有業(yè)內(nèi)專家表示，北京和國(guó)內(nèi)其他二、三線城市的房地産市場(chǎng)情況都不一樣，雖然價(jià)格遠(yuǎn)高於其他城市，但市場(chǎng)總體上還是很健康的

　　編者按：紙上得來(lái)終覺(jué)淺，絕知此事要躬行。儘管有大量報(bào)道稱，全國(guó)多個(gè)地方都出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，北京樓市也難以獨(dú)善其身。那麼，真實(shí)情況究竟是怎樣？本期專題報(bào)道對(duì)北京通州區(qū)的新樓盤(pán)進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的日子並沒(méi)有想像中的那麼窘迫，換言之，房?jī)r(jià)依舊是那樣的高。

　　■本報(bào)記者 王 崢 王麗新

　　近日，北京樓市出現(xiàn)多個(gè)大幅降價(jià)的新盤(pán)，“零首付”項(xiàng)目涌現(xiàn)，降價(jià)預(yù)期甚囂塵上。然而，《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地調(diào)查後卻發(fā)現(xiàn)，雖然成交量有所下滑，銷售速度減慢，但多數(shù)樓盤(pán)並未做出實(shí)質(zhì)性的大幅降價(jià)決策，尤其老項(xiàng)目的新一期房源，與上一期房源開(kāi)盤(pán)價(jià)格持平或者小幅上漲是其主流的定價(jià)策略。同時(shí)，轟動(dòng)一時(shí)的“零首付”賣(mài)房銷售行為也已經(jīng)取消。

　　6月14日下午，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪了通州馬駒橋多個(gè)大型開(kāi)發(fā)商的在售樓盤(pán)後發(fā)現(xiàn)，售樓中心的人氣雖比不上當(dāng)天炎熱的天氣，但依然有不少到訪者在與銷售人員洽談，甚至有的客戶當(dāng)場(chǎng)簽訂購(gòu)房合同。

　　值得注意的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商確實(shí)在使出渾身解數(shù)搶客，富力·尚悅居借世界盃之機(jī)在售樓中心舉行小型球賽；珠江·四季悅城已經(jīng)取消“零首付”購(gòu)房，但“無(wú)首付，14800元∕平方米，全精裝”的超級(jí)戶外廣告牌依然立在項(xiàng)目附近的公路旁。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即使不能促成大量成交，但在大家都平價(jià)入市且尚不願(yuàn)意打真正價(jià)格戰(zhàn)的當(dāng)下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，使用各種銷售手段吸引客戶到訪促成成交，進(jìn)而搶佔(zhàn)市場(chǎng)份額是目前多數(shù)房企應(yīng)對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)的主流戰(zhàn)略。

　　取消“零首付”賣(mài)房

　　近期，北京樓市樓盤(pán)“零首付”賣(mài)房的消息不絕於耳，而珠江·四季悅城則打響了北京樓市“零首付”第一槍。據(jù)記者了解，隨後亦莊金茂悅也推出“一成首付”等活動(dòng)。

　　值得注意的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查後獲悉，無(wú)論是“零首付”還是“一成首付”都是短暫的市場(chǎng)行為，目前已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商取消了該活動(dòng)，仍在進(jìn)行的也將於近期結(jié)束。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，珠江·四季悅城“無(wú)首付，14800元/平方米，全精裝”的超級(jí)戶外廣告牌立在公路旁，但記者到達(dá)售樓處後卻被告知，“這個(gè)活動(dòng)6月8日就取消了”。售樓中心的一位銷售人員向記者表示，這只是個(gè)短期活動(dòng)，是當(dāng)時(shí)與搜房網(wǎng)合作辦的，現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)五成首付了。

　　無(wú)獨(dú)有偶，亦莊金茂悅的“一成首付”活動(dòng)也即將落下帷幕。

　　“一成首付的活動(dòng)我們現(xiàn)在還有，但是下個(gè)星期就取消了。”亦莊金茂悅某銷售人員向記者介紹，“一成首付活動(dòng)”實(shí)際上就是先與開(kāi)發(fā)商草簽合同，付10%款項(xiàng)，其實(shí)就是交訂金佔(zhàn)上房源避免漲價(jià)，但其他20%的首付金額在11月底之前必須交齊，屆時(shí)才能網(wǎng)簽。

　　金茂悅的開(kāi)發(fā)商方興地産的一位高層也告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“我們和小貸公司有合作，如果客戶到我們規(guī)定的時(shí)間內(nèi)還是只能拿出一成首付，那麼客戶可以和小貸公司簽署協(xié)議，向小貸公司借出剩餘兩成的首付，當(dāng)然利息也要比銀行多一些”。

　　“我們這個(gè)活動(dòng)主要是針對(duì)換房需求的客戶，因?yàn)榇蛩銚Q房的客戶需要時(shí)間處理手裏的資産，但這個(gè)活動(dòng)也是有名額限制的，僅有30個(gè)名額，現(xiàn)在只剩下幾個(gè)了”。上述銷售人員進(jìn)一步透露。

　　事實(shí)上，記者在調(diào)查中獲悉，“剛改類”需求的住宅最近成交非常明顯，其中不乏大量換房消費(fèi)者。“我們的130多平方米的改善性産品已經(jīng)賣(mài)完了”，亦莊金茂悅上述銷售人員向記者如是表示。“項(xiàng)目中三居室的房源賣(mài)的比較好，甚至比剛需産品的成交量還要好”，富力·尚悅居銷售中心的銷售人員也向記者透露。事實(shí)上，記者在富力·尚悅居確實(shí)看到有不少購(gòu)房者到訪，也有當(dāng)場(chǎng)簽合同訂房的。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者也從多位房企高層處獲得了不少房企的共識(shí)，即針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)成交量的低迷現(xiàn)狀，推出剛改類産品是搶收的窗口期。記者在城南的熱銷板塊新盤(pán)中發(fā)現(xiàn)，北科建集團(tuán)開(kāi)發(fā)的領(lǐng)秀·翡翠山類別墅項(xiàng)目，目前銷售均價(jià)是27000元∕平方米，項(xiàng)目?jī)?nèi)有異常奢侈的大公園，換房需求的購(gòu)房者相對(duì)較為關(guān)注。而在臺(tái)湖板塊中，泰禾集團(tuán)第一個(gè)剛改類産品泰禾·拾景園單套220萬(wàn)元總價(jià)起，7000元∕平方米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目蓄客情況也非常好。

　　“多數(shù)開(kāi)發(fā)商都在調(diào)整産品類別，踩市場(chǎng)窗口期推盤(pán)意圖搶得成交量。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，另外，為了快速回籠資金，開(kāi)發(fā)商對(duì)新項(xiàng)目的銷售定價(jià)也非常關(guān)鍵。

　　通州新盤(pán)平價(jià)入市未實(shí)降

　　實(shí)際上，進(jìn)入2014年北京的樓市便進(jìn)入了下行通道，成交量也持續(xù)萎縮。據(jù)悉，前五個(gè)月北京市商品房(包含所有新建住宅，商業(yè)、車(chē)位等)合計(jì)成交面積427.81萬(wàn)平方米，剔除保障房部分，純住宅物業(yè)的成交面積僅為240萬(wàn)平方米，創(chuàng)下近八年來(lái)的新低。而據(jù)最新的數(shù)據(jù)顯示，6月上旬，北京新建住宅簽約1039套，二手房住宅簽約1702套，合計(jì)成交量為2741套，較上月同期下滑9%，再創(chuàng)年內(nèi)同期新低。

　　這種情況下，市場(chǎng)上不斷傳出開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)的消息。但《證券日?qǐng)?bào)》記者實(shí)地調(diào)查後卻發(fā)現(xiàn)，雖然成交量有所下滑，銷售速度減慢，但多數(shù)樓盤(pán)並未做出實(shí)質(zhì)性的大幅降價(jià)決策，售價(jià)基本和前期持平。

　　富力·尚悅居的銷售人員告訴記者，他們的項(xiàng)目單價(jià)跨度比較大，從18000元/平方米—24000元/平方米，均價(jià)則在2.2萬(wàn)元/平方米，房子全部是精裝修，裝修單價(jià)在3000元/平方米。“我們現(xiàn)在主要是賣(mài)二期，均價(jià)和一期基本沒(méi)什麼變化。” 上述銷售人員還表示，該項(xiàng)目目前有兩種優(yōu)惠，一種是特價(jià)房，另一種是正常優(yōu)惠。其中特價(jià)房主要是一些朝向位置不太好的房源，比如東西向的三居室，售價(jià)在18000元/平方米。正常優(yōu)惠則是和某購(gòu)房網(wǎng)站的團(tuán)購(gòu)合作，有2萬(wàn)元97折優(yōu)惠和2萬(wàn)元95折優(yōu)惠兩種，該銷售人員坦言，項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度確實(shí)不大，近期銷售雖然沒(méi)有年初好，但也還可以。

　　記者在北京住建委的網(wǎng)站上也看到，去年該項(xiàng)目一期的售價(jià)與目前在售的二期相比，確實(shí)沒(méi)有什麼變化。同時(shí)，記者在銷售大廳的房源資訊展示板上看到，雖然二期已經(jīng)簽約的房源不到五分之一，但算上預(yù)定的房源，比例也已經(jīng)接近一半，而這也和北京住建委網(wǎng)站上顯示的資訊相同。

　　而距離富力·尚悅居不遠(yuǎn)的首開(kāi)·國(guó)風(fēng)美侖，項(xiàng)目售價(jià)同樣變化大不。該項(xiàng)目銷售人員告訴記者，目前項(xiàng)目只剩下不到100套的大戶型房源，均價(jià)在18000元/平方米，優(yōu)惠只有一個(gè)2萬(wàn)元抵6萬(wàn)元的活動(dòng)。“目前這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，我們定價(jià)肯定是比預(yù)期下調(diào)了，但是實(shí)際售價(jià)也比去年高一點(diǎn)，去年我們是17000元/平方米，現(xiàn)在每平方米漲了1000元。”

　　記者在住建委網(wǎng)站上看到，該項(xiàng)目早在2012年便開(kāi)盤(pán)銷售，當(dāng)時(shí)的均價(jià)為16000元/平方米，兩年時(shí)間該項(xiàng)目的售價(jià)可以説一直比較平穩(wěn)，即沒(méi)有出現(xiàn)大漲也沒(méi)有下跌。

　　同時(shí)，記者在珠江·四季悅城的銷售現(xiàn)場(chǎng)了解到，這個(gè)不限購(gòu)的LOFT商住項(xiàng)目，目前的銷售均價(jià)在25000元/平方米，樓王的價(jià)格則在33000元/平方米。“和前一期的售價(jià)沒(méi)什麼變化，周邊項(xiàng)目基本都沒(méi)降。”珠江·四季悅城的一位銷售人員告訴記者，“有的開(kāi)發(fā)商説降價(jià)，其實(shí)就是拿出少量不好的戶型當(dāng)特價(jià)房賣(mài)，實(shí)際上是一種行銷的手段和宣傳噱頭，不是那種真正的降價(jià)”。

　　值得注意的是，在這個(gè)項(xiàng)目的銷售中心，記者發(fā)現(xiàn)前來(lái)看房的人頗多，現(xiàn)場(chǎng)的沙發(fā)和椅子上幾乎被坐滿。此外，在銷售中心一進(jìn)門(mén)的位置，開(kāi)發(fā)商還特意做了幾塊大型宣傳板，上面的大標(biāo)題是“房?jī)r(jià)下跌的不可能定律”，裏面則詳細(xì)解釋了房?jī)r(jià)不會(huì)下跌的原因。

　　據(jù)記者了解，北京今年新盤(pán)第一個(gè)被傳出大幅降價(jià)的項(xiàng)目是位於大興天宮院區(qū)域的萬(wàn)科橙項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)有消息稱，其毛坯房最終確定的銷售均價(jià)不到2.2萬(wàn)元/平方米，比之前萬(wàn)科預(yù)想的2.7萬(wàn)元/平方米的精裝房?jī)r(jià)格低了5000元/平方米。但實(shí)際上，該項(xiàng)目的2.7萬(wàn)元/平方米已經(jīng)被買(mǎi)房人接受，申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)的人數(shù)也三倍于房源，只是由於這個(gè)價(jià)格沒(méi)有被北京住建委批準(zhǔn)，萬(wàn)科才不得不遵循住建委批準(zhǔn)的指導(dǎo)價(jià)出售。業(yè)內(nèi)人士也指出，萬(wàn)科橙是新項(xiàng)目，第一次開(kāi)盤(pán)，談不上降價(jià)，最多算開(kāi)發(fā)商調(diào)低了價(jià)格預(yù)期。後續(xù)多個(gè)被傳降價(jià)的項(xiàng)目，也多是因?yàn)檫@個(gè)原因，或者乾脆就是開(kāi)發(fā)商的行銷宣傳策略。

　　而在本次記者的實(shí)地調(diào)查後，也證實(shí)了上述觀點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商在北京項(xiàng)目大多是“假摔”，真正降價(jià)的則極少。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)專家表示，北京和國(guó)內(nèi)其他二、三線城市的房地産市場(chǎng)都不一樣，強(qiáng)勁的需求一直支撐著這個(gè)市場(chǎng)，雖然價(jià)格遠(yuǎn)高於其他城市，但北京的市場(chǎng)還算是健康的，即使下半年市場(chǎng)仍未能好轉(zhuǎn)，北京的項(xiàng)目也不太可能出現(xiàn)大幅降價(jià)的情況。