去年11月18日廣州正式出臺“穗六條”樓市新政，從限購、限貸等方面加碼調(diào)控，迄今已滿半年。雖然近期二、三線城市頻頻傳出放鬆調(diào)控的消息，但是在北京、上海等一線城市未有動靜的情況下，廣州也始終未有動作。廣州市國土房管局相關(guān)負責人昨日也向本報記者表示，廣州將繼續(xù)嚴格執(zhí)行國家相關(guān)調(diào)控政策，調(diào)控政策暫時未有改變。

　　記者賴偉行

　　投資客比例下降 佔市場不足一成

　　去年11月18日廣州正式出臺“穗六條”樓市新政。雖然“穗六條”出臺半年來廣州樓市的銷售金額和銷售面積出現(xiàn)下降，但是從買家佔比類型來看，隨著今年週邊區(qū)域樓盤掀起打折促銷潮，全市和週邊近郊區(qū)域的二手市場中，首次置業(yè)買家的比例仍然維持在六成左右，而改善型換房比例則有所增加，大概在三成左右。兩者合計，整體剛需買家的比例依然在上升，成為二手樓市成交的穩(wěn)定器，而投資客的比例則在持續(xù)下降，目前已跌至不足市場的一成。

　　數(shù)據(jù)顯示，“穗六條”對二手樓市的衝擊要大於一手樓市。中心城區(qū)成交量下降尤其明顯。不過，綜合滿堂紅、中原地産、合富置業(yè)三大仲介的最新房價數(shù)據(jù)，廣州二手樓市的整體成交均價依然在2.1萬元/平方米左右高位徘徊。

　　目前二手市場上一次性付款的買家保持在四成左右，一次性付款的套均總價繼續(xù)保持250萬元上下。一次性付款比例保持較高位，主要有三方面原因：一是房貸收緊，房貸難度加大、放款時間較慢以及利率提高；二是一次性付款的買家大部分屬於二次及以上置業(yè)，部分“賣一買一”，不少買家難獲“首套房貸”的優(yōu)惠；三是業(yè)主更青睞一次性付款的買家。

　　【變化一】 “雙合同”回歸“單合同”

　　廣州正式出臺“穗六條”樓市新政以來，樓市網(wǎng)簽價格由於受“限價”政策影響，從去年下半年開始就有不少樓盤採用“雙合同”形式，導致網(wǎng)簽價格比實際售價低了不少，也加重了買家的首付購房負擔。不過，新的一年，限價標準有所提高，這也使得不少樓盤重新回到單合同方式。

　　“我們早已不需要簽雙合同了。”南沙區(qū)某樓盤的銷售人員告訴記者，樓盤目前的定價為12000~13000元/平方米，價格遠在限價標準之下，即使帶精裝修，樓盤也不需要簽“雙合同”。

　　而進入本月，廣州核心區(qū)也有樓盤正式告別“雙合同”。“我們這個月促成了十幾單成交，全部都不用簽‘雙合同’了。”代理了海珠區(qū)某一手樓盤銷售的仲介人員陳先生向記者透露，該樓盤目前定價最低2.9萬元/平方米起，在所在區(qū)域上調(diào)了指導價、回歸“單合同”後，還是吸引了一些買家回歸。

　　【變化二】 分期首付方式降低入市門檻

　　“2萬抵10萬”、“認籌享9.5折”、“零首付”、“一成首付”……五一前後，各大樓盤各種樣式的優(yōu)惠促銷和活動層出不窮。其中，飽受關(guān)注的“分期付款”方式更是有蔓延的趨勢。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前廣州已經(jīng)有超過20個樓盤推出了不同形式的分期首付活動，期限從三四個月到一年，甚至兩年都有。

　　另一方面，開發(fā)商的促銷除了買家有優(yōu)惠外，開發(fā)商也別出心裁，積極發(fā)動全民行銷攻勢，介紹買房的業(yè)主也可享受優(yōu)惠。有開發(fā)商推出系列樓盤的促銷計劃。據(jù)悉，廣州還有一家開發(fā)商推出只要成功推薦成交，舊業(yè)主也可獲得萬元大獎的促銷措施。這些促銷活動降低了剛需買家入市的門檻。

　　【變化三】 個別樓盤降價未引跟風效應(yīng)

　　在市場主流依然主打促銷牌的情況下，有大型房企已經(jīng)開始調(diào)整價格，以搶佔有限的市場份額。像某大型房企位於番禺的一個樓盤，雖然沒有開售新貨，但是銷售人員近期已經(jīng)開始致電拉客，除了推出2萬元抵10萬元的認籌優(yōu)惠外，還表示將推出新一棟的單位，具體售價還未確定，但估計價格最低將達到1.6萬元/平方米，而且裝修標準與目前在售的其他棟單位一樣，但現(xiàn)時在售單位對外報出的均價在2.1萬元/平方米左右，相當於最大降幅達到5000元/平方米。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，在市區(qū)也有個別樓盤開始異動，像位於革新路、號稱“現(xiàn)樓”出售的某樓盤上周更推出了最低25000元/平方米帶精裝修的“特價”單位，足足比之前的均價28000元/平方米下調(diào)了3000元/平方米。

　　然而，這些調(diào)價的舉措暫時似乎還停留在個別樓盤促銷行為的階段。廣州某龍頭房企人士向記者表示，“明降”只會進一步加重市場的觀望程度，所以多數(shù)房企不會跟風。

　　【變化四】 二手樓市有業(yè)主割價求售

　　有業(yè)內(nèi)人士透露，近期廣州二手住宅市場看樓量保持平穩(wěn)而成交量也沒有明顯上升。有仲介行更透露，5月上半月經(jīng)其促成的全市二手住宅買賣宗數(shù)比4月同期減少近一成。“上個月我們整個片區(qū)所有仲介加起來只開了十幾張單。”白雲(yún)區(qū)機場路附近的仲介經(jīng)紀鄧先生向記者表示，進入4月之後，買家的觀望情緒明顯變得更加濃厚，有時候業(yè)主即使降價，也未必能夠獲得買家的青睞，反而“越降價越加劇買家的觀望”。

　　合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，現(xiàn)時就連珠江新城、濱江東這些業(yè)主心態(tài)普遍較強的傳統(tǒng)核心區(qū)域，近期也出現(xiàn)一些價格較吸引的筍盤，主要都是業(yè)主出於資金週轉(zhuǎn)或套現(xiàn)換房的需要所以割價求售。

　　滿堂紅研究部也透露，近期二手樓市的“賣方市場”確實開始轉(zhuǎn)向，番禺、花都及增城等區(qū)域內(nèi)的部分業(yè)主已開始主動降低放盤價，比春節(jié)前降幅約2%～3%。不過後續(xù)市場成交量能否觸底反彈，關(guān)鍵要看小業(yè)主往下調(diào)整放盤價的情況會否從郊區(qū)向近郊區(qū)蔓延。

　　一線城市未見有限購鬆綁動作

　　滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰分析，近段時間雖然不斷有二、三線城市相繼對其前期執(zhí)行的調(diào)控政策作出放鬆，但北上廣深這幾個一線城市卻不見任何動靜。一方面一線城市屬於上級主管部門的監(jiān)測主力對象，有風向標的作用，牽一髮而動全身，要考慮的細節(jié)問題太多。另一方面，以廣州限購的10個區(qū)域為例，在今年前四個月的一手網(wǎng)簽尚有3709宗/月，二手網(wǎng)簽尚有4419宗/月，從數(shù)據(jù)看成交並不算太差，因此包括信貸、稅費等限制政策便很難有效放鬆。

　　經(jīng)緯行研究中心總監(jiān)瞿中奇表示，隨著今年多個二、三線城市傳出樓盤降價消息，開發(fā)商以價換量的情況越演越烈，政府也終於坐不住了。目前全國有46個城市在執(zhí)行限購政策，在樓市降溫加劇的背景下，多個城市限購鬆綁的消息再一次不脛而走。傳出“限購鬆綁”消息的城市大都具有以下幾個特點：二、三線城市，樓市成交低迷，去庫存週期長，房價走勢呈下跌趨勢，市場競爭激烈等。一線城市未見有限購鬆綁動作。

　　廣州樓市將有8~10年高峰發(fā)展期

　　“廣州樓市成交結(jié)構(gòu)中，70%以上為剛需買家，投資、炒樓現(xiàn)象並不嚴重。樓價總體仍處於理性水準。”廣東省房協(xié)理事趙卓文認為，相對於低迷的股票市場，進入下行通道的黃金投資及長期負收益的儲蓄存款，對於大部分家庭而言，房産仍然是可依賴的投資産品。

　　中國家庭資産結(jié)構(gòu)仍將以房産配置為主，中國房地産市場的成交量不會陷入冰點。即使在2008年全球金融危機最恐慌的時候，剛需買家仍然非常活躍。而廣州作為國內(nèi)一線房地産城市，2013年~2014年地價創(chuàng)出了歷史新高、樓價創(chuàng)出了歷史新高，成交結(jié)構(gòu)中，豪宅佔比創(chuàng)出了歷史新高。在2014年經(jīng)濟增長放緩、“五限”政策尚未全面鬆綁、房貸資金收緊、市場信心動搖等多項因素的影響下，難以維持高位。不過，地鐵的大量興建和城市空間的拓展，令普通工薪階層可以依託城市公共交通購買剛需産品，廣州房地産市場未來仍將有8~10年高峰發(fā)展期。

　　“5月以來個別樓盤的價格下調(diào)了大概10%~15%，在這樣的降幅下，購房者是願意入市的。”方圓地産首席市場分析師鄧浩志預期，目前政策已經(jīng)開始進入有利於樓市發(fā)展的方向，預計政策利好將陸續(xù)有來。樓市的底部已經(jīng)不遠，預計三季度將是本輪樓市週期的底部，四季度開始進入週期性復蘇。