4月全市原10區(qū)二手住宅登記宗數(shù)為5127宗，同比減少66.4%

　　據(jù)廣州市國土房管局公佈的數(shù)據(jù)顯示，2014年4月全市原10區(qū)（不含增城、從化）二手住宅登記宗數(shù)為5127宗，同比減少66.4%。當(dāng)月經(jīng)仲介行促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量比3月減少兩成。多位仲介人士表示，現(xiàn)時(shí)多了不少主動下調(diào)放盤價(jià)的二手房業(yè)主，但市場上仍不乏價(jià)格企硬的業(yè)主。而每逢房地産市場走弱之時(shí)，二手樓市便會出現(xiàn)一批“長壽盤”，這類型盤源的普遍特徵在於放盤時(shí)間長和放盤價(jià)高於市場價(jià)，部分“長壽盤”還因“供大於求”的市場關(guān)係而滯銷。本期話題將與您“八一八”二手樓市中，那些被剩下的“長壽盤”都是怎樣賣出去的。 文/圖：記者王雯倩

　　華南板塊、東湖、員村、中山八多“長壽盤”

　　據(jù)多位受訪仲介人士介紹，目前“長壽盤”較多的板塊主要集中在番禺區(qū)華南板塊、越秀區(qū)東湖板塊、天河區(qū)員村板塊，而荔灣區(qū)中山八路板塊也有部分放盤價(jià)較高的二手盤源成為“長壽盤”。

　　中原地産東璟花園分行營業(yè)經(jīng)理林仁武介紹，員村板塊目前的“長壽盤”有所增多，相當(dāng)一部分是年前積累的盤源，而目前放盤量也有所增多。近期有一套65平方米的福金蓮花園單位放盤，放盤價(jià)約163萬元，基本符合市場價(jià)，但由於業(yè)主心態(tài)仍較為強(qiáng)勢，沒有降價(jià)空間，目前放盤已兩個(gè)多月，暫時(shí)未見成交。“該板塊業(yè)主心態(tài)較強(qiáng)，以及買家受到樓市及政策不明朗因素的影響，觀望心態(tài)漸趨濃厚。”

　　合富置業(yè)芳滿分行主管高海濤表示，去年第四季度有一套華景新城120平方米的物業(yè)，業(yè)主叫價(jià)330萬元，足足比當(dāng)時(shí)市場可接受的價(jià)格高出20萬~30萬元，放盤半年仍看客寥寥。半年之後，業(yè)主套現(xiàn)的需求愈加迫切，只好調(diào)整價(jià)格到300萬元，調(diào)價(jià)後沒多久就被一位改善型買家看中，最後雙方討價(jià)還價(jià)之後以298萬元成交。而在老城區(qū)中山八路板塊，也有部分放盤價(jià)較高的二手盤源成為“長壽盤”。中原地産荔港南灣分行營業(yè)經(jīng)理梁培煉表示，目前荔港南灣市場均價(jià)在2.1萬~2.4萬元/m2左右，有業(yè)主放盤價(jià)在2.6萬~2.7萬元/m2左右，放盤時(shí)間較長也未能成交。

　　梁培煉指出，造成中山八路板塊“長壽盤”滯銷主要有三方面原因，一是價(jià)格，偏離市場價(jià)的盤源，買家接受度不高；二是裝修，由於該板塊不少買家是自住的“剛需”客，希望能即買即住，因此多看中裝修保養(yǎng)情況；三是戶型，部分盤源位於低層，可能採光會有一定的影響。作為業(yè)主，想要避免手中的房子淪為“長壽盤”，放盤價(jià)要更為合理，保留適度的議價(jià)空間。

　　“長壽盤”多因定價(jià)過高

　　改善型物業(yè)不降價(jià)等同趕客

　　“現(xiàn)時(shí)市場上願意讓價(jià)的業(yè)主數(shù)量較年初要多，且業(yè)主願意給予的讓價(jià)空間也從年初的5%以內(nèi)擴(kuò)大到7%甚至更多。”合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明指出，現(xiàn)時(shí)出現(xiàn)的“長壽盤”多是由於業(yè)主惜售心態(tài)所致。從目前情況分析，若是適合“剛需”買家需求的中小戶型物業(yè)，略低於市場價(jià)即能吸引到買家關(guān)注。不過，若是價(jià)格高於“剛需”買家預(yù)算、僅適合改善型買家購買的中大戶型，由於目標(biāo)買家群的購房迫切性較“剛需”買家要低，且目標(biāo)買家群體在一二手市場選擇也相當(dāng)多。因此，若非價(jià)格非常吸引，否則都較難在短時(shí)間內(nèi)成功售出。

　　“要避免手中的二手盤淪為‘長壽盤’，要有合適的定價(jià)，過高便無人問津。”中原地産市場主任黃燕飛表示，造成“長壽盤”的主要原因多是價(jià)格問題，業(yè)主放盤價(jià)過高，或議價(jià)空間過窄，令買家望而卻步。業(yè)主放盤前可諮詢仲介人員同一樓盤或周邊類似物業(yè)的實(shí)際成交價(jià)，以及成交物業(yè)的具體裝修、樓層、朝向等影響樓價(jià)的因素，再結(jié)合自身盤源的優(yōu)劣情況，在實(shí)際成交價(jià)上或增或減，並可預(yù)留部分議價(jià)空間，“給買家有賺到的感覺，更易於出貨”。

　　案例一：熬了半年，

　　番禺小豪宅終降價(jià)110萬出售

　　中原地産珠江花園分行高級營業(yè)經(jīng)理林敏紅介紹，分行近期成交了一套珊瑚灣畔三房，面積約188平方米，最終成交總價(jià)為440萬元，單價(jià)約2.3萬元/m2。該物業(yè)是電梯低層，南北對流，裝修保養(yǎng)情況良好，樓齡4年左右。

　　據(jù)了解，目前珊瑚灣畔的市場均價(jià)約2萬~2.5萬元/m2，該套三房是業(yè)主一手時(shí)購入，購入後一直用於自住。因有置換物業(yè)的需要而在半年前放盤，初始放盤價(jià)為550萬元，稍高於同類型物業(yè)50萬元左右。“曾有買家希望能以500萬元購入，但業(yè)主當(dāng)時(shí)心態(tài)較為強(qiáng)勢，並不接受議價(jià)。” 林敏紅回憶，由於該盤的放盤價(jià)稍高於市場價(jià)，看房的買家並不多。近期因業(yè)主急用錢，經(jīng)過商議後，降價(jià)110萬元。而買家則是自住的“剛需”客，購房預(yù)算約400萬~500萬元，看房約半個(gè)月的時(shí)間，“看中這套珊瑚灣畔性價(jià)比高，且?guī)Щ▓@，望湖景，並最終以440萬元成交”。

　　林敏紅還指出，分行所處的華南板塊，近期“長壽盤”的數(shù)量有所增多。其中，“長壽盤”多集中在珊瑚灣畔、星河灣海怡半島及珠江花園等樓盤，“總價(jià)超過500萬元的物業(yè)容易滯銷成為‘長壽盤’”。之前曾有一套珊瑚灣畔的375平方米的別墅，業(yè)主放盤價(jià)約2000萬元，但市場價(jià)才介於1600萬~1700萬元，結(jié)果一直未能促成交易。建議此類盤源的業(yè)主除了需在價(jià)格上有所調(diào)整，還可以選擇信譽(yù)良好的仲介，以放售獨(dú)家盤的方式，能有效避免手中盤源淪為“長壽盤”。

　　案例二：證未過五年“吊高來賣”無人問

　　降價(jià)20萬 買家看房一天即成交

　　另據(jù)中原地産東湖西分行營業(yè)經(jīng)理譚子超介紹，近期成交了一套湖濱苑電梯中層三房可算是市區(qū)“長壽盤”的經(jīng)典個(gè)案。該套三房是東南向，樓齡17年左右，面積約114平方米，成交總價(jià)約280萬元，單價(jià)約2.4萬元/m2。

　　據(jù)了解，該房屋業(yè)主因計(jì)劃出國發(fā)展而放盤，起初對房價(jià)的期望值較高，初始放盤價(jià)為300萬元。但譚子超透露，該套房的房産證未過五年，加上稅費(fèi)，折合單價(jià)高出市場價(jià)約3000元/m2，且裝修保養(yǎng)情況一般，放盤半年多仍未成交。業(yè)主眼看著看房客戶不多，心態(tài)也有所減弱，便調(diào)整放盤價(jià)貼合市場價(jià)，遂降價(jià)20萬元。接盤的買家在湖濱苑附近工作，看房時(shí)間僅一天，最終以280萬元成交。

　　“受到樓市不明朗因素影響以及多樣化理財(cái)産品的衝擊，買家出現(xiàn)‘買漲不買跌’的觀望心態(tài)。”譚子超表示，有一套在去年11月放盤的海印花園二手房，業(yè)主初始放盤價(jià)是380萬元，買家議價(jià)20萬元，但業(yè)主表示只肯讓步3萬元，最終未能成交。而由於近期房地産市場走弱，二手房買家減少，業(yè)主心態(tài)也有所鬆動，主動下調(diào)30萬元，可截至發(fā)稿前，仍未有買家出手接盤。