墅，而項(xiàng)目售價也一路高漲。

　　豪宅叫價直逼30萬元/平方米

　　事實(shí)上，《證券日報》記者曾實(shí)地走訪過蘇河灣項(xiàng)目，之所以單價報價高達(dá)29.8萬元/平方米，地段稀缺是其底氣。記者走訪該項(xiàng)目時曾獲悉，蘇河灣項(xiàng)目位於蘇河灣區(qū)域，即北蘇州路和曲阜路中間，從項(xiàng)目步行至南京路只需要10分鐘-20分鐘，東距外灘1000米左右，屬於上海內(nèi)環(huán)中的心臟地帶。此外，項(xiàng)目周邊的商圈、教育資源優(yōu)質(zhì)且豐富，確實(shí)處於黃金地段。

　　事實(shí)上，蘇河灣項(xiàng)目2012年入市，截至今年7月20日，該項(xiàng)目在兩年多時間內(nèi)，先後分6次獲得預(yù)售許可證開盤銷售，入市總套數(shù)為498套，建築面積接近11萬平方米。而7月6日獲批的95套房源最低報價為86000元/平方米，最高報價為29.8萬元/平方米，榮登上海目前單價報價最高豪宅。

　　土地價格成交極高推高了這類項(xiàng)目的銷售價格。同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉向《證券日報》記者表示，“上海今年高端住宅‘限價’方面有所放開，個別單價20萬元∕平方米以上樓盤都拿到預(yù)售許可證了”。

　　“高端住宅用一個簡單的價格線進(jìn)行入市門檻的限制，在一定程度上違背市場定價的規(guī)律。”上海易居房地産研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)向本報記者表示，高端盤“限價”解禁，迎合了上海高端物業(yè)的市場需求。

　　值得一提的是，上海頂級豪宅上半年的銷量似乎並未受到房地産市場低迷態(tài)勢的影響，反而有逆市走高跡象。據(jù)記者了解，今年4月末，湯臣一品突然成交了1套總價高達(dá)2.3億元的豪宅。進(jìn)入 5月份後，長寧西郊老牌高端住宅檀宮成交了1套面積達(dá)1152平方米的超大型別墅，總價高達(dá)1.95億元，成交單價逼近17萬元/平方米。

　　不過，單價直逼30萬元∕平方米的豪宅銷售週期無疑將會很長且速度慢，對資金快速回籠將會不利。目前來看，能否以最高報價成功出售尚無法預(yù)測，但蘇河灣項(xiàng)目産品業(yè)態(tài)豐富，高週轉(zhuǎn)與高利潤産品線結(jié)合，這將減緩現(xiàn)金回籠壓力。

　　不追求短期利益

　　2010年2月11日，央企華僑城集團(tuán)以70.2億元總價競得上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊，成交樓板價高達(dá)5.28萬元/平方米，成為當(dāng)時新一輪的全國單價地王，且很長時間內(nèi)都穩(wěn)坐其地王寶座。隨後的7月23日，華僑城再以17.91億元悄無聲息地拿下了蘇河灣41、42街坊地塊。

　　彼時，華僑城以88.11億元代價使蘇河灣項(xiàng)目連成一片，總建築面積約25.7萬平方米，粗略計算，蘇河灣地塊的平均樓面價約為34342元/平方米。

　　反觀上海今年7月9日拍出的新晉地王黃浦五里橋街道104街坊39/1宗地塊，溢價率62.54%，剔除掉30%的保障房部分後，樓面地價為85513元/平方米，華僑城可能會更加“珍惜”蘇河灣地塊了。

　　更為值得注意的是，拿地之初，華僑城相關(guān)人士就曾表示，“在這個項(xiàng)目中，華僑城不會追求短期利益，而是更加看重項(xiàng)目的戰(zhàn)略意義和未來的發(fā)展?jié)摿Α薄?/p>

　　不過，蘇河灣地王項(xiàng)目入市也經(jīng)歷了一番波折。2010年末，蘇河灣地塊動工。此後，華僑城曾發(fā)佈公告稱，公司2011年至2012年擬向母公司華僑城集團(tuán)申請委託借款，額度為130億元，主要向上海蘇河灣等項(xiàng)目進(jìn)行資金輸血。

　　但直至2012年9月份，蘇河灣才入市預(yù)售，當(dāng)年入市約250套房源，累計合同均價為5.3萬元/平方米，該期房源大部分已經(jīng)售完；2013年，蘇河灣項(xiàng)目入市房源累計合同銷售均價升至7.6萬元/平方米，最高報價突破19萬元/平方米，而當(dāng)年預(yù)售住宅累計合同銷售均價為101668元/平方米，最高報價升至25萬元/平方米；2014年1月份，其住宅預(yù)售最高報價則飆升至28.04萬元/平方米，至7月份，其預(yù)售最高報價升至29.8萬元/平方米。

　　由此可見，華僑城上海地王項(xiàng)目低開高走，房價一路高漲。不過，2014年以來，該項(xiàng)目成交速度明顯放緩。

　　與記者當(dāng)年走訪該盤時銷售人員是不冷不熱的態(tài)度相比，現(xiàn)在其銷售人員接電話都較為熱情，“現(xiàn)在住宅公寓成交價約為15萬元/平方米，濱水大宅、聯(lián)排別墅等也都在售。”蘇河灣銷售人員向記者推介道。

　　然而，華僑城享受高溢價空間，追逐高利潤且樹立大型城市綜合體的品牌夢想能否實(shí)現(xiàn)，接下來項(xiàng)目的去化率或許才是關(guān)鍵。