有分析人士認(rèn)為，目前房企均在加大融資努力，但海外融資成本已經(jīng)普遍上升至7%以上，難度加大，加上銷(xiāo)售回款無(wú)法快速到位，房企資金壓力進(jìn)一步加大

　　■本報(bào)記者 王麗新

　　“現(xiàn)在幾乎所有的房企都面臨著銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和回籠資金的壓力，在當(dāng)前市場(chǎng)中，房地産企業(yè)都不輕鬆。”某房企高層向記者如是透露。

　　事實(shí)上，《證券日?qǐng)?bào)》記者從中原地産獲得的一份報(bào)告顯示，今年前五個(gè)月，10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資600.97億元，相當(dāng)於去年全年融資金額的46%，其中，海外融資436.17億元，佔(zhàn)融資總額的72.6%，而國(guó)內(nèi)融資佔(zhàn)比僅為27.4%。

　　值得注意的是，中原地産的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)還顯示，從融資成本看，大部分企業(yè)的海外融資成本都已經(jīng)上漲到7%以上，融資難度明顯加大。

　　融資規(guī)模驟降

　　事實(shí)上，據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月，房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為46728億元，同比增長(zhǎng)3.6%，增速比前四個(gè)月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款9379億元，增長(zhǎng)16.5%；利用外資150億元，下降24.5%；自籌資金18222億元，增長(zhǎng)9.8%；其他資金18977億元，下降6.4%。

　　對(duì)此，中原地産首席分析師張大偉向記者表示，為嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量。此外，在美國(guó)加速退出QE和人民幣貶值的雙重壓力下，近期國(guó)內(nèi)多個(gè)城市樓市又涌現(xiàn)降價(jià)潮，這導(dǎo)致了房企海外融資的難度有所加大。

　　據(jù)中原地産監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，10家標(biāo)桿房企共計(jì)融資31.50億元，環(huán)比大幅回落73.3%。這也意味著這10家標(biāo)桿房企的融資金額已連續(xù)回落三個(gè)月，並創(chuàng)下近十一個(gè)月以來(lái)的新低點(diǎn)。

　　而從房企融資規(guī)模分佈來(lái)看，今年前五個(gè)月，華潤(rùn)、雅居樂(lè)、招商地産的融資金額較高，均已突破120億元；其次是富力，融資金額為60.53億元；其他房企融資金額則不超過(guò)40億元。

　　值得一提的是，從中國(guó)房企海外融資規(guī)模整體來(lái)看，據(jù)中原地産研究中心監(jiān)測(cè)，今年前五個(gè)月，房企海外融資額達(dá)198.23億美元，其中，5月份合計(jì)融資額度為69.94億美元。

　　張大偉表示，雖然中國(guó)房企5月份海外融資額度有所增加，但融資成本卻明顯增加，大部分企業(yè)發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)債成本都已經(jīng)上漲到7%以上，開(kāi)發(fā)商的資金成本負(fù)擔(dān)加速上漲。

　　房企資金壓力加大

　　“為現(xiàn)有債務(wù)再融資”、“為現(xiàn)有及新增物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目包括土地款及建築費(fèi)提供資金”、“用作其他一般企業(yè)用途”，這幾大目的一般是上述房企海外融資的一致性用途。而從標(biāo)桿房企的融資規(guī)模波動(dòng)情況來(lái)看，除了受QE影響，能夠?qū)崿F(xiàn)上述幾大目的，成功獲得海外融資的時(shí)候，往往是中國(guó)房地産市場(chǎng)走勢(shì)較強(qiáng)之際。

　　“今年樓市降價(jià)潮在逐漸蔓延，這影響了海外資本市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地産市場(chǎng)的判斷，再加上人民幣貶值，美元轉(zhuǎn)為強(qiáng)勢(shì)，這導(dǎo)致房企海外融資難度越來(lái)越大。”張大偉表示。

　　除此之外，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀(guān)察，去年年底和今年年初，在融資成本較低的檔口，有想法的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)完成了“儲(chǔ)糧”動(dòng)作。這從中原地産的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也可窺見(jiàn)一二，從今年前五個(gè)月單月來(lái)看，今年2月份，10家標(biāo)桿房企融資規(guī)模最高，接近200億元；3月份僅次於2月份，也超過(guò)了150億元；而4月份則開(kāi)始回落至120億元左右，5月份則急速下滑，甚至不足40億元。

　　當(dāng)然，有海外融資渠道的房企都在加速舉債，但國(guó)內(nèi)樓市預(yù)期走低，即使促銷(xiāo)也無(wú)法快速促成大量成交，這導(dǎo)致房企銷(xiāo)售額不但無(wú)法快速增長(zhǎng)，前五個(gè)月銷(xiāo)售額同比下滑的房企反倒過(guò)半。

　　截至6月12日，據(jù)中原地産市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，33家上市房企前五個(gè)月簽約金額為5500億元，19家同比下滑。而從完成年度目標(biāo)情況看，除恒大、萬(wàn)科等個(gè)別企業(yè)完成情況比較好外，其他企業(yè)普遍較差，平均完成率僅29%，完成年度銷(xiāo)售任務(wù)不足30%的企業(yè)達(dá)21家。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，房企的存貨週轉(zhuǎn)速度減慢，美國(guó)QE的加速退出，融資成本的走高等多重因素加大了房企去海外融資的難度。同時(shí)，銷(xiāo)售現(xiàn)金回籠較難且慢，將使房企的資金鏈進(jìn)一步承壓。

　　張大偉也認(rèn)為，目前佈局一、二線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商大部分都是上市房企，對(duì)業(yè)績(jī)的要求更高，一旦銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑，股價(jià)就可能會(huì)出現(xiàn)暴跌。鋻於此，繼三、四線(xiàn)城市掀起降價(jià)潮後，未來(lái)一、二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)變化幅度也可能超過(guò)預(yù)期，房企或?qū)⑼ㄟ^(guò)降價(jià)來(lái)提高銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，以期回籠現(xiàn)金，減少資金壓力。