中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京5月20日訊(記者 李方) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈的4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況為當(dāng)前樓市“拐點(diǎn)論”、“崩盤論”再添佐證，全國(guó)樓市呈現(xiàn)區(qū)域性降價(jià)，華東區(qū)域整體呈現(xiàn)頹勢(shì)，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)已全面放緩，有關(guān)樓市是否進(jìn)入拐點(diǎn)的爭(zhēng)議再度白熱化。業(yè)內(nèi)人士普遍同意的是，在中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程尚未完成之際，崩盤幾無(wú)可能，房?jī)r(jià)短期已見頂，長(zhǎng)期取決於供求。相較于“拐點(diǎn)論”，業(yè)內(nèi)人士更願(yuàn)意將當(dāng)前情況稱為房地産已步入平穩(wěn)發(fā)展期，稱未來(lái)市場(chǎng)將在波動(dòng)中成長(zhǎng)。

　　數(shù)據(jù)：房?jī)r(jià)首現(xiàn)大區(qū)域全面下調(diào)

　　4月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)有幾個(gè)新的變化值得注意。4月房?jī)r(jià)持平和下調(diào)的城市分別達(dá)8個(gè)和18個(gè)，為2013年以來(lái)最多。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.4%，最低降幅0.7%。二手房中，22個(gè)城市價(jià)格環(huán)比下調(diào)，杭州新房和二手房下調(diào)幅度均為最大，分別為0.7%和0.8%，北京二手房也再次下調(diào)0.2%。

　　一線城市方面，一二手房?jī)r(jià)格指數(shù)全面回落到10%，不過(guò)環(huán)比仍然上漲，一線城市供需結(jié)構(gòu)矛盾依然巨大。華東區(qū)域整體樓市頹勢(shì)顯現(xiàn)，杭州、寧波、無(wú)錫、溫州、金華、安慶、贛州等城市新建商品住房均環(huán)比回落。

　　對(duì)於這樣的變化，中原地産首席分析師張大偉告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，本次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的因?yàn)榉钦咭蛩貙?dǎo)致的市場(chǎng)蕭條，可能導(dǎo)致本輪調(diào)整週期和深度較長(zhǎng)，特別是非核心城市、非城市核心區(qū)，都有可能出現(xiàn)明顯價(jià)格調(diào)整。

　　這讓人不禁好奇，這一輪樓市調(diào)整既非2008年受金融危機(jī)波及而下跌，也非2011年受調(diào)控政策影響而短暫調(diào)整，而是基於市場(chǎng)自發(fā)産生的結(jié)果。不知這是否意味著，隨著行政手段的淡化，純粹依靠市場(chǎng)的力量，房地産市場(chǎng)終向成熟邁出了一大步。

　　張大偉提醒説，一二線城市調(diào)控依然高壓，市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整難免，但幅度將在可控範(fàn)圍內(nèi)。三四線城市一次大洗牌已經(jīng)在所難免，一旦因?yàn)樾刨J等繼續(xù)收緊等因素出現(xiàn)普遍恐慌性觀望，出現(xiàn)2008年、2011年的調(diào)整並非完全沒(méi)有可能。

　　分析：黃金時(shí)代已過(guò)去

　　雖然一些數(shù)據(jù)證實(shí)了當(dāng)前樓市已步入“拐點(diǎn)”，但並非全部一邊倒。事實(shí)上，包括萬(wàn)科在內(nèi)的多個(gè)地産商仍然保持樂(lè)觀。

　　此前，一份以萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶之名發(fā)佈的《全國(guó)房地産將下行，搞不懂北京樓市》瘋傳曾引起軒然大波，但萬(wàn)科隨後以總裁鬱亮名義稱，並非全面看空內(nèi)地樓市。

　　鬱亮認(rèn)為，雖然中國(guó)樓市的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，輕輕鬆鬆誰(shuí)都能賺錢的現(xiàn)象也不會(huì)持續(xù)，但房地産目前還是白銀時(shí)代，仍有很大的發(fā)展空間，因此沒(méi)必要對(duì)中國(guó)樓市過(guò)於悲觀。房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的可能性也不大。

　　華遠(yuǎn)地産董事長(zhǎng)任志強(qiáng)更是直接批駁樓市“拐點(diǎn)論”，稱用局部數(shù)據(jù)判斷樓市拐點(diǎn)是錯(cuò)誤的，“沒(méi)有數(shù)據(jù)能夠證明今年樓市已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，樓市要有拐點(diǎn)也是被銀行打拐的。要判斷樓市情況應(yīng)該看整體數(shù)據(jù)。”

　　新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷分析認(rèn)為，2014年1-4月銷售面積仍然遠(yuǎn)高於2011年和2012年同期水準(zhǔn)，近三年市場(chǎng)都將在高位盤整，2013年是頂點(diǎn)。

　　歐陽(yáng)捷向中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，市場(chǎng)悲觀情緒的背後是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期不穩(wěn)、去年底透支過(guò)多、限貸、利率以及國(guó)外機(jī)構(gòu)唱空等因素，而最核心的原因是土地超量供應(yīng)、産出速度快於需求速度、産能過(guò)剩。

　　未來(lái)：告別高增長(zhǎng) 步入平穩(wěn)期

　　從目前情況來(lái)看，面對(duì)樓市新一輪的調(diào)整，中央出手統(tǒng)一救市的可能性幾乎為零。今年兩會(huì)已為全年房地産市場(chǎng)定調(diào)，雙向調(diào)控、分類指導(dǎo)成為房地産政策調(diào)整的主要方向。

　　自去年“國(guó)五條”以來(lái)，中央至今並未出臺(tái)“一刀切”式政策干預(yù)房地産市場(chǎng)的調(diào)控，轉(zhuǎn)為各地陸續(xù)探索只用於本地實(shí)際的差別化調(diào)控政策。4月份以來(lái)，已有無(wú)錫、南寧、蕭山、銅陵等地先後放寬限購(gòu)政策，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多城市加入到“鬆綁”限購(gòu)行列。

　　歐陽(yáng)捷表示，行政之手退出、房地産回歸市場(chǎng)是地産商所希望的。“定向、微調(diào)是今年政策的主流，住宅作為保值升值的投資品深化已被打破，特別是在三四線城市，及時(shí)放開限購(gòu)，也不會(huì)有更多人買房，”歐陽(yáng)捷告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者，“從我們實(shí)際來(lái)看，投資性需求現(xiàn)在可以説幾乎沒(méi)有。”

　　社科院研究員易憲容同樣認(rèn)為，中國(guó)房地産市場(chǎng)全面的週期性調(diào)整已經(jīng)開始，前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)出現(xiàn)的調(diào)整並非是早幾年那種不斷出臺(tái)房地産宏觀調(diào)控政策所導(dǎo)致的市場(chǎng)短期變化，而是國(guó)內(nèi)外金融市場(chǎng)條件變化導(dǎo)致的普遍的週期性調(diào)整。

　　“目前房地産已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，市場(chǎng)將在2013年的高位上波動(dòng)，直到2020年以後，未來(lái)房地産市場(chǎng)會(huì)平穩(wěn)發(fā)展，不要相信再有高增長(zhǎng)。”歐陽(yáng)捷説。

　　讓行政歸行政，市場(chǎng)回歸市場(chǎng)。應(yīng)當(dāng)看到，當(dāng)前是房地産行業(yè)步入穩(wěn)定調(diào)整期的開始，業(yè)內(nèi)急需從市場(chǎng)的悲觀情緒中走出來(lái)，重拾信心，腳踏實(shí)地。在新一輪調(diào)整中，小型企業(yè)兼併重組或是退出等都將是正常的市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，而大型房企也將迎來(lái)越做越強(qiáng)、越做越大的機(jī)會(huì)。