近日“房蟲(chóng)”盯上“法拍房”的新聞引起各方熱議。提起通過(guò)司法拍賣的房産，人們往往馬上想到的就是起拍價(jià)和成交價(jià)都低於市場(chǎng)價(jià)並且不限購(gòu)。因此近兩年來(lái)，在樓市限購(gòu)、房?jī)r(jià)卻不斷攀升的情況下，通過(guò)拍賣的形式“淘”到一套便宜房成為許多置業(yè)者和投資者的新選擇。但是通過(guò)對(duì)專業(yè)人士的採(cǎi)訪，我們發(fā)現(xiàn)看上去很美的“法拍房”往往戶型較大不適合首次置業(yè)者。對(duì)於投資者和改善型置業(yè)者來(lái)説，雖然有撿到便宜的可能，但如果不了解法拍程式，盲目聽(tīng)信不良仲介忽悠，可能會(huì)給自己帶來(lái)較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　房産拍賣交易量逐年增加

　　據(jù)一家拍賣公司的張先生介紹，房産拍賣量近年來(lái)呈上升趨勢(shì)。拍賣是指以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的形式,將特定物品或者財(cái)産權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。拍賣有嚴(yán)格的法律制度作保障。拍賣必須要有兩個(gè)以上的買主,要有競(jìng)爭(zhēng),價(jià)高者得,沒(méi)有這三個(gè)條件的不能稱為拍賣。

　　“法拍房”是指投資人通過(guò)拍賣機(jī)構(gòu)競(jìng)買強(qiáng)制拍賣的房地産。投資人可以是公司、仲介組織或個(gè)人;強(qiáng)制拍賣的房地産標(biāo)的物是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)依法沒(méi)收的房地産,充抵稅款、罰款的房地産,人民法院依法沒(méi)收的房地産,充抵罰金、罰款的房地産以及無(wú)法返還的追回房地産,依照國(guó)有資産管理規(guī)定須以拍賣方式處置的國(guó)有房地産(國(guó)有土地出讓、國(guó)有房産出售),以及金融機(jī)構(gòu)依法實(shí)行抵押權(quán)的房地産,企業(yè)破産清償?shù)謧姆康禺b。房地産拍賣交易成為房地産交易的重要形式之一，房地産拍賣市場(chǎng)是拍賣市場(chǎng)、同時(shí)也是房地産交易市場(chǎng)的重要組成部分。

　　據(jù)中原地産一位參與法院拍賣房産交易的業(yè)務(wù)人員介紹，買“法拍房”雖然可以撿到一些便宜，但首先要求買房人具備較強(qiáng)的資金實(shí)力，因?yàn)橘I“法拍房”要求一次性付款。而且從過(guò)去法院拍賣的房産來(lái)看，往往面積較大，對(duì)於首次剛需置業(yè)來(lái)説，一次性付款的壓力較大。

　　通過(guò)拍賣購(gòu)房有哪些流程

　　普通買主人想要通過(guò)拍賣的方式購(gòu)買性價(jià)比更高的房屋，需要注意哪些問(wèn)題呢？21世紀(jì)不動(dòng)産相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，首先購(gòu)房者可以通過(guò)報(bào)紙和網(wǎng)站的公告了解項(xiàng)目的具體情況，一般情況下不動(dòng)産會(huì)進(jìn)行30天以上的公告，買房人也可以趁此期間到項(xiàng)目當(dāng)?shù)亓私馕飿I(yè)具體情況和風(fēng)險(xiǎn)。

　　如果確定有意參與競(jìng)拍，那麼就可以將保證金打到法院的指定賬戶中。

　　接下來(lái)買房人可以憑藉保證金收據(jù)和本人身份有效證明參與競(jìng)買，如果是公司參與競(jìng)拍就可以拿著公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法人身份證複印件辦理相關(guān)手續(xù)。如果競(jìng)拍成功，買房人可以拿著相關(guān)法律文件辦理過(guò)戶手續(xù)。如果未能奪標(biāo)，拍賣結(jié)束幾天之後可辦理退還保證金手續(xù)。

　　仲介手中“法拍房” 購(gòu)房者需謹(jǐn)慎購(gòu)買

　　目前有一些仲介以低於市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格在向買房人推銷“法拍房”。面對(duì)這樣的房源，購(gòu)房者一定要保持理性，千萬(wàn)別因?yàn)閺V告詞被忽悠了。盈科律師事務(wù)所合夥人律師邢先生表示，若是要準(zhǔn)備買這樣的房子，必須檢查對(duì)方的房産證等法律證件，然後去法院和房管局諮詢這樣的房子是不是已經(jīng)可以交易，同時(shí)還要特別注意別押自己的身份證複印件等。

　　這種被法院強(qiáng)制查封過(guò)的房子，在案件沒(méi)有進(jìn)行審理和處理之前，也不會(huì)解除查封狀態(tài)，自然也不能上市交易，購(gòu)房者若是遇到了這樣的房源，可以找賣方索要房産證等房産權(quán)屬的複印件，然後親自去法院和房管局等部門進(jìn)行諮詢，看這樣的房子是否可以交易，交易是不是有什麼條件限制，確認(rèn)無(wú)誤之後方可進(jìn)行接下來(lái)的購(gòu)房流程。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，賣方是無(wú)權(quán)要求購(gòu)房者押身份證複印件的，為了確保個(gè)人資訊安全，千萬(wàn)別做這樣的傻事。

　　購(gòu)房者在買法拍房時(shí)，要先確認(rèn)房子能夠合法交易，各方面手續(xù)和條件都正規(guī)之後，才能跟賣方簽訂購(gòu)房合同並交定金。其中只要有任何一項(xiàng)存在疑慮，那就需要更加謹(jǐn)慎一點(diǎn)，因?yàn)殄X一交，主動(dòng)權(quán)就轉(zhuǎn)移到了對(duì)方手中，到時(shí)候想要反悔就困難了。很多時(shí)候，不良房産仲介或者賣方就是利用訂金或定金來(lái)設(shè)置陷阱，沒(méi)談妥各方麵條件就要求購(gòu)房者交錢，交完錢之後，就對(duì)購(gòu)房者強(qiáng)硬起來(lái)，口頭的承諾不算數(shù)，購(gòu)房者不買的話，訂金不退。買的話，就要接受苛刻的購(gòu)房條件。

　　另外，法拍房也比較容易出現(xiàn)欠費(fèi)問(wèn)題。購(gòu)買法拍房屋，一定要提前到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，到物管了解項(xiàng)目是否有欠費(fèi)情況，與鄰居溝通小區(qū)目前存在的問(wèn)題等，盡可能多方面地了解拍賣房屋所存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　購(gòu)房者若是要購(gòu)置可能涉及法律糾紛的房子，最好聘請(qǐng)專業(yè)的房産律師協(xié)助，無(wú)論是調(diào)查還是擬定合同，甚至交易流程，有律師在旁邊幫助自然能更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 文/本報(bào)記者 周宏