今年“金豬寶寶”和“奧運寶寶”入讀小學(xué)，由於地段生大增，學(xué)位非常緊張

　　今年“金豬寶寶”和“奧運寶寶”入讀小學(xué)，由於地段生大增，學(xué)位非常緊張，其中荔灣區(qū)涉及地段學(xué)位調(diào)整的有周門、龍源等8個社區(qū)，共涉及西關(guān)外國語學(xué)校小學(xué)部、三元坊小學(xué)等10間學(xué)校。其他區(qū)的名校招生地段變動不大，即使有變動，也多數(shù)屬於新增招生區(qū)域，更多的區(qū)域晉陞名校學(xué)位房。據(jù)中原地産的資深經(jīng)紀(jì)人透露，錯失省一級名校西關(guān)外國語學(xué)校學(xué)位的周門、寶石社區(qū)，未來樓價將會下降，而其他遭遇調(diào)整的社區(qū)並非傳統(tǒng)的學(xué)位房區(qū)域，對樓價的影響有限。文/圖：記者 李鳳荷

　　荔灣八社區(qū)學(xué)位遭調(diào)整

　　按照慣例，今年荔灣區(qū)小學(xué)適齡兒童入學(xué)登記地段于4月底公佈。中原地産對比去年招生路段發(fā)現(xiàn)，今年有8個社區(qū)的學(xué)位發(fā)生變動，共涉及10間小學(xué)。其中，鶴園東、鶴園中、鶴園西社區(qū)于去年合併成鶴園社區(qū)，今年調(diào)整到培真小學(xué)。逸彩新世界小區(qū)地段生較多，真光中英文小學(xué)無法承擔(dān)，因此調(diào)整逸彩社區(qū)部分地址到林鳳娥小學(xué)，同時因林鳳娥小學(xué)荔江美築校區(qū)啟用，調(diào)整原滘口社區(qū)等部分原屬五眼橋小學(xué)的部分地址到林鳳娥小學(xué)。原屬西關(guān)外國語學(xué)校小學(xué)部的地段生大大超出招生計劃，因此將周門社區(qū)調(diào)整到西華路小學(xué)，將寶石社區(qū)調(diào)整到龍津小學(xué)。此外，由於三元坊小學(xué)地段生多，所以調(diào)整離蘆荻西近的龍源社區(qū)到蘆荻西小學(xué)。

　　合富置業(yè)芳村橋東分行主管葉錦泉表示，相比起芳村小學(xué)、康有為紀(jì)念小學(xué)等其他芳村地區(qū)的學(xué)校，為子女入讀真光中英文小學(xué)或林鳳娥小學(xué)而買學(xué)位房的買家並不多，從目前情況來看，對業(yè)主放盤心態(tài)有影響更多是地價和出貨意願的高低。今年年初芳村地區(qū)土地市場交投火爆，地價突破2萬元/m2，業(yè)主對後市心態(tài)即時增強(qiáng)，放盤價有所提升，即使現(xiàn)時有一些急售套現(xiàn)換房的業(yè)主願意稍微讓價，但讓價後的價格仍高於年初拍地前。目前芳村大道西一帶急售業(yè)主願意讓價5%左右。

　　錯失名校學(xué)位房價將下降

　　地段調(diào)整，除影響對口的學(xué)位外，對樓價也會産生一定的影響。中原地産調(diào)查發(fā)現(xiàn)，荔灣區(qū)樂賢坊小學(xué)、西關(guān)培正小學(xué)、華僑小學(xué)等熱門名校的招生地段均沒有調(diào)整，而被調(diào)整的8個社區(qū)中，有5個屬於芳村片區(qū)，但芳村並不是荔灣區(qū)傳統(tǒng)的學(xué)位房區(qū)域，對該片區(qū)樓市交易和樓價的影響甚微。中原地産康王路分行高級營業(yè)經(jīng)理李桂蘭則表示，三元坊小學(xué)和蘆荻西小學(xué)都不是名校，龍源社區(qū)的調(diào)整對二手樓價沒有什麼影響。

　　在本次調(diào)整中，只有西關(guān)外國語學(xué)校是省一級名校，周門社區(qū)毗鄰該校，此前該社區(qū)的適齡兒童一直都是入讀該小學(xué)，這次調(diào)整把周門社區(qū)的適齡兒童安排到更遠(yuǎn)的西華路小學(xué)，引發(fā)了家長們的強(qiáng)烈不滿和質(zhì)疑，更有家長吐槽學(xué)位房白買了。中原地産中山八分行高級營業(yè)經(jīng)理歐陽彩雁表示：“這次調(diào)整對周門、寶石兩個社區(qū)的二手住宅肯定有影響，失去了‘西外’的學(xué)位，樓價肯定會下降。”據(jù)悉，周門和寶石社區(qū)的住宅以樓梯樓散盤為主，現(xiàn)時市場均價2.3萬~2.4萬元/m2，但現(xiàn)時該片區(qū)盤多客少，成交並不活躍。目前寶石社區(qū)有一套全新裝修的54平方米南向兩房一廳單位，位於樓梯樓低層，業(yè)主開價128萬元，折合單價約2.37萬元/m2，放盤兩個多月都沒售出。“如果是以前，這個價格完全可以賣得出去，但是現(xiàn)在市場較低迷，又失去了‘西外’的學(xué)位，不降價很難賣出去。”

　　合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理劉兆洪表示，與樂賢坊小學(xué)、西關(guān)培正小學(xué)以及沙面小學(xué)等學(xué)校相比，為了子女入讀而專門購買西關(guān)外國語學(xué)校的家長客不多，大部分購買周門社區(qū)物業(yè)的人士多是看中周邊出行和生活配套優(yōu)勢。不過，受現(xiàn)時一手市場樓盤促銷以及業(yè)主換房急售等需求的刺激，周門社區(qū)中低層樓梯樓物業(yè)的放盤價大多都在1.8萬~2萬元/m2左右，比去年年底2萬~2.2萬元/m2的放盤價有所回調(diào)，主要是業(yè)主急於出貨套現(xiàn)換樓所致。如現(xiàn)時周門有一套面積70多平方米的低層三房，之前業(yè)主叫價145萬元，近日更表示135萬元都願意出售。

　　多數(shù)名校招生地段變化不大

　　除了荔灣區(qū)部分小學(xué)的招生區(qū)域微調(diào)外，其他區(qū)部分小學(xué)也有微調(diào)，但名校基本上比較穩(wěn)定，只有極個別小學(xué)的招生地段有所變動。如越秀區(qū)百年名校朝天小學(xué)，去年在招生範(fàn)圍內(nèi)的六榕裏1~30號，今年不再納入，但增加了解放北路667號；農(nóng)林下路小學(xué)則撤銷了環(huán)市東路416號（執(zhí)信中學(xué)宿舍）；天河區(qū)的華陽小學(xué)也僅僅是在原來的基礎(chǔ)上增加“消防中隊宿舍”。中原地産調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其他區(qū)的個別名校雖然有所調(diào)整，但僅僅在個別路段或門牌號上有所增減，對招生範(fàn)圍和樓市的影響都非常有限。

　　據(jù)了解，根據(jù)地段生人數(shù)的多少，每年各區(qū)都會有一部分小學(xué)的招生地段有所微調(diào)，但一般調(diào)整後幾年時間內(nèi)都會比較固定，如越秀區(qū)省一級名校東風(fēng)東路小學(xué)，連續(xù)3年未有任何變化。天河區(qū)的華景小學(xué)前兩年分別增加了華景路11、13、15號和歷德雅舍二期、信華一街1、3、5、7、9、11號等多個路段，到了今年已經(jīng)固定下來。“今年華景小學(xué)的招生地段沒有調(diào)整，比較穩(wěn)定。”中原地産芳滿庭園分行高級營業(yè)經(jīng)理葉俊鋒説。

　　買學(xué)位房有風(fēng)險？人戶一致最重要

　　本報訊 （記者劉麗琴）從廣州相關(guān)數(shù)據(jù)看到，2008年出生今年入學(xué)的戶籍人口數(shù)已超過8萬人，比2007年出生去年入學(xué)的人數(shù)多近9千人，2007年下半年出生的“金豬寶寶”和2008年出生的“奧運寶寶”一起“殺到”，導(dǎo)致今年學(xué)位緊張。據(jù)悉，越秀、海珠、天河的多所小學(xué)僅地段生就已爆棚。據(jù)戶籍出生人口統(tǒng)計，除2009年出生明年入學(xué)的孩子數(shù)量將比今年略微減少外，2016年至2018年入學(xué)的兒童人數(shù)將連續(xù)3年攀升，到2018年將突破9萬人。

　　入學(xué)孩童人數(shù)不斷攀升 學(xué)位房將更受歡迎

　　與此同時，教育部門在持續(xù)收緊“擇校”名額，天河區(qū)去年開始已有多所小學(xué)實行“零擇校”，海珠區(qū)的地段生人數(shù)與去年相比增加了1500多人，今年預(yù)計近20所小學(xué)將實現(xiàn)“零借讀”、“零擇校”。若入讀名校只能通過地段生實現(xiàn)，可預(yù)見的是學(xué)位房將更受歡迎。每年教育部門基本是4月30日左右公佈學(xué)校招生地段及招生政策，而5月上旬就是小學(xué)報名的時間，中間最多只有十多天供家長們應(yīng)對突發(fā)狀況。為了孩子讀書，近日不少家長緊急去房屋交易中心辦理過戶，有的學(xué)校憑房管局的回執(zhí)可接受報名。

　　完全房産人戶一致不需證明房産唯一

　　王女士的孩子今年就要讀小學(xué)一年級，近日她聽朋友説，因為生源多，如果不是唯一住房就可能被調(diào)劑，聽到這一消息，名下有兩套房的她趕緊去海珠區(qū)教育局諮詢一下，總算放下心來:只要是戶口本與房産證上人名一致的，適齡兒童在本區(qū)的居住地為父或母的完全房産，就不用再額外查冊，如果不是全權(quán)的，才要出示查冊證明，證明名下無其他房産，而地段生就不會被納入調(diào)劑統(tǒng)籌範(fàn)圍了。而張女士的孩子對口讀的學(xué)校是大沙頭小學(xué)，戶口所在地房産在孩子爺爺?shù)拿拢⒆雍桶职謶艨诟鸂敔斣谝粋€戶口簿內(nèi)，但張女士名下還有一套和父母聯(lián)名的小房子，學(xué)校招生人員告訴她，她這種情況屬於要統(tǒng)籌的，不得已下，張女士只好將名下房産“轉(zhuǎn)給”父母，從房産證上除名了。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，因?qū)W位房購入成本越來越高，如果不能順利入讀目標(biāo)學(xué)校，真是哭都沒地方哭了，所以家長們也格外緊張，還有人通過假離婚來實現(xiàn)唯一房産。記者諮詢海珠區(qū)教育局獲悉，目前需要“唯一住房證明”的主要是不完全房産，指房産證上除夫妻雙方以外，還寫有其他人名字，即有兩個或兩個以上的權(quán)利主體的房産。只要“人戶一致”，即適齡兒童與其父（母）或其他法定監(jiān)護(hù)人同一戶籍，適齡兒童與其父（母）或其他法定監(jiān)護(hù)人的實際居住地與戶籍地址一致，就是地段生，不會被劃入調(diào)劑統(tǒng)籌。記者從荔灣區(qū)、海珠區(qū)房地産交易登記所等處了解到，確有不少家長通過買賣或贈與方式來實現(xiàn)轉(zhuǎn)名，買賣交易大約5~10個工作日可完成，而贈與則需雙方到公證處公證，並要按照房産估價的3%繳納契稅。

　　中原地産市場部主任黃燕飛告訴記者，現(xiàn)在已經(jīng)可在網(wǎng)上預(yù)約辦理交易，非常方便，只要資料準(zhǔn)備齊全，一日內(nèi)就可辦理完，等待十個工作日左右就可拿到新的房産證。因為房産證中沒有産權(quán)比例的約定，因此不少人會選擇買賣交易的方式，來加名或減名，實現(xiàn)轉(zhuǎn)名，比如母女共同擁有房産，女兒按只佔有房産10%的比例將房屋轉(zhuǎn)讓給母親，這樣在繳納稅費方面就很便宜了，也不會受限購名額等影響。贈與則需要注意不能贈給已經(jīng)擁有兩套住房的人士，也不能贈與沒有三年以上社保的外地戶籍人士。

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　　辦理兒童入學(xué)房産證明需要攜帶的資料：家庭成員身份證、家庭戶口本、結(jié)婚證、兒童出生證等證明的原件和複印件各一份。

　　轉(zhuǎn)名流程及稅費

　　加名或減名：實際上就是二手房屋買賣的流程，可先在“陽光家緣”網(wǎng)上預(yù)約，備案房屋買賣合同，雙方攜帶房産證、身份證、戶口本、婚姻證明、稅費繳納憑證等資料，需要繳納的費用包括房屋所有權(quán)登記費：50元/宗、交易手續(xù)費：3元/m2、權(quán)證印花稅：5元/本、契稅：房款的1.5%、印花稅：交易金額的0.05%、測繪費：1.36元/m2、營業(yè)稅：差價5.5%(房産證未滿5年的) 、個人所得稅：房産交易盈利部分的20%或者房款的1%（證滿5年並且是唯一住房的可以免除）等。

　　贈與：需先到公證處公證，需攜帶房地産轉(zhuǎn)移登記申請書、單位、個人身份證明、房産證、共用證、贈與公證書、房地産測繪附圖到房地産交易登記中心辦理，收件窗口立案受理，領(lǐng)取《房地産交易登記受理回執(zhí)》，一個工作日就可辦理完畢。産生的費用主要是房屋所有權(quán)登記費：50元/宗、權(quán)證印花稅：5元/本、測繪費：1.36元/m2、契稅：估計的3%等。