日前深圳市光耀地産集團(tuán)有限公司（下文稱“光耀地産”）暴出“破産危機(jī)”的傳言，而其項(xiàng)目業(yè)主稱危機(jī)實(shí)際已經(jīng)隱藏了長達(dá)半年之久，從2013年年底開始，多個(gè)項(xiàng)目無法按期交房甚至停工，而真正讓光耀陷入破産危機(jī)的是資金鏈斷裂。

　　 《中國經(jīng)營報(bào)》記者調(diào)查得知，宏觀調(diào)控、信貸收緊，加上企業(yè)自身發(fā)展戰(zhàn)略“失誤”共同導(dǎo)致了光耀地産在迅速發(fā)展的同時(shí)深陷債務(wù)危機(jī)，部分樓盤被抵押給銀行或者建築商、材料供應(yīng)商，甚至出現(xiàn)了部分業(yè)主拿到的房子是銀行的抵押品。不過，光耀地産老闆郭耀名對(duì)外宣稱企業(yè)凈資産達(dá)90億元，只需3億至5億元就能脫困。

　　 據(jù)了解，光耀資金危機(jī)發(fā)生的深層次原因與“造城”密切相關(guān)，小城惠州曾經(jīng)的房地産繁榮給了光耀地産擴(kuò)張的良機(jī)，但大規(guī)模的空置、滯銷也讓其跌入泥淖難以脫身。

　　 逾期交房

　　 直接曝出光耀地産危機(jī)的是該公司旗下荷蘭小城、翡儷港、馬克住區(qū)等樓盤。根據(jù)業(yè)主購房合同顯示，這些樓盤約定在2013年年底交房。“都沒能按時(shí)交房，目前很多都處在停工狀態(tài)。”荷蘭小城業(yè)主告訴記者。

　　 據(jù)了解，光耀地産目前惠州在售項(xiàng)目為：光耀城、光耀翡儷港、光耀將軍湖、光耀荷蘭小城、光耀城市山谷二期、馬克住區(qū)、DADA的草地等。據(jù)粗略計(jì)算，這些項(xiàng)目總佔(zhàn)地面積超過240萬平方米，體量巨大。

　　 光耀地産發(fā)端于惠州，此後將總部遷至深圳。目前，光耀地産超過六成項(xiàng)目位於惠州，並涉足深圳、東莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、臨沂、威海等城市。

　　 荷蘭小城業(yè)主介紹，從3月份起，年後一直處於停工狀態(tài)，13～18棟樓推遲交樓。“已交樓房不通天然氣，宣傳配套與事實(shí)不符，虛假宣傳，忽悠業(yè)主購買，收取高昂物業(yè)管理費(fèi)等問題。”

　　 因?yàn)橛馄诮环浚鋬鄣臉I(yè)主從去年年底開始交涉。“當(dāng)時(shí)光耀地産承諾3月份完工，業(yè)主根據(jù)判斷將完工時(shí)間讓到4月30日，可是到現(xiàn)在也沒有交房。”

　　 翡儷港在惠州的市中心惠城區(qū)。“在三橋環(huán)抱上東平半島的好地方，建成後又將會(huì)是惠州一景，如今確實(shí)成了一景，不過不是美景，而是爛尾在江畔邊的一大景觀。”業(yè)主在致信當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)人信中寫道。

　　 馬克住區(qū)由9棟組成。其中，3、5棟約定的合同交樓期為2013年10月30日，6、7棟約定的合同交樓期為2013年12月30日，結(jié)果全部逾期交付。

　　 因?yàn)闊o法交付遭到業(yè)主的投訴後，惠陽區(qū)信訪辦與項(xiàng)目高層協(xié)商後再將交樓時(shí)間順延到今年3月份，但至今未得到交樓的通知。

　　 惠州只是光耀地産危機(jī)的爆發(fā)點(diǎn)。有關(guān)資訊顯示，光耀地産在天津等地樓盤同樣出現(xiàn)問題。

　　 資金危機(jī)

　　 光耀地産延期交房被疑為資金鏈斷裂。百度搜索“光耀地産”顯示，網(wǎng)頁上出現(xiàn)的第一條資訊就是光耀地産“由於失信已被列入國家失信被執(zhí)行人名單”。

　　 據(jù)了解，2012年3月7日，揭陽市榕城區(qū)的張某將1.2億元借給光耀集團(tuán)有限公司，深圳市光耀地産集團(tuán)有限公司、郭耀名承擔(dān)連帶責(zé)任，雙方所簽訂的《擔(dān)保借款合同》約定，借款期限為3個(gè)月，主要用於銀行贖樓以及流動(dòng)資金週轉(zhuǎn)，但是借款到期後，光耀集團(tuán)並未按時(shí)還款，擔(dān)保人光耀地産、郭耀名並沒有履行擔(dān)保責(zé)任，因此廣東法院執(zhí)行指揮中心將光耀集團(tuán)有限公司等被執(zhí)行人失信資訊公佈。

　　 光耀地産倒閉破産由此而來。為此，光耀地産官方回應(yīng)稱：“經(jīng)過連續(xù)幾年宏觀調(diào)控，公司資金層面曾在一定壓力。倒閉説法太過於誇張，但是確實(shí)有幾個(gè)樓盤出現(xiàn)延遲交付情況，主要集中在惠州。”

　　 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，因與其他企業(yè)的債務(wù)糾紛問題，荷蘭小城項(xiàng)目的部分已售房屋甚至被法院查封，合計(jì)共有32套房屋。“開發(fā)商無法支付建築款和材料款，不得不將房屋抵押。”多名業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己購買的房屋處在抵押狀態(tài)。

　　 亞太城市房地産研究院院長謝逸楓認(rèn)為，百強(qiáng)房企的光耀地産部分樓盤停工與延遲交付，都表明瞭中國房企資金鏈告急的信號(hào)。“光耀地産早已患上了‘資金饑渴癥’，為了迅速回籠資金，光耀地産在惠州的其他在售樓盤都或多或少存在‘抵押工程款’的房源，以及對(duì)旗下在售樓盤均進(jìn)行不同程度的降價(jià)促銷。”

　　 光耀地産出現(xiàn)兌付危機(jī)已不是第一次。2014年2月10日，廣發(fā)財(cái)富（北京）投資管理有限公司官網(wǎng)發(fā)佈的資訊，天合建築基金“因項(xiàng)目應(yīng)收賬款的回款速度不如預(yù)期”出現(xiàn)兌付危機(jī)。根據(jù)媒體報(bào)道，天合建築基金的應(yīng)付賬款支付方、借款人、有限合夥管理人、擔(dān)保方均為光耀地産實(shí)際控制人郭耀名的關(guān)聯(lián)公司。

　　 光耀地産董事長郭耀名今年3月在接受媒體專訪時(shí)表示，我們的擴(kuò)張並沒有資金優(yōu)勢(shì)、品牌也還在不斷打造中，所以項(xiàng)目策略就是打別人做不到的市場。

　　 此次“破産傳言”發(fā)生後，郭耀名對(duì)媒體表示，光耀的“缺錢”源於“光耀這幾年的發(fā)展方向和戰(zhàn)略出了致命差錯(cuò)。” 郭耀名稱，光耀曾兩次嘗試通過重組上市，第一次是2011年收購新都酒店想借殼上市，3年投了10億元；第二次是進(jìn)入礦業(yè)，想通過礦業(yè)來重組上市，花了2億元買了兩個(gè)礦；但最後，兩個(gè)方案都告失敗，從此光耀的資金鏈也開始繃緊。

　　 對(duì)於資金缺口，郭耀名坦言差3億~5億元，“只要能找到這筆錢，光耀就能緩過來。”同時(shí)，郭還表示，目前光耀的資産還有90億元，都是有形凈資産，包括土地儲(chǔ)備和在建項(xiàng)目，如果銀行支援，不至於資不抵債。

　　 “鬼城”空置

　　 光耀地産的崛起基本上踏著三四線城市城鎮(zhèn)化的步伐，可以説成也城鎮(zhèn)化敗也城鎮(zhèn)化。目前三四線城市房地産均出現(xiàn)了危機(jī)，光耀地産的大本營惠州同樣不可避免。

　　 光耀地産爆發(fā)危機(jī)的地點(diǎn)就在三四線城市惠州。有關(guān)媒體報(bào)道，毗鄰深圳和東莞的惠州，儘管身處珠三角核心城市群中，但卻是投資者公認(rèn)的“鬼城”。

　　 惠州是同時(shí)與深圳和東莞兩城市接壤最近的城市，屬於珠三角區(qū)域衛(wèi)星城概念，分惠城和惠陽兩個(gè)區(qū)以及大亞灣開發(fā)區(qū)，另有3個(gè)縣。

　　 離惠州惠陽汽車客運(yùn)站只有幾分鐘距離的光耀城，體量達(dá)100萬平方米。中原地産的統(tǒng)計(jì)顯示，深圳投資客佔(zhàn)銷售客戶比例超過九成。“目前光耀城入住率僅30%，深圳人過來居住的佔(zhàn)比較少，讓惠陽區(qū)乃至惠州都成了鬼城的代名詞。”

　　 目前，在惠陽區(qū)大體量的樓盤很多。如中信新城460萬平方米、星河丹堤220萬平方米等。惠陽市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2013年常住人口為58.75萬人，其中，城鎮(zhèn)人口為43.89萬、農(nóng)村人口為14.86萬人，城鎮(zhèn)化率為74.7%。從2009年後的5年內(nèi)，常住人口只增長了3.6萬人。

　　 房地産成為惠州的投資和財(cái)政的主要來源。介於此，在光耀地産多個(gè)樓盤發(fā)生逾期交付後，地方政府承擔(dān)起維護(hù)光耀地産穩(wěn)定的工作。“在光耀地産反覆違約的情況下，地方政府仍然要求業(yè)主要對(duì)光耀地産有信心。”一業(yè)主告訴記者。

　　 郭耀名為廣東汕尾陸豐市人，做事低調(diào)，光耀地産也是惠州第一個(gè)走出去的本土房企，十年來的擴(kuò)張速度令業(yè)界咂舌，幾乎創(chuàng)造了惠州本土成長型房企的神話。該公司2012年實(shí)現(xiàn)銷售金額為60億元，2013至今的銷售數(shù)據(jù)未予披露。來源：中國經(jīng)營報(bào)