□本報記者 張敏

　　從北京最繁華的CBD區(qū)域乘坐930路公交車，向東駛進京通快速路，橫穿北京市通州區(qū)之後，再由通燕高速轉(zhuǎn)向102國道。在不堵車的情況下，只需40分鐘的車程，便到達潮白河?xùn)|側(cè)的“燕潮酩酒廠”站。但這裡沒有酒廠，在近兩公里道路的南北兩側(cè)，密密麻麻佈滿了各種房地産項目的行銷大廳。只要在路旁稍作停留，便有數(shù)個皮膚黝黑、手拿傳單的銷售人員上前推介房屋，直至把你引入某個銷售大廳。

　　這裡是燕郊，河北省距離北京最近的一片區(qū)域，與北京通州區(qū)僅一河之隔。便利的區(qū)位和較低的房價使燕郊成為30萬北漂的棲身之地，也使得這個“國家高新技術(shù)産業(yè)開發(fā)區(qū)”最終以房地産而聞名。

　　如今，京津冀協(xié)同發(fā)展概念的提出，為燕郊勾勒出一個安居樂業(yè)的新夢想。現(xiàn)實卻是，空置率高企的燕郊樓市並未因這個利好而顯得太過興奮，去年末以來的房價滯漲、銷售遲緩局面，至今仍未改變。相反，産業(yè)空心化導(dǎo)致的人口出行率高，正在帶來不堪重負的交通壓力。多年來，在整個京津冀版圖內(nèi)，燕郊始終未能找準自身位置，這也成為産業(yè)接續(xù)的障礙。經(jīng)歷過無數(shù)利好消息刺激的燕郊，如今已難為所動。

　　滯銷 區(qū)位優(yōu)勢難催熱地産

　　“現(xiàn)在中央已經(jīng)提出了京津冀協(xié)同發(fā)展，對燕郊絕對是利好，趁現(xiàn)在房價還沒漲起來，最好趕緊出手。”在燕郊著名的大盤“天洋城4代”的行銷中心，銷售員如此介紹。如今，“京津冀協(xié)同發(fā)展”已成為燕郊多數(shù)房地産項目的銷售説辭。

　　今年年初，“京津冀協(xié)同發(fā)展”戰(zhàn)略正式被提出，要求明確三地功能定位、産業(yè)分工、城市佈局、設(shè)施配套、綜合交通體系等重大問題，並從財政政策、投資政策、項目安排等方面形成具體措施。

　　作為河北省距離北京最近的區(qū)域，燕郊無疑是這項政策的受益者。從距離上看，燕郊距北京天安門僅有30公里，甚至比北京的房山、順義、密雲(yún)區(qū)更具區(qū)位優(yōu)勢。

　　作為燕郊老項目的“天洋城4代”，位於燕郊開發(fā)區(qū)東部，102國道以南，總規(guī)劃建築面積達480萬平方米，是燕郊有名的大盤。該項目曾于去年12月27日開盤，開盤均價在12500元/平方米左右。直到今年3月，銷售人員給出的報價仍然在上述水準，且目前仍有約一半的房源尚未售出。

　　同樣的情況還發(fā)生在燕郊的其他幾個大盤之間，如首爾甜城、孔雀城、富地廣場等。多數(shù)項目的銷售人員向中國證券報記者表示，不僅價格沒有上漲，而且除個別樓層的優(yōu)質(zhì)戶型已經(jīng)售出外，這些項目均有足夠的房源可供選擇。

　　事實上，從去年年末開始，燕郊樓市就出現(xiàn)明顯的滯漲和滯銷局面。一些房地産項目期望在今年年初迎來市場回暖，但銷售人員仍表示，今年看房和認購的人數(shù)均比去年同期明顯下滑。

　　即便如此，燕郊樓市的供應(yīng)仍在加大。以橫穿燕郊的102國道為界，隨著北側(cè)項目的開發(fā)殆盡，開發(fā)重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向國道南側(cè)的廣闊區(qū)域。記者發(fā)現(xiàn)，國道南側(cè)是大量的農(nóng)田，其中有不少已被圍欄擋住，即將進入開發(fā)階段。

　　當?shù)厝私榻B，在燕郊開發(fā)區(qū)的區(qū)劃範圍內(nèi)，102國道南側(cè)還有著大量土地，如果這一區(qū)域全部實現(xiàn)開發(fā)，其體量幾乎相當於再造一個燕郊。

　　擁堵 人口壓力考驗配套設(shè)施

　　如此大的開發(fā)體量，能否真正被消化？作為北京重要的衛(wèi)星城之一，燕郊在疏解人口方面無疑有著巨大潛力。但3月中旬的一次大規(guī)模“堵車”事件，正在暴露出這個區(qū)域的潛在問題。

　　從3月15日晚到3月16日晚，燕郊發(fā)生了一起嚴重的“堵車”事件：102國道、燕順路、迎賓路、行宮大街、燕靈路等主要路段均全線癱瘓。由於是週末，3月16日晚，從北京返回燕郊的汽車在102國道上排成了長龍，長時間紋絲不動。

　　本次堵車的原因係人為造成。中國證券報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，因為對物業(yè)費漲價不滿，“潮白人家”、“夏威夷北岸”、“納丹堡”等項目的業(yè)主拉起橫幅走向馬路維權(quán)。同時上街維權(quán)的，還有“首爾甜城”的業(yè)主，因?qū)υ擁椖可米宰兏?guī)劃表示抗議。

　　對於長期生活在燕郊的人來説，近年來的生活正在發(fā)生微妙變化。王偉早在2010年就已入住“夏威夷南岸”小區(qū)，當時的購房價格還不到5000元/平方米，比北京低一半。他説，一方面，燕郊的配套設(shè)施越來越完善，幼兒園、醫(yī)院、超市都逐漸到位；但另一方面，隨著人口增多，燕郊的交通承受了越來越大的壓力，每天早晚高峰期間，102國道燕郊段都會發(fā)生擁堵。

　　近年來，北京人口外溢現(xiàn)象明顯，與燕郊一河之隔的通州區(qū)人口增加，京通快速路擁堵已成常態(tài)。由此，經(jīng)102國道和通燕高速進入北京的通道大受影響，時間成本的增加使燕郊區(qū)位優(yōu)勢逐漸喪失，並影響到燕郊樓市的消化。

　　王偉表示，每到晚上，他所入住的小區(qū)中，約有一半房屋處於“黑燈”狀態(tài)。他表示，這種情況在燕郊新建小區(qū)中是普遍現(xiàn)象，老小區(qū)入住率稍高。但隨著納稅或社保期限的延長，一些獲得購房資格的人已開始向北京搬遷。

　　本報記者深入不少小區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多在3、4年前交房的小區(qū)，目前還有大量的毛坯房存在。還有部分從未入住過的簡裝房屋處於出售狀態(tài)，但銷售情況不佳。

　　事實上，不少燕郊當?shù)氐拈_發(fā)商，在從事一手房開發(fā)的同時，還兼營二手房銷售的業(yè)務(wù)。興達二手房經(jīng)紀機構(gòu)的一名經(jīng)紀人表示，由於其項目的很多業(yè)主屬於投資客，因此公司可以代為進行“資産管理”。

　　政策 利好爽約頻變噱頭

　　在北京中原地産研究部總監(jiān)張大偉看來，燕郊樓市正在陷入尷尬的滯銷狀態(tài)。一方面，投資需求佔比較大，市場空置率高；另一方面，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的缺乏，已使燕郊難以承擔現(xiàn)有人口壓力。

　　據(jù)了解，當前燕郊共有超過50萬人口，其中30萬為“居住在燕郊、工作在北京”的北漂一族。對於這部分人來説，燕郊是一座不折不扣的“睡城”。

　　周磊便是“睡城”的一員，他使用北京的手機號，工作和生活重心都在北京。每天乘坐930或813路公交車到大望路去上班，下午再乘車回燕郊，算上排隊等車的時間，每天的交通成本達到4個小時。“個中辛苦，難以言説”。

　　最初，每天經(jīng)過京冀交界的潮白河時，周磊的手機總會收到短信“歡迎來到河北”、“歡迎回到北京”。後來，河北移動不再發(fā)送提示短信，只有回到北京時，他還能收到“歡迎回到北京”的資訊。“燕郊不想拿自己當外人，北京卻想劃清界限。”周磊半開玩笑地説。

　　這種關(guān)係幾乎頗能詮釋兩地的心態(tài)。據(jù)悉，有關(guān)燕郊的各種利好資訊，總是從河北省傳出，最終以北京的辟謠或不回應(yīng)而告終。這種不確定的利好也導(dǎo)致燕郊樓市不斷震蕩。

　　2008年，受益於北京奧運會帶來的“燕郊將劃歸北京”的説法，燕郊樓市迎來大量購房者，房價也大幅上漲。但此後，該消息不了了之，燕郊房價又因過度透支而迅速回落。2009年，北京到燕郊城鐵規(guī)劃獲批的消息再度傳出，燕郊樓市一度升溫，但同樣在無法證實之後沉寂。

　　此後數(shù)年間，燕郊樓市曾經(jīng)歷過多次震蕩，直到去年上半年，燕郊房價攀升至12000元/平方米的水準，此後便再難進一步攀升。

　　張大偉表示，燕郊樓市多年來受到各種利好消息刺激，如統(tǒng)一區(qū)號、統(tǒng)一區(qū)劃、城鐵聯(lián)通等。但到目前為止，除了正在建設(shè)的密涿支線外，無一利好變成現(xiàn)實。正因如此，使得燕郊樓市在震蕩中逐漸産生疲態(tài)。所以在“京津冀協(xié)同發(fā)展”有實質(zhì)性利好落地之前，燕郊樓市恐難有起色。

　　他還表示，燕郊樓市走向與北京有著很大的正相關(guān)性，在北京樓市陷入滯漲之時，燕郊市場恐難有起色。他還透露，與北京個別項目的低開類似，近期燕郊已有部分樓盤出現(xiàn)降價。

　　對策 重新定位規(guī)劃産業(yè)

　　大量“候鳥”的存在，導(dǎo)致房地産成為燕郊的主要産業(yè)。據(jù)悉，除了位於燕郊開發(fā)區(qū)東外環(huán)路的華潤雪花啤酒廠外，整個開發(fā)區(qū)以房地産企業(yè)為主。燕郊的建築、房地産銷售、二手房經(jīng)紀等細分行業(yè)，不僅吸納了除“候鳥”外的大部分就業(yè)人口，也成為開發(fā)區(qū)的主要收入來源。

　　專家認為，與很多中小城市一樣，“房地産經(jīng)濟”成為燕郊發(fā)展模式的真實寫照。但值得注意的是，這與開發(fā)區(qū)“高新技術(shù)産業(yè)”的定位相比，似乎並不吻合。

　　據(jù)悉，在升格為“國家高新技術(shù)産業(yè)開發(fā)區(qū)”之初，燕郊曾花費不少精力，力圖從北京引進高新技術(shù)産業(yè)，但該項工作進展緩慢。與此同時，考慮到環(huán)保問題，燕郊傳統(tǒng)的建材業(yè)已接近“歇業(yè)”。

　　在很多業(yè)內(nèi)人士看來，“房地産獨大”與“産業(yè)空心化”才是燕郊真正的“痛”。這不僅不利於當?shù)亟?jīng)濟健康發(fā)展，而且不利於燕郊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也不利於燕郊承接北京的外溢産業(yè)。

　　事實上，與這座“睡城”中的很多老居民一樣，王偉已較為習(xí)慣燕郊的生活，如果有合適的工作機會，他希望能夠在燕郊就業(yè)。同時，還希望燕郊有足夠的醫(yī)療、教育資源，來放心安置自己的父母和孩子。

　　分析人士認為，通過對産業(yè)空心的填補，實現(xiàn)人口的安置和穩(wěn)定，將是燕郊問題的主要解決之道，也與京津冀協(xié)同發(fā)展的思路吻合。不僅如此，對於京郊的其他城市，以及大量房地産供應(yīng)過剩的中小城市來説，這都是解決房地産乃至經(jīng)濟問題的一把重要“鑰匙”。

　　但值得注意的是，除京城的行政壁壘外，在整個京津冀版圖內(nèi)，燕郊始終未能找準自身定位，這也成為産業(yè)接續(xù)的障礙。“如果只是北京的協(xié)助，而不能實現(xiàn)同步發(fā)展，就無法真正實現(xiàn)一體化，只能繼續(xù)作為‘睡城’。”張大偉説。

　　對於燕郊的産業(yè)定位，有專家表示，可發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅遊業(yè)等污染少的産業(yè)，但合適與否仍需論證。

　　即便如此，對於供應(yīng)過剩的燕郊樓市來説，要想真正復(fù)蘇尚需時日。張大偉表示，與北京周邊很多城市一樣，燕郊樓市庫存量大，消化能力不足，即使利好消息真正落地，樓市也難以恢復(fù)至常態(tài)。且需要警惕的是，短期炒作並不利於這些區(qū)域房地産市場的健康發(fā)展。

　　燕郊地産的“雙刃劍”

　　□本報記者 張敏

　　在全國實施限購政策的城市中，燕郊所屬的河北省三河市是一個特殊的例子。與京滬廣深等一線城市以及其他東部二線城市比，它既不是省會城市，又不屬於計劃單列市。只是因為它位於北京周邊，承接了北京的大量外溢需求，所以才被戴上限購的“緊箍咒”。

　　但矛盾的是，當前燕郊房地産市場供應(yīng)明顯過剩，大量房屋有待消化。在此情況下，限購政策不放鬆，豈不是不利於市場消化，加速泡沫累積？

　　對此，我們只能這樣理解：燕郊已經(jīng)自覺地與北京融為一體，或者決策層認為燕郊應(yīng)是北京的一部分。在北京實施全國最嚴厲限購政策的情況下，燕郊不進行限購，似乎顯得不合時宜。

　　事實上，從樓市表現(xiàn)來看，燕郊早就與北京實現(xiàn)同步。2010年，當北京通州區(qū)因“城市副中心”的利好而房價大漲之時，燕郊樓市也出現(xiàn)量價齊升。隨後，燕郊樓市又隨著通州泡沫的破裂而轉(zhuǎn)入低迷。

　　但這種“同步”只是表面，作為起步最早的一座衛(wèi)星城，燕郊始終沒有真正融入北京發(fā)展。主要表現(xiàn)為，燕郊沒有承接北京的外溢産業(yè)，而只是承擔了為北京提供“住所”的作用。

　　原因是多方面的。首先，首都可能不願將資源分享給“小夥伴們”；其次，在發(fā)展之初，燕郊只看到了“環(huán)首都”的房地産紅利，而忽視了其他更為長遠的利好；最後，燕郊的區(qū)位優(yōu)勢又使它具備了各種便利。

　　客觀地説，燕郊的“房地産先行”在很大程度上是市場選擇的結(jié)果，正如昆山之於上海。但決策部門有意識地忽略基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和産業(yè)、人口支撐，而放大房地産市場的價值，則是造成“蝴蝶效應(yīng)”的根源。

　　房地産是一把雙刃劍。它能夠迅速帶來大量的土地出讓收益和房地産稅收，同時也可以對其他産業(yè)形成擠出效應(yīng)。這一點，在當下中國很多城市的發(fā)展過程中，已得到印證。

　　如今燕郊開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟模式，幾乎可以用“畸形”來形容。一方面，“房地産獨大”形勢已定，基建滯後，産業(yè)空心，“高新技術(shù)”的定位更是無從談起。另一方面，就房地産市場而言，空置率高企，市場需求乏力，但供應(yīng)仍在增加。在這種“畸形”情況下，要糾正經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，承接北京産業(yè)外溢，難度可想而知。

　　京津冀協(xié)同發(fā)展的大幕已經(jīng)拉開，對於眾多環(huán)北京的城市來説，意味著大蛋糕的開切。如何從觀念的根源上避免“房地産先行”，頗為值得重視，尤其是在固安、涿州、保定等地躍躍欲試地想步燕郊後塵的情況下。

　　因為事實證明，對思路的糾正，恐怕要比對産業(yè)結(jié)構(gòu)的糾正困難得多。正如在實施限購的燕郊，購房者仍然能夠以萬元左右的成本，輕鬆穿越政策的關(guān)卡而取得購房資格。足見房地産衝動一旦激起，就難以壓制。

　　環(huán)北京地區(qū)樓市冷熱不均

　　□本報記者 姚軒傑

　　京津冀協(xié)同發(fā)展的政策利好讓保定樓市近乎癲狂，但離北京更近的廊坊、涿州等地樓市並未“風(fēng)起雲(yún)湧”，房價走勢相對平穩(wěn)，投資客比例不佔多數(shù)，更多的是承接北京的剛需外溢。而在香河、固安，因交通不便，剛需群體不願購買，投資客涌入。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，環(huán)北京地區(qū)樓市與北京的關(guān)聯(lián)度高，在目前北京樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象的情況下，周邊地區(qū)的情況也不可能逆勢上揚。

　　廊坊涿州承接剛需外溢

　　3月28日，中國證券報記者在廊坊走訪樓盤時發(fā)現(xiàn)，京津冀協(xié)同發(fā)展的政策並未刺激當?shù)貥鞘写蠓鶟q價。在離高鐵站最近的一個名叫首站的樓盤，售樓處裏比較冷清，只有四五個看房者，大部分銷售經(jīng)理閒著無事。

　　“在今年1月，我們的一期就開盤了，目前均價在7100元-7200元之間。”接待記者的銷售經(jīng)理肖艷(化名)説，“現(xiàn)在京津冀的政策出來後，我們從4月1日起就封盤了，那時想買都買不到了。”

　　不過，當?shù)匾晃环康禺b業(yè)界人士告訴記者，上述樓盤是廊坊一小開發(fā)商開發(fā)的，知名度不高，從年初開盤到現(xiàn)在3個月的時間裏，賣出去的房子不到一半，去化速度並不快。

　　是要漲價嗎？面對記者的提問，肖艷提高了嗓門，“現(xiàn)在這麼好的機會，哪個開發(fā)商不想漲價啊。下一次開盤得到五一的時候，至少提價10%。”

　　對於購房群體的構(gòu)成，肖艷表示，“我們這個樓盤，北京人和廊坊人各佔一半，大部分是在北京上班的外地人，純投資客比例不到30%。”

　　隨後，記者來到與之相鄰的另一樓盤四季花語，這是廊坊本地的上市房企榮盛發(fā)展(12.35, 0.35, 2.92%)開發(fā)的樓盤。售樓處裏看房的人比首站要多一些，但並不熱鬧。其銷售經(jīng)理孫勝(化名)告訴記者，該樓盤計劃在4月一期開盤，均價在7200元左右。據(jù)悉，該樓盤一期共300多套房源，戶型主要為68平方米的兩居和87平方米的三居。

　　孫勝介紹，京津冀協(xié)同發(fā)展的政策出來後，來廊坊買房的人確實多了，他們可分為四類：廊坊下屬縣的在廊坊工作的本地人；在北京工作的廊坊人；在北京工作的外省人；投資客。前三類人基本上都是剛需群體。“廊坊的樓市比較平穩(wěn)，投資客不多，而且也沒有封盤一説，還是按照既定的策略推盤。”

　　在同樣有高鐵抵達的河北涿州市，樓市情況與廊坊相似。記者乘坐京石高鐵花25分鐘就到了涿州。在離高鐵不足500米的地方，鴻坤理想灣和K2獅子城的售樓處矗立在馬路兩旁。鴻坤理想灣銷售經(jīng)理劉鑫告訴記者，該樓盤主要是為在北京工作的外地人服務(wù)，純投資客佔比不超過30%。而涿州人基本上不買高鐵周邊的樓盤。“涿州人現(xiàn)在有句話，買房子別去高鐵那兒摻和，那兒什麼都沒有。”一位當?shù)赜嫵誊囁緳C告訴記者。鴻坤理想灣目前的均價在7500元左右，漲幅比較平穩(wěn)。

　　在涿州市區(qū)，一些樓盤為方便北京人看房，把售樓處設(shè)在了離京石高速公路較近的地方。當?shù)刈畲蟮拈_發(fā)商朋勃地産開發(fā)的新加坡花園樓盤的一位銷售經(jīng)理告訴記者，市區(qū)的房價要比高鐵周邊的低1000元左右。而且，在市區(qū)的樓盤中北京人佔比在30%左右，主要是投資客。“對於在北京工作的剛需群體而言，大多選擇在高鐵附近購房。在市區(qū)買房的基本上以投資為主。”該銷售經(jīng)理説。

　　香河固安投資客居多

　　相比廊坊、涿州有高鐵與北京相連，香河、固安等地的交通顯得並不便利。中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，香河、固安的樓盤庫存量很大，投資客是主流人群。

　　沿著京開高速向南，從固安收費站下高速後，道路兩旁都是密密麻麻的在建樓盤。記者剛一下車就被一群發(fā)傳單的銷售人員圍住。記者跟著一位銷售人員走進一個名叫愛方城的樓盤，其置業(yè)顧問告訴記者，目前的均價為8000元，相比2013年初的價格漲了2000多塊。“京津冀協(xié)同發(fā)展，新機場今年將動工，固安的房價還要大漲。”

　　當記者問到購房人群的結(jié)構(gòu)時，該置業(yè)顧問表示，北京人居多。但當?shù)匾晃环慨b銷售韓英告訴記者，固安的樓盤基本上都被北京人買走了。“固安是個農(nóng)業(yè)縣，人們的月平均收入不到2000元，七八千的房價當?shù)厝嗽觞N可能買得起？來固安買房子的都是北京的投資客。你看那些交房的小區(qū)，基本上沒什麼人住，空置率超過70%。”韓英指著周邊小區(qū)説。

　　香河的樓市情況與之類似。記者跟著看房團來到一家名叫北京自在城的樓盤，其置業(yè)顧問劉潔表示，“現(xiàn)在均價在6300元，老闆説4月份還要漲價，起碼漲500元。”

　　她也坦承，北京的投資客是主要客戶。“年初一位北京客戶買了一套兩居室，不到兩個月已經(jīng)漲了500元了。我們馬上要推出一批新房源，以一居室為主，最適合投資，價格預(yù)計在7000元以上。”

　　業(yè)內(nèi)人士認為，香河、固安等地供應(yīng)量太大，就算京津冀協(xié)同發(fā)展的政策利好不斷深入，這些地方的房價也不可能大幅上漲。