與商品房市場熱火朝天低價推盤打折促銷不同，整個2013年杭州二手房市場除了3月份因為政策原因出現(xiàn)了成交井噴之外，其餘大部分時間的日子都過得很低調(diào)。這種低調(diào)的處境大多是被迫的：一方面，新盤頻頻低開搶走客源，而另一方面，相對於開發(fā)商而言，二手房房東們對房價的堅守相對更為穩(wěn)健，再加上二手房交易成本也相對較高。雙重因素的作用下，不少二手房仲介都直接把力氣花在了幫開發(fā)商代理賣新盤上。而不少二手房買家則觀望再觀望，甚至乾脆跑去買新樓盤。

　　不過，即使在這樣的情況下，2013年全年二手房的成交量也相當(dāng)可觀，截至2013年12月17日，杭州二手樓市全年成交套已經(jīng)達(dá)到30093套。這個數(shù)據(jù)幾乎是2011年成交量的3倍，是2012年成交量的約1.3倍。成交的最大主力樓盤依然是翠苑、大關(guān)等市中心的老舊二手房，而東方郡、多藍(lán)水岸等二手房次新房表現(xiàn)也比較搶眼。

　　成交量穩(wěn)中有漲

　　受到國家調(diào)控政策影響，2013年3月杭州主城區(qū)二手房一共成交8627套，這個單月成交數(shù)據(jù)創(chuàng)造了杭州二手房的歷史紀(jì)錄，而且這個紀(jì)錄相信在未來很長的一段時間裏很難被打破。除了這個打雞血的月份外，其他月份的成交量基本都在1500-2200套之間可憐巴巴地徘徊。不過，所幸有3月份的成交數(shù)據(jù)打底，2013年全年的整體成交量也有了底氣，截止2013年12月17日，杭州二手樓市全年成交套已經(jīng)達(dá)到30093套，穩(wěn)中看漲。成交量是保住了，但成交均價卻是一路看跌。

　　對比前兩年的杭州二手房成交均價。2011年二手房全年成交均價為20850元/平方米，2012年為20265元/平方米，而2013年11月的杭州二手房均價已跌至18772元/平方米，創(chuàng)下了2013年全年的最低點(diǎn)，而且從今年已經(jīng)結(jié)束的11個月來看，到目前為止，單月二手房均價沒有一個月超過20000元/平方米。截至目前，2013年全年的二手房均價為19433/平方米，較2012年下降約4.2%。

　　學(xué)區(qū)房一枝獨(dú)秀

　　雖然2013年杭州二手房均價有所下降，但二手學(xué)區(qū)房卻成為牛股，行情走勢完全不受大盤影響，簡直就成了市場裏的香餑餑。以3、4月為例，學(xué)區(qū)房在成交量暴漲的週邊環(huán)境下，價格更是飛速增長。比如老牌學(xué)區(qū)房採荷，3月份的成交均價為24277元/平方米，到了4月份均價已經(jīng)攀升至27189元/平方米，一個月上漲了11.99%。而一些次新房由於受到學(xué)區(qū)的刺激價格也迅速作出響應(yīng)。位於拱墅區(qū)橋西版塊的金瑞風(fēng)景大院3月份成交均價為18221元/平方米，4月份的成交均價為20320元/平方米，同樣上漲了11.51%。

　　許多學(xué)區(qū)房在擇校政策的變化之下也賣出了天價。擁有學(xué)軍、求是等優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房幾乎將同區(qū)域內(nèi)其他樓盤的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了後面。崇文公寓、求是村、西溪河?xùn)|等地的二手房單價在今年上半年火速飆升，幾乎達(dá)到了45000元/平方米左右，幾乎和錢江新城內(nèi)的一些豪宅銷售單價趨同，而同區(qū)域內(nèi)沒有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的二手房價格要便宜不少類似地段的一些非學(xué)區(qū)房單價只有2萬元/平方米出頭。

　　從成交佔(zhàn)比來看，2013年杭州二手房市場主力需求依然是以剛性需求為主，80平方米以下的成交佔(zhàn)整個總成交的54%，而面積在140平方米以上豪宅以及一些大型商業(yè)體、寫字樓則只佔(zhàn)到了整個成交佔(zhàn)比的9%。

　　兩次調(diào)控影響不一

　　2013年3月以及11月出臺的兩次調(diào)控政策，對於二手樓市還是産生了一定的影響。3月初受“新國六條”影響，杭州二手房行情暴漲，創(chuàng)下歷史新高。

　　11月份的“杭六條 ”主要針對於二套房首付提高至七成，影響的主要是改善型需求，從目前來看對市場還是産生了一定的影響，但在整體成交已經(jīng)縮量的大環(huán)境下，並未對成交量造成太大的衝擊。

　　21世紀(jì)不動産杭州區(qū)域分部運(yùn)營總監(jiān)周晨認(rèn)為，今年杭州二手樓市行情整體保持冷靜和平穩(wěn)，市場成交活躍度不高，總得來説近幾年來以杭州為例的一些準(zhǔn)一線或二線城市房價上漲的壓力得以緩解，但在價格軟著陸的同時成交量卻相對平穩(wěn)，這個結(jié)果相信是很多人願意看到的，如果政策環(huán)境不改變，2014的杭州二手樓市或許仍將繼續(xù)這樣的格局。（記者 余麗）