近期標普舉辦的媒體研討會上，點名了一批財務杠桿“過於激進”的開發(fā)商。其中不乏萬達、富力、旭輝等品牌房企。據(jù)統(tǒng)計，這些公司的共同特點是，2013年債務增速超過50%。隨著市場低迷的持續(xù)，房企資金壓力再次成為市場關注的焦點。

　　負債經(jīng)營，是房企普遍採取的經(jīng)營方式，然而今年信貸的不斷緊縮和銷售狀況的不利卻使房企的財務杠桿“危機四伏”。除已經(jīng)曝出因為財務危機或破産或並購的案例之外，不少大型房企的資金鏈也同樣面臨壓力。那麼，房企將如何面對他們可能加劇的資金鏈問題？

　　資金壓力增加

　　上海中原地産數(shù)據(jù)顯示，從剔除預收賬款後的實際資産負債率指標來看，今年1季度，23家A股上市房企實際資産負債率達到55%，這個比例僅次於2008年3季度56%的歷史峰值水準，財務壓力明顯。

　　另外，上海易居房地産研究院的報告也顯示，2014年一季度商品房銷售金額顯著回落，已由2013年的同比增幅26.3%下滑為同比降幅5.2%，銷售資金回籠驟降。

　　上海中原地産研究諮詢部高級經(jīng)理龔敏表示，當前由於樓市市場低迷，資金回籠速度放緩，導致企業(yè)負債率提升，這將對房企後期項目開發(fā)帶來較大的風險。

　　負債經(jīng)營是當下房企普遍的經(jīng)營方式，合理舉債能為企業(yè)帶來財務杠桿利益，但舉債不當則將使企業(yè)蒙受損失甚至導致財務危機。

　　事實上，房企深陷資金鏈危機的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)了。2014年以來，媒體關於各地方性房企倒閉、開發(fā)商跑路、資金鏈緊繃等問題的報道頻出，例如浙江興潤置業(yè)、廣東光耀、青島君利豪、杭州中都等小型房企。有評級機構指出，今年房地産銷售前景不明朗，加上市場競爭愈加劇烈，小型開發(fā)商的信貸環(huán)境正在急速惡化。

　　然而資金鏈的壓力並非小型房企獨有，今年上半年，部分品牌房企也出現(xiàn)了股權收購的現(xiàn)象。例如近期融創(chuàng)收購綠城不超過24.31%股權，朗詩綠色地産收購萬業(yè)置業(yè)34%股權等。

　　在今年6月初融創(chuàng)收購綠城的新聞發(fā)佈會上，宋衛(wèi)平的一席話或許道出了目前房企“岌岌可危”的財務現(xiàn)狀，他説：“如果綠城繼續(xù)走下去，壽總(壽柏年)每天都將面臨著巨大的融資壓力。”而綠城選擇融創(chuàng)，一部分原因是因為“現(xiàn)在的市場上，能拿出60億元現(xiàn)金的企業(yè)不多了。”

　　房企“小心翼翼”

　　“為了降低資金壓力，房企接下來的每一步都會比較謹慎，不會冒進。”某央企房企人士告訴筆者。他表示，今年以來金融環(huán)境一直比較“糾結”，儘管房企在融資渠道上做了各類調(diào)整，但作用並不大。

　　這種謹慎首當其衝地影響了房企的拿地熱情。

　　據(jù)德佑地産統(tǒng)計，2014年5月，上海市共出讓經(jīng)營性用地2幅，合計出讓面積3.5萬平方米，環(huán)比下跌90%，同比下跌91.8%。

　　6月以來，上海甚至出現(xiàn)了宅地流拍的現(xiàn)象，德佑地産市場研究部主任陸騎麟表示，房企迫於資金的壓力謹慎拿地，未來上海土地流拍或推遲競拍等情況很可能將頻繁出現(xiàn)。

　　同策諮詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，如果短期內(nèi)遭遇的現(xiàn)金流緊張的狀況沒有辦法通過銷售、貸款等渠道解決，一些房企很有可能會出現(xiàn)債務違約的風險，成為“下一個光耀”。

　　對此，龔敏認為，在市場低迷的情況下，房企應堅持積極跑量的基本原則。因為這樣才能保證資金週轉(zhuǎn)的順暢。因此在跑量方面，房企應該更積極，方法也應該更多樣。

　　並非“束手無策”

　　在房企的融資環(huán)境日益緊縮的當下，通過積極跑量回籠資金本應是房企的當務之急。然而受今年樓市“遇冷”的影響，房企的推盤熱情卻並不高。

　　然而推盤熱情不高並非意味著房企不願意跑量，真正的原因是目前的上海市場普遍存在著“去庫存”的壓力，房企目前關注的重點也在於此。

　　然而也有業(yè)內(nèi)人士認為，降價跑量並不一定是應對資金壓力的最佳途徑。錦和投資集團品牌總監(jiān)沙立松説，“如果降價之後成交還是沒起色，那會使得房企財務壓力更大。”

　　除通過跑量回籠資金外，房企仍然有諸多手段來應對當下的資金壓力。

　　在國內(nèi)信貸環(huán)境趨緊的背景下，更多的開發(fā)商把目光瞄準了海外。雖然受近期美元強勢影響導致企業(yè)海外融資成本增加，但這並未明顯拖慢房企“出海找錢”的步伐。據(jù)統(tǒng)計，今年前5個月，十家標桿房企(萬科、保利、恒大、華潤、富力、金地、綠城、雅居樂、招商、中海)共計融資600.97億元，其中海外融資436.17億元，佔比達到72.6%。

　　此外，6月18日，陽光城上市A股的申請也獲得了證監(jiān)會的批準。作為典型的高杠桿企業(yè)，陽光城再融資獲批無疑將使品牌房企更加從容地面對資金壓力。

　　而規(guī)模相對較小，無力“出海”的小型房企則把目光投向了P2P網(wǎng)貸公司。但是據(jù)了解，目前P2P網(wǎng)貸公司與開發(fā)商合作的資金規(guī)模普遍僅在5000萬元—2億元左右。另外，有業(yè)內(nèi)人士透露，目前大多數(shù)P2P網(wǎng)貸公司缺少風險監(jiān)控機制，此類融資手段的潛在風險不容忽視。

　　□地産評論員 蔡琦雯