近日，有機(jī)構(gòu)發(fā)佈廣州一手住宅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，顯示儘管今年樓市開(kāi)始回暖但年末住宅庫(kù)存量仍創(chuàng)出新高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廣州十區(qū)兩市新建住宅今年年底預(yù)計(jì)新增約0.57萬(wàn)套，明年新增約8.24萬(wàn)套，共計(jì)新增貨量為8.8萬(wàn)套，約977萬(wàn)㎡，總體可售約13.82萬(wàn)套，合計(jì)1555萬(wàn)㎡。雖然新增供應(yīng)有所減少，但總體供應(yīng)仍較為充足。分析指出，若在調(diào)控政策保持現(xiàn)狀甚至進(jìn)一步加嚴(yán)、市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷狀態(tài)保持半年以上，房?jī)r(jià)則有望一定幅度的下調(diào)。

　　一手住宅庫(kù)存創(chuàng)新高

　　據(jù)經(jīng)緯行研究中心近日發(fā)佈的統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月30日廣州十區(qū)在售余貨約3.71萬(wàn)套，十區(qū)兩市在售余貨約5.01萬(wàn)套。今年以來(lái)，因房?jī)r(jià)不斷攀升以及為規(guī)避“限價(jià)”衍生的陰陽(yáng)合同，導(dǎo)致購(gòu)房成本明顯提高，特別是市中心，成本增加更為明顯，因而在一定程度阻礙了一批客戶的入市；另外，廣州細(xì)則對(duì)外地人買(mǎi)家購(gòu)房要求門(mén)檻的提高，也導(dǎo)致一批外地買(mǎi)家因不符合購(gòu)房要求暫緩入市。經(jīng)緯行研究中心分析指出，“市場(chǎng)有效需求的進(jìn)一步受抑，是導(dǎo)致今年庫(kù)存量創(chuàng)歷年新高的主要原因”。

　　新增供應(yīng)方面，據(jù)經(jīng)緯行研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，今年底廣州十區(qū)預(yù)計(jì)新推貨量3667套，十區(qū)兩市預(yù)計(jì)新推貨量5744套。相比前兩年，今年12月份發(fā)展商的集體推貨衝業(yè)績(jī)的現(xiàn)象不再，主要是因?yàn)榻衲晔袌?chǎng)持續(xù)回暖，業(yè)績(jī)普遍向好，不少發(fā)展商已提前完成年度目標(biāo)，或者接近完成年度目標(biāo)，因此在12月推貨的積極性不大。

　　明年廣州十區(qū)預(yù)計(jì)新推貨量約6.10萬(wàn)套，同比今年預(yù)計(jì)減少17.38%左右，計(jì)面積約682萬(wàn)㎡；十區(qū)兩市新增貨量約8.24萬(wàn)套，同比今年預(yù)計(jì)減少12.25%，計(jì)面積約913萬(wàn)㎡。其中中心六區(qū)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)同比今年銳減近9000套，一方面，受市中心土地供應(yīng)明顯減少影響，不少發(fā)展商均放慢了開(kāi)發(fā)的速度；另一方面，庫(kù)存攀高、價(jià)格高企導(dǎo)致的成交放緩，也使得發(fā)展商在推貨節(jié)奏方面相對(duì)謹(jǐn)慎。

　　今年底至明年的新增供應(yīng)以舊盤(pán)新推佔(zhàn)主導(dǎo)，其佔(zhàn)比超過(guò)7成，主要集中在增城、番禺和花都。這三個(gè)區(qū)中單盤(pán)新增供應(yīng)超過(guò)600套的項(xiàng)目，增城高達(dá)7個(gè)，番禺有5個(gè)，花都亦有3個(gè)，包括錦繡天倫花園、錦繡禦景國(guó)際、翡翠綠洲、保利東江首府、敏捷綠湖國(guó)際、亞運(yùn)城·天譽(yù)、祈福新邨、萬(wàn)科歐泊、廣州時(shí)代傾城、祈福萬(wàn)景峰、合和新城等多個(gè)大型樓盤(pán)。而中心區(qū)方面，單盤(pán)新增供應(yīng)預(yù)計(jì)超過(guò)300套的項(xiàng)目，天河3個(gè)，荔灣3個(gè)，海珠3個(gè)，越秀1個(gè)，包括天健上城、峻林、寶翠園、花語(yǔ)水岸、新世界凱粵灣、保利塞納維拉、東風(fēng)廣場(chǎng)二期、富基廣場(chǎng)等。總體來(lái)看，剛需大盤(pán)依然佔(zhàn)據(jù)了絕對(duì)的主力，而高素質(zhì)的品牌大盤(pán)仍有望繼續(xù)引領(lǐng)市場(chǎng)成交。

　　價(jià)格有望下調(diào)

　　價(jià)格方面，據(jù)分析因不少發(fā)展商今年業(yè)績(jī)理想，資金鏈相對(duì)寬裕，預(yù)計(jì)短期內(nèi)降價(jià)可能性不大，因此房?jī)r(jià)近期將處?kù)陡呶唤┏譅顟B(tài)，但不排除部分有業(yè)績(jī)完成壓力的發(fā)展商在年底出現(xiàn)以價(jià)換量的短期行為。若在調(diào)控政策保持現(xiàn)狀甚至進(jìn)一步加嚴(yán)、市場(chǎng)成交量持續(xù)低迷狀態(tài)保持半年以上，房?jī)r(jià)則有望一定幅度的下調(diào)。經(jīng)緯行研究中心報(bào)告指出，“首置首改仍將是明年市場(chǎng)成交的主流群體，因此主打中小戶型、綜合素質(zhì)較高的樓盤(pán)仍有望繼續(xù)保持旺銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，但定價(jià)虛高、産品素質(zhì)一般的樓盤(pán)或?qū)㈦y以在市場(chǎng)中突圍，樓盤(pán)成交或現(xiàn)進(jìn)一步分化。”

　　明年從化成交有望激活

　　“因今年底‘穗五條’的出臺(tái)，使得調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)，之前市場(chǎng)不斷蔓延的恐漲心理有所緩解，部分買(mǎi)家已陷入觀望，再加上政策及其他因素的制約，明年市場(chǎng)成交量或進(jìn)一步萎縮。”經(jīng)緯行分析指出，在此背景下，受政策限制相對(duì)較小的首置和首改客戶，特別是首置客戶，將成為市場(chǎng)成交的主力，因此具備價(jià)格相對(duì)優(yōu)勢(shì)、以中小戶型供應(yīng)為主導(dǎo)且品牌發(fā)展商集聚的區(qū)域或者板塊將成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)，包括增城、南沙、蘿崗、番禺的華南板塊、白雲(yún)的金沙洲板塊等。

　　據(jù)其分析，從化因當(dāng)前處?kù)妒畢^(qū)兩市的最低“價(jià)格洼地”，再加上“穗五條”調(diào)控趨嚴(yán)導(dǎo)致的需求外溢，預(yù)計(jì)明年關(guān)注度將有所上升，特別是位於105國(guó)道的項(xiàng)目，因與廣州在交通連接上更為便捷，有望在成交方面有所激活。（南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁）