2014年年初，北京房地産市場(chǎng)並未像往年一樣迎來“開門紅”，成交萎縮、價(jià)格平穩(wěn)成為歲末年初北京樓市的主要特徵。分析人士指出，新房供應(yīng)有限、信貸依然緊張以及自住型商品住房預(yù)期的影響是導(dǎo)致樓市冷清的直接因素。2014年，北京樓市呈現(xiàn)“長(zhǎng)效機(jī)制”逐步建立與“行政干預(yù)”制約並存的局面。

　　樓市開局成交萎縮

　　2014年伊始，北京市多個(gè)區(qū)域的地産仲介門店的業(yè)務(wù)量都比前幾月出現(xiàn)了不同程度的下滑。“今年年初的市場(chǎng)格外冷清。”在豐臺(tái)區(qū)公益西橋附近一家知名地産仲介工作近三年的經(jīng)紀(jì)人楊先生對(duì)記者説，“個(gè)別同事甚至提前返鄉(xiāng)過年了。”

　　不僅地産仲介生意冷清，年初樓市成交“入冬”也成為多個(gè)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的共識(shí)。中原地産研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月1日至7日，北京新建住宅和二手房住宅成交均處?kù)兜臀唬渲卸址砍山?569套，新建住宅成交1828套。合計(jì)3397套的成交量，無論是環(huán)比2013年12月首周，還是同比2013年1月首周，降幅均在三成左右。

　　“2014年樓市成交市場(chǎng)並未像以往一樣出現(xiàn)‘開門紅’，二手房市場(chǎng)成交量萎縮更為明顯。”鏈家地産市場(chǎng)研究部分析師張旭表示。

　　成交量有限導(dǎo)致價(jià)格上漲乏力。鏈家地産市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，新年第一週，二手房成交均價(jià)穩(wěn)定在每平方米2.9萬元左右，新建商品住宅成交均價(jià)維持在每平方米2.7萬元左右。

　　除了受季節(jié)因素的影響，購(gòu)房者觀望程度依然較高也是導(dǎo)致“量跌價(jià)穩(wěn)”的主要因素。鏈家地産市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，新年第一週，業(yè)主調(diào)價(jià)案例中下調(diào)的佔(zhàn)比為68.4％，業(yè)主對(duì)短期價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期也不太樂觀。

　　“自住型商品住房入市的預(yù)期讓我們這些‘剛需’群體放慢了購(gòu)房的步伐。”半年來一直在看房的張女士對(duì)記者説，“除此之外，信貸依然偏緊，新房供應(yīng)有限等多重客觀因素也導(dǎo)致現(xiàn)在的買房時(shí)機(jī)不是很成熟。”

　　供應(yīng)有限信貸仍緊

　　記者走訪北京市多家商業(yè)銀行了解到，與往年年初不同，2014年1月份的信貸依然維持比較緊張的狀況。中原地産市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，房貸難度加大，貸款的優(yōu)惠折扣減少，導(dǎo)致購(gòu)房者入市難度增加，直接導(dǎo)致市場(chǎng)成交量下調(diào)。

　　新建商品住宅供應(yīng)有限也影響了成交量。根據(jù)鏈家地産市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)，2014年1月第一週，北京市新建商品住宅項(xiàng)目供應(yīng)為“零”。“由於2013年房企銷售業(yè)績(jī)較好，去年年末以來，房企入市意願(yuàn)明顯降低，不排除有房企出現(xiàn)惜售心態(tài)，同時(shí)對(duì)於新一年的政府限價(jià)政策産生觀望。”張旭説。

　　分析人士指出，2013年以來，由於主管部門預(yù)售價(jià)格監(jiān)管嚴(yán)厲，多個(gè)定價(jià)過高的項(xiàng)目被暫緩入市。數(shù)據(jù)顯示，2014年1月6日，北京可售商品房住宅庫(kù)存僅有57539套，再次運(yùn)作在6萬套以下，這也是2013年年底連續(xù)2個(gè)月庫(kù)存出現(xiàn)回升後的再次下調(diào)。北京市國(guó)土局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2014年將繼續(xù)加大住宅用地供應(yīng)，同時(shí)進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擬安排住宅用地供應(yīng)總量中的40％用於保障性安居工程建設(shè)，60％用於商品房建設(shè)，商品房用地中將有50％用於建設(shè)自住型商品住房。

　　專家表示，隨著自住型商品住房推地規(guī)模的增長(zhǎng)，將有望改變新房市場(chǎng)供需失衡的局面，也對(duì)引導(dǎo)區(qū)域價(jià)格預(yù)期産生積極影響。

　　市場(chǎng)更加平穩(wěn)

　　“除了信貸、供應(yīng)等直接影響市場(chǎng)的諸多因素外，未來的調(diào)控方向更側(cè)重市場(chǎng)化的政策基調(diào)，將對(duì)樓市健康運(yùn)作起到積極的作用。”張旭表示，如果2014年政策穩(wěn)定，需求得到持續(xù)釋放，北京全年成交量有望維持在15萬－17萬套之間。

　　不少專家指出，隨著房地産稅立法以及不動(dòng)産登記工作的啟動(dòng)，將會(huì)對(duì)存量房産生擠出效應(yīng)。此外，黨的十八屆三中全會(huì)提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”。這對(duì)於樓市中長(zhǎng)期走勢(shì)而言，可謂多重“利空”因素齊聚。2014年房地産市場(chǎng)將比2013年更加平穩(wěn)。

　　住建部政策研究中心主任秦虹日前接受媒體採(cǎi)訪時(shí)表示，2013年商品房銷售增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期，2014年再創(chuàng)新高的難度很大。建立房地産市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該是一套穩(wěn)定預(yù)期的政策組合，核心是建立穩(wěn)定的、多層次的住房供應(yīng)體系。長(zhǎng)期堅(jiān)持，就可以穩(wěn)定預(yù)期，預(yù)期穩(wěn)定了市場(chǎng)就會(huì)更顯規(guī)律性。

　　隨著樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立，市場(chǎng)化因素將對(duì)樓市起決定作用。專家指出，由於北京樓市的特殊性，新出臺(tái)行政性的調(diào)控措施以及現(xiàn)有政策的細(xì)化和加強(qiáng)可能性依然存在。（孔祥鑫朱東陽(yáng)）