中國(guó)證券報(bào)記者梳理各大産權(quán)交易所掛牌公告發(fā)現(xiàn)，近期房地産公司項(xiàng)目成為一個(gè)熱點(diǎn)，盈利狀況不理想幾乎成了多個(gè)項(xiàng)目的通病。不過(guò)，雖然盈利不佳，但是很多標(biāo)的企業(yè)的評(píng)估報(bào)告卻給出了高估值。旗下的土地或是這些地産項(xiàng)目有望吸引接盤方的一個(gè)因素。

　　值得注意的是，根據(jù)央行公佈的數(shù)據(jù)，一季度房地産貸款增速呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)。分析認(rèn)為，信貸收緊對(duì)房地産市場(chǎng)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，部分城市調(diào)控出現(xiàn)鬆動(dòng)，項(xiàng)目開盤價(jià)開始下降。如果信貸政策不變，房地産市場(chǎng)環(huán)境可能會(huì)繼續(xù)惡化。部分高庫(kù)存、高負(fù)債的中小型房地産開發(fā)商迫於資金壓力通過(guò)股權(quán)換取資金可能加速。

　　經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳

　　房地産公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目近期成為産權(quán)交易市場(chǎng)的熱點(diǎn)。上海聯(lián)合産權(quán)交易所網(wǎng)站資訊顯示，上周上海産權(quán)市場(chǎng)成交金額居首的行業(yè)是房地産業(yè)，一週成交金額合計(jì)達(dá)到20.68億元。南京港寧置業(yè)有限公司60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目成功交易，該項(xiàng)目最終成交價(jià)格達(dá)到11.68億元。梳理近期掛牌項(xiàng)目不難發(fā)現(xiàn)，凈利潤(rùn)虧損成為這些項(xiàng)目的共同點(diǎn)。

　　上海聯(lián)合産權(quán)交易所項(xiàng)目資訊顯示，上海精文趙巷置業(yè)有限公司50%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的企業(yè)2.1億元債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)格為5.15億元。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，精文趙巷2012年凈利潤(rùn)虧損78.3萬(wàn)元，2013年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6056.89萬(wàn)元，今年前三月虧損431.81萬(wàn)元。

　　精文趙巷目前股權(quán)結(jié)構(gòu)為上海精文置業(yè)(集團(tuán))有限公司持股45%，上海勳和進(jìn)出口有限公司持股30%，上海習(xí)德建材有限公司持股10%，上海東梁企業(yè)發(fā)展有限公司持股10%，上海精文城上城置業(yè)有限公司持股5%。此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓方為上海精文置業(yè)(集團(tuán))有限公司和上海精文城上城置業(yè)有限公司，其他三位老股東表示放棄行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，同時(shí)該三位老股東擬將所持標(biāo)的企業(yè)合計(jì)50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)正與意向受讓方洽談商定中。

　　北京産權(quán)交易所項(xiàng)目資訊顯示，天津域通房地産發(fā)展有限公司35%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)格為1403.374萬(wàn)元。天津域通2012年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入424.33萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損95.38萬(wàn)元；2013年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入345.91萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損26.01萬(wàn)元。

　　上海天林房地産開發(fā)發(fā)展有限公司100%股權(quán)同樣通過(guò)北京産權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為7.5億元。上海天林2012年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入926.96萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損668.32萬(wàn)元。2013年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入3709.18萬(wàn)元，凈利潤(rùn)虧損181.68萬(wàn)元。

　　南方聯(lián)合産權(quán)交易中心項(xiàng)目資訊顯示，汕頭經(jīng)濟(jì)特區(qū)粵東房地産開發(fā)有限公司20%股權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)格為16960萬(wàn)元。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面，粵東房地産2012年凈利潤(rùn)虧損279.31萬(wàn)元，2013年前4個(gè)月虧損1764.76萬(wàn)元。

　　轉(zhuǎn)讓方的國(guó)資背景成為這些項(xiàng)目的另一個(gè)共同點(diǎn)。精文趙巷轉(zhuǎn)讓方隸屬於上海市國(guó)資委；天津域通轉(zhuǎn)讓方為天津市金鑫房地産聯(lián)合開發(fā)公司，為中國(guó)五礦集團(tuán)公司下屬企業(yè)，隸屬於國(guó)務(wù)院國(guó)資委；粵東房地産轉(zhuǎn)讓方為粵東發(fā)展有限公司，隸屬於汕頭市國(guó)資委。

　　項(xiàng)目?jī)?chǔ)備值得關(guān)注

　　雖然這些轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目目前的經(jīng)營(yíng)情況不佳，但是評(píng)估值卻多出現(xiàn)大幅溢價(jià)。分析掛牌公告中提供的資訊，這些公司目前旗下的地産項(xiàng)目或是溢價(jià)的一個(gè)主要原因，而這些公司擁有的土地儲(chǔ)備和地産項(xiàng)目也有望成為吸引意向受讓方的一個(gè)“利器”。

　　粵東房地産以2013年4月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日的評(píng)估報(bào)告顯示，該公司資産總計(jì)賬面值為16769.06萬(wàn)元，評(píng)估值為111509.36萬(wàn)元；凈資産賬面值為-9957.49萬(wàn)元，評(píng)估值卻高達(dá)84782.82萬(wàn)元。根據(jù)資産評(píng)估報(bào)告書披露，粵東房地産名下的12宗國(guó)有土地使用權(quán)(合計(jì)用地面積311229.2平方米)均已辦理《國(guó)有土地使用證》，但相關(guān)的證件均未載明建築面積率等規(guī)劃指標(biāo)，評(píng)估時(shí)設(shè)定其建築容積率點(diǎn)2；其中4宗地(用地面積合計(jì)167229.2平方米)相關(guān)的《國(guó)有土地使用證》載明土地權(quán)屬來(lái)源為“圍海造地”，評(píng)估時(shí)將其權(quán)屬來(lái)源設(shè)定視同為出讓。粵東房地産申明位於汕頭市麗水莊中區(qū)26-28幢203號(hào)房全套935.30平方米的房産以自然人姓名申請(qǐng)登記權(quán)屬，實(shí)際産權(quán)歸屬於粵東房地産。

　　上海天林主要資産為上海天林商業(yè)廣場(chǎng)，位於上海市嘉定新城主城區(qū)核心位置。按照嘉定新城規(guī)劃，項(xiàng)目西側(cè)的滬宜公路將成為新城區(qū)集生活、消費(fèi)、休閒于一體的景觀道路。軌道交通11號(hào)線在項(xiàng)目附近設(shè)有兩個(gè)站點(diǎn)(馬陸站和嘉定新城站)。天林商業(yè)廣場(chǎng)總佔(zhàn)地面積77000多平方米，總建築面積約為5.3萬(wàn)平方米及880米長(zhǎng)的沿河親水準(zhǔn)臺(tái)。天林商業(yè)廣場(chǎng)2010年竣工，2011年6月正式開業(yè)。現(xiàn)有沃爾瑪、國(guó)美電器、雅閣酒店等商家入駐，目前出租率約為60%左右，年租金收入約2500萬(wàn)元。

　　此外，上周北京産權(quán)交易所推出多宗預(yù)掛牌項(xiàng)目。其中，上海民航置業(yè)有限公司35%股權(quán)項(xiàng)目以3.4億元的價(jià)格預(yù)掛牌，該項(xiàng)目主要資産為坐落于上海市浦東新區(qū)新金橋路18號(hào)的投資性房地産及房屋建築物，這些資産佔(zhàn)總資産的90%以上，目前公司主要經(jīng)營(yíng)酒店業(yè)(華美達(dá)大酒店)。

　　行業(yè)前景難言樂(lè)觀

　　根據(jù)央行公佈的數(shù)據(jù)，今年一季度房地産貸款增速呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，截至3月末，主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地産貸款餘額15.42萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.8%，增速比上年末低0.3個(gè)百分點(diǎn)。3月末，房産開發(fā)貸款餘額3.78萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.3%，增速比上年末高2個(gè)百分點(diǎn)。地産開發(fā)貸款餘額1.12萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速比上年末低2.2個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購(gòu)房貸款餘額10.29萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20.1%，增速比上年末低0.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　查閱此前公佈的數(shù)據(jù)，我國(guó)房地産貸款增速最近兩年呈現(xiàn)逐季上漲態(tài)勢(shì)，從2012年一季度的10.1%的近年低點(diǎn)，上漲至2013年四季度的19.1%，其間增速逐季攀升。今年一季度的數(shù)據(jù)是我國(guó)房地産貸款增速在連續(xù)多個(gè)季度上升後的首次回落。

　　房地産市場(chǎng)方面，3月開始，杭州、南京、常州等城市出現(xiàn)項(xiàng)目降價(jià)開盤現(xiàn)象，北京、廣州等一線城市緊隨其後，但降價(jià)並未換來(lái)成交量的上漲。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公佈的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，部分市場(chǎng)指標(biāo)增速放緩，房地産市場(chǎng)疲軟。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)房地産開發(fā)投資額同比增幅從1-2月的19.3%放緩至1-3月的16.8%。商品房銷售面積同比下降3.8%，房地産開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降2.3%，房屋新開工面積同比下跌25.2%，降幅較1-2月環(huán)比收窄2.2個(gè)百分點(diǎn)，房屋竣工面積同比下降4.9%，降幅收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，房地産貸款可看作房地産投資的領(lǐng)先指標(biāo)，一季度房貸增速的回落可能意味著二季度房地産投資增速的加速下滑。在收緊信貸和觀望情緒主導(dǎo)下，引發(fā)對(duì)拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的擔(dān)憂。分析認(rèn)為，今年房地産投資增速的下降幅度將決定其對(duì)經(jīng)濟(jì)拖累的程度。銷售領(lǐng)先於新開工、施工和房地産投資，即使銷售在第二季度尋底成功，房地産對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累也要持續(xù)到第四季度。　□本報(bào)記者 李香才