中新網(wǎng)5月28日電 近日，關(guān)於“住建部兵分幾路密集調(diào)研地方樓市，實地了解房地産市場下滑程度”的消息引發(fā)了業(yè)界普遍關(guān)注。與此同時，地方微調(diào)政策“救市”的消息還在不斷傳來。5月20日，安徽宣城公積金貸款額度上調(diào)至30萬元；5月23日，杭州市物價局、市住保房管局發(fā)佈規(guī)定稱樓盤降價超15%將限制網(wǎng)簽，被市場解讀為“限降令”；5月26日，安徽蕪湖出臺新政，允許二套房申請貼息貸款、支援外地人用公積金貸款購房……

　　結(jié)合之前“住建部多位人士確認(rèn)，除北上廣深外，其他城市的限購政策可自行調(diào)節(jié)”的傳聞，有業(yè)內(nèi)人士指出，面對庫存攀升、去化走低的樓市行情，放鬆限購助力庫存消耗可能會成為更多城市的選擇。但也有觀點認(rèn)為，此次調(diào)整是市場自發(fā)調(diào)整，如果人為中斷，未來房地産市場將出現(xiàn)硬著陸，後果更可怕。

　　摸底：住建部調(diào)研地方樓市 高庫存、低去化是難題

　　據(jù)《華夏時報》5月24日報道，為摸清地方樓市真實情況，日前，住建部派出多個調(diào)研組趕赴南京、廣州、深圳、福州等地實地考察，就當(dāng)?shù)貥鞘泄┬琛⒊山涣俊y行信貸、樓市政策等多方面進(jìn)行了解。

　　報道稱，住建部調(diào)研結(jié)果顯示，部分中心城市房地産市場表現(xiàn)尚可，並未對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)産生太大衝擊，但房地産市場已經(jīng)開始出現(xiàn)了新的分化——部分三四線城市的情況要好于杭州、貴陽、瀋陽等二線城市。

　　但目前看來，已微調(diào)政策進(jìn)行“救市”的城市中，三四線城市佔絕大多數(shù)。中原地産首席市場分析師張大偉指出，後續(xù)在房地産市場繼續(xù)降溫的情況下，全國預(yù)計有超過30個城市有放鬆調(diào)控的預(yù)期和可能性。他預(yù)測，呈現(xiàn)庫存消化週期超過一年、第一季度成交面積大幅下滑、購地銷售比過高、今年第一季度土地出讓金過低、有實質(zhì)性降價樓盤、人口凈流出、有兩個以上新區(qū)等特徵的城市中，政策放鬆的可能性很大。

　　住建部調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，庫存大、去化速度緩慢是不少城市的房地産市場中正在面臨的主要難題。據(jù)《華夏時報》5月24日報道稱，在住建部對珠三角地區(qū)的調(diào)研中，惠州、肇慶、韶關(guān)、珠海、佛山、中山、廣州等7個城市參與了廣州座談會。會上報告顯示，目前惠州市場庫存面積約一千多萬平方米，以目前的去化率計算，消化期超過兩年，是7個代表城市中庫存最大的。

　　據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止5月中旬，我國多數(shù)典型城市庫存消化週期同比處於高位，北京、深圳的消化週期已上升至17個月，上海為近10個月，廣州接近12個月，杭州則達(dá)到27.92個月。

　　傳言：限購政策已調(diào)整？ 知情人士稱正在觀察了解

　　住建部此番對地方樓市情況的密集考察，不免讓人與日前關(guān)於住建部提出“北上廣深外，住建部將允許地方對限購政策進(jìn)行調(diào)整”的傳聞相聯(lián)繫。截止目前，此消息尚未得到住建部公開回應(yīng)。但據(jù)《南方週末》消息，部分住建部人員已表示，除北上廣深之外，其他城市的限購政策極有可能實現(xiàn)自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方，但不會明確發(fā)文。

　　對此，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，與過去兩年一有地方試探放鬆限購就被叫停不同，這一次中央在一定程度上給予了默認(rèn)。

　　中原地産首席市場分析師張大偉説，如果直接發(fā)文取消限購，會引起比較大的反彈。但對很多實施限購的二三線城市來説，限購本來就不嚴(yán)格。因此，在此輪鬆綁過程中，各地政府也沒有明確發(fā)文直接取消限購，而是可以採取繞道“鬆綁”的方式。

　　據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》消息稱，有接近住建部的人士透露，“現(xiàn)在部里正在觀察、了解、研究當(dāng)前的市場狀況。” 這一説法與住建部密集考察地方樓市的舉動相吻合，調(diào)研結(jié)果或?qū)⒅苯記Q定未來的政府對於樓市調(diào)控政策的決策，關(guān)於限購是否鬆動的傳聞也將有望落實。住建部政研中心原副主任王玨林也稱，現(xiàn)在的確屬於觀望期，未來的未知數(shù)很大，不存在立即救市表態(tài)的可能。

　　“這個方向沒有錯。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅與房地産産業(yè)處處長趙路興曾向媒體表示。事實上，今年3月份，住建部部長姜偉新已提出了“分類調(diào)控”的新思路，住建部副部長仇保興在今年全國兩會期間也表示，地方政府能夠自行調(diào)整的，就不要由中央政府來調(diào)整。

　　在“分類調(diào)控”指導(dǎo)下，依據(jù)住建部此次對地方樓市的摸底情況，如何進(jìn)行政策的調(diào)整以推動庫存去化，是否會將放鬆限購權(quán)利下放至地方，地方如何結(jié)合本地情況自主落實，在此情況下市場效果會如何，出現(xiàn)的不良市場反應(yīng)由誰擔(dān)責(zé)等問題，將成為接下來房地産市場與調(diào)控政策博弈中的主要看點。

　　現(xiàn)狀：避免“直接取消限購” 地方政策鬆綁多打擦邊球

　　在“分類調(diào)控”的宏觀思路下，樓市高庫存、低去化的轉(zhuǎn)向讓很多地方政府開始探討並實施放鬆限購的相關(guān)政策，希望通過行政化的措施來扭轉(zhuǎn)房地産市場的低迷行情。

　　中原地産研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過10個，其中已作出若干調(diào)整的城市有6個，杭州、南寧、天津、安徽等地區(qū)是地方 “救市”的典型。

　　5月23日，杭州再次傳來了“救市”的聲音。有消息稱，杭州市相關(guān)政府部門規(guī)定，從23日開始，如果商品房實際成交價低於備案價格超過15%，那麼將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽，開發(fā)商若想大幅降價銷售，則需重新申請，降低樓房備案價。這一政策被市場解讀為“限降令”。很快，杭州市物價局、市住保房管局當(dāng)日發(fā)文解釋，稱此舉是為了讓新建商品住房降價或優(yōu)惠促銷做到規(guī)範(fàn)有序。但業(yè)內(nèi)分析，在樓市高庫存和低去化下，這一舉措目的恐怕不言自明。

　　目前看來，地方為“去化庫存”而推出的各種政策微調(diào)中，並未有“直接取消限購”的案例，而多以放寬落戶條件、縮短限制年限、收窄限購範(fàn)圍、調(diào)整貸款額度等手段對市場需求進(jìn)行“微刺激”，打出“取消限購”的擦邊球。諸如之前南寧賦予廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)部分地區(qū)戶籍居民家庭購房資格，天津濱海的“差別化限購”，安徽銅陵的放寬住房公積金貸款條件等。最新的“救市”消息——安徽蕪湖出臺新政，允許二套房申請貼息貸款、支援外地人用公積金貸款購房，也屬此類。

　　“房價接近停滯的城市，後續(xù)都有可能出臺地方救市政策，它們可能不會明顯放鬆限購，但會通過其他方式進(jìn)行微調(diào)。”張大偉認(rèn)為，未來鬆綁的政策空間有很多，主要有6大方向：非戶籍資格審查放鬆、限購範(fàn)圍放鬆、調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)、限價政策放鬆、提供購房落戶及優(yōu)惠等刺激性手段、公積金政策鬆動等。

　　解讀：政策調(diào)整能否扭轉(zhuǎn)市場頹勢？業(yè)內(nèi)多數(shù)不看好

　　倘若政策轉(zhuǎn)彎，一線城市外的地方城市獲得限購政策調(diào)整權(quán)，能否扭轉(zhuǎn)樓市整體頹勢？

　　據(jù)中原地産分析，不同於2008年市場受週邊金融危機(jī)影響波及步入全面下行通道，本輪市場轉(zhuǎn)冷更多由於前期房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，地方限購政策的調(diào)整或許僅能為市場轉(zhuǎn)向提供“微刺激”。

　　中原地産首席市場分析師張大偉認(rèn)為，房地産市場降溫，導(dǎo)致地方財政逐漸出現(xiàn)問題，在這種情況下，放開部分調(diào)控就成了使地方市場升溫、拉動經(jīng)濟(jì)的最常用措施，也是短期效果最明顯的措施。但他也指出，限購政策在二三線本身就相對比較松的戶籍政策下，對市場影響有限。

　　某參與廣州座談會的政府人士也對調(diào)控政策與市場的碰撞表示擔(dān)憂，“此次調(diào)整是市場自發(fā)調(diào)整，如果人為中斷，未來房地産市場將出現(xiàn)硬著陸，後果更可怕。”

　　另外，在央行“喊話”支援首套房貸款之後，更多業(yè)內(nèi)認(rèn)為，銀行對房地産領(lǐng)域的貸款是“救市”起著重要作用。“限購鬆綁的深意在於，它有可能導(dǎo)致市場預(yù)期的改變，從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒有很大改善，限購鬆綁很難對市場有本質(zhì)性的作用。所以，下一步，銀行的態(tài)度將成為樓市需要高度關(guān)注的風(fēng)向標(biāo)。”中信建投房地産首席分析師蘇雪晶説。深圳一位參與座談的業(yè)內(nèi)人士也稱，“中央希望銀行不要拖後腿，也要求開發(fā)商降價走量。”

　　對房地産市場下行深表擔(dān)憂的綠城集團(tuán)産品“教父”宋衛(wèi)平認(rèn)為，靠救市、靠政策只能是權(quán)宜之計，真正的長遠(yuǎn)之路在於第二次改革開放，“政策救不了你的命，一定是基本的經(jīng)濟(jì)面必須要好”。(中新網(wǎng)房産頻道)