相對於2013年，今年北京樓市出現(xiàn)了很多明顯變化。

　　漸近“五一”的時候，北京很多樓盤開始紛紛取證。4月22日-24日，三天的時間，共有14個樓盤獲批預(yù)售證。許多人士開始分析，眾多樓盤將開始平價跑量。而在這種平價跑量的背後，正是今年北京樓市多重的變化。

　　變化1 真假降價紛紛登場

　　“降價”是今年初幾個月，北京樓市出現(xiàn)較多的一個詞。標(biāo)誌性的一個事件，應(yīng)該是3月中旬位於大興的萬科橙開盤。

　　萬科橙此次開盤均價為21680元/平方米，333套房吸引了1000多組買房人到場選房，當(dāng)天基本實現(xiàn)售罄。買房人和業(yè)內(nèi)人士都注意到，萬科橙最終開盤價與此前釋放的26000元/平方米的價格有所下調(diào)。事實上，26000元/平方米是原計劃精裝房的價格，而最終開盤將精裝房改為毛坯房，從而使價格出現(xiàn)看上去的“下調(diào)”。

　　北京萬科對外回應(yīng)表示，此次開盤“嚴格按照政府相關(guān)部門指導(dǎo)意見進行定價銷售”。萬科橙也為買房人提供裝修房，但屬自願選擇，不強制捆綁銷售。

　　萬科集團執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶也公開否認“降價説”。毛大慶表示是按照政府指導(dǎo)價銷售，履行社會責(zé)任；否則，每平方米漲2000塊錢，萬科橙照樣賣出去。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，萬科橙開盤應(yīng)該説是“被降價”，一方面被政府相關(guān)部門限價，沒能賣到原來的預(yù)期價格；一方面入市被外界解讀成“降價”。

　　不過在當(dāng)時，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫等人士認為，萬科橙此次推盤也凸顯開發(fā)商降低購房門檻、平價跑量的心態(tài)。

　　值得一提的是，4月24日，萬科橙又取得3棟樓的預(yù)售證，均價在20832元-22332元/平方米之間，總體與3月開盤價格持平。

　　在萬科橙之後，通州臺湖板塊的東亞·印象臺湖、首開萬科·公園裏和大興亦莊板塊的林肯公園等項目入市也明顯降低了預(yù)期。公園裏和萬科橙類似，在政府部門“限價”的影響下取消精裝；林肯公園4月初開盤3.2萬元/平方米的精裝價，較此前的3.6萬元/平方米，出現(xiàn)了真正的下調(diào)。

　　變化2 普通商品住宅需求收縮明顯

　　房企降價抑或調(diào)低開盤預(yù)期，雖然有被動的成分，但也是對市場變化做出的一種應(yīng)對。

　　在談到東亞·印象臺湖3月底“降價”推盤時，東亞新華地産行銷總監(jiān)賈玉鵬表示，一方面公司有回款拿地的需求，另一方面在區(qū)域內(nèi)其他項目推向市場後，也感覺到客戶分流的壓力。

　　與此類似，大興亦莊板塊是今年供應(yīng)量較大的一個區(qū)域。不少中高端樓盤也都開始感受到需求的不足。林肯公園已經(jīng)出現(xiàn)降價，其他部分售價在3.5萬元/平方米的樓盤也在醞釀縮小每次推盤規(guī)模。

　　去年的亦莊樓市什麼樣？2013年10月，楓丹壹號開盤，一次性推出499套房源，吸引了數(shù)千買房人。亦莊金茂悅、金域東郡等樓盤都是開盤熱銷。

　　亦莊一樓盤行銷總監(jiān)表示，今年確實感覺到後續(xù)需求跟不上。和去年三四個人搶一套房相比，今年供需比開始下降。這位人士認為，年初輿論風(fēng)向、政策影響、自住房入市帶來的連鎖反應(yīng)，都造成購房群體的觀望。

　　變化3 自住房鎖定眾多買房人

　　自住商品房是去年北京推出的一項重要調(diào)控手段。從去年首個自住商品房項目恒大·禦景灣開始申購以來，包括金隅匯星苑、匯景苑，當(dāng)代滿庭春MOMA等多個自住商品房項目陸續(xù)啟動申購。這帶來的一個直接影響就是，眾多買房人特別是剛需類買房人轉(zhuǎn)頭關(guān)注自住房，分流走商品房市場大量需求。

　　如金隅匯星苑、匯景苑在4月下旬結(jié)束現(xiàn)場核驗後，共有13萬戶家庭確認將申購。而在3月結(jié)束核驗的恒大·禦景灣，共有6.53萬戶家庭確認申購。業(yè)內(nèi)人士估計，即便考慮到自住房申購家庭重復(fù)申購的可能，以金隅兩個項目核驗量為標(biāo)準(zhǔn)，至少十幾萬戶有買房需求的家庭暫時被分流出普通商品房市場。

　　對於許多買房人因為自住房入市而産生觀望，北京房地産業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，這種觀望並不理性。因為有優(yōu)先購買條件的存在，全市保障房輪候家庭就有十幾萬，北京去年、今年一共能提供的自住商品房7萬套，很多普通買房人並沒有機會買到自住商品房。

　　但從記者對一些買房人的採訪和許多房企行銷人士的感受看，相當(dāng)數(shù)量的買房人因期待自住房而觀望已經(jīng)成為事實。

　　變化4 二手房市場驟然向下

　　成交不振也格外明顯地體現(xiàn)在二手住宅市場。

　　今年3月，全市二手住宅成交8943套，雖然相比之前兩個月的8772套、5441套有一定程度的上行，但實際上卻創(chuàng)造了近幾年3月二手住宅簽約的新低。

　　北京中原地産提供的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，二手住宅簽約連續(xù)3個月不滿萬套，這還是去年下半年以來的第一次。

　　2013年7月-12月，北京二手住宅的每月成交套數(shù)整體穩(wěn)定在1萬套-1.3萬套之間。但從今年年初開始，二手房市場掉頭向下。

　　北京中原地産首席分析師張大偉認為，二手房市場受到信貸政策影響最大，加上自住房入市導(dǎo)致的觀望情緒，這些都直接影響到二手房市場。

　　除成交量下滑外，二手房房價也表現(xiàn)出一定程度的疲軟。據(jù)統(tǒng)計，3月二手房成交均價3.24萬元/平方米，較2月的3.26萬元/平方米下調(diào)0.6%。來自一些二手門店的情況也顯示，二手房房源議價空間在增加。

　　本版采寫/新京報記者 張旭 實習(xí)生 孟祥玉