王健蕓 製圖

　　吳涵（化名）的手機(jī)這兩天幾乎沒(méi)有停過(guò)，作為時(shí)代花生II的銷(xiāo)售主力，短短的幾天內(nèi)，她已經(jīng)給熟悉或者陌生的客戶打出了數(shù)百個(gè)電話，一遍遍地告知對(duì)方，之前説的二期新推樓價(jià)每平方米降價(jià)近3000元。

　　這個(gè)位於廣州地鐵3號(hào)線延長(zhǎng)線同和站附近的大盤(pán)，離地鐵站步行距離不超過(guò)10分鐘，且一期推出時(shí)，時(shí)代地産號(hào)稱當(dāng)天即銷(xiāo)售7成。好賣(mài)的時(shí)代花生II，為什麼這個(gè)時(shí)候降價(jià)？

　　而與此對(duì)應(yīng)的，則是鋪天蓋地而來(lái)的時(shí)代地産上市新聞。11月28日，時(shí)代地産舉行招股發(fā)佈會(huì)，宣佈將於12月11日正式掛牌上市。時(shí)代地産向媒體透露，此次公開(kāi)發(fā)行總股本為4.31億股，其中10%香港公開(kāi)發(fā)售，價(jià)格區(qū)間為3.2-4.5港元，招股將於11月29日-12月4日期間進(jìn)行，計(jì)劃募集資金13.8億-19.4億港元。

　　和上市同時(shí)而來(lái)的，是時(shí)代地産被質(zhì)疑的高達(dá)163%的負(fù)債率。“這個(gè)時(shí)候降價(jià)推貨，回收資金的意圖非常明顯，也可以給認(rèn)購(gòu)者更多信心。”某地産業(yè)內(nèi)人士如此解讀。時(shí)代週報(bào)記者就此情況及上市相關(guān)進(jìn)程電話及短信採(cǎi)訪時(shí)代地産相關(guān)人士，對(duì)方未接聽(tīng)電話，截至發(fā)稿時(shí)，短信也未有回復(fù)。

　　去化慢部分樓盤(pán)大幅降價(jià)

　　12月9日，時(shí)代週報(bào)記者以看樓名義去到現(xiàn)場(chǎng)了解時(shí)代花生II的降價(jià)緣由。吳涵表示，從週日（12月8日）開(kāi)始，新推幾棟樓全部由早前預(yù)定的27000元/平方米，降至24000多元/平方米，部分樓盤(pán)甚至可以22000多元/平方米的價(jià)格買(mǎi)到。“時(shí)代地産過(guò)幾天要上市，公司要補(bǔ)充現(xiàn)金，也就這幾天促銷(xiāo)，等上市完成，價(jià)格就要調(diào)回來(lái)。”面對(duì)時(shí)代週報(bào)記者諮詢?yōu)槭颤N突然降價(jià)，是不是品質(zhì)出問(wèn)題的疑問(wèn)時(shí)，吳涵如此回答。

　　現(xiàn)場(chǎng)部分看房者向時(shí)代週報(bào)記者表示，自己都是被售樓顧問(wèn)電話叫過(guò)來(lái)看情況的。“他們説這個(gè)降價(jià)的單位不多，而且不搞排隊(duì)叫號(hào)，直接先到先得，所以我們就趕緊過(guò)來(lái)了。”雖然價(jià)格直降，銷(xiāo)售人員也一再渲染降價(jià)的時(shí)間短暫，但實(shí)際銷(xiāo)售情況並不樂(lè)觀。時(shí)代週報(bào)記者通過(guò)關(guān)係詢問(wèn)到該樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)當(dāng)天的具體情況，據(jù)代理公司內(nèi)部人員告知，全天總共只意向銷(xiāo)售16套，推盤(pán)壓力較大。

　　而當(dāng)時(shí)代週報(bào)記者來(lái)到時(shí)代地産位於番禺南村的時(shí)代傾城項(xiàng)目時(shí)，售樓處也沒(méi)有出現(xiàn)人員擁擠的情況，反倒顯得有些冷清。據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，該樓盤(pán)有三家代理公司在進(jìn)行銷(xiāo)售，但是由於交通並不發(fā)達(dá)，地理位置較偏等因素，銷(xiāo)售狀況並不理想。時(shí)代週報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，主要購(gòu)買(mǎi)人群以周邊村民及剛需人群為主。雖然銷(xiāo)售人員表示地鐵7號(hào)線將會(huì)在附近貫通，但是時(shí)代週報(bào)記者以實(shí)際行程計(jì)算，從市區(qū)到該項(xiàng)目，目前至少要花去1個(gè)多小時(shí)的時(shí)間，而且中間需要通過(guò)公交+地鐵的輾轉(zhuǎn)方式。除此之外，該盤(pán)的周邊配套幾乎為零，生活極為不便，看樓的人少也就在情理之中。

　　據(jù)時(shí)代地産招股説明書(shū)透露，時(shí)代地産目前在售的項(xiàng)目有28個(gè)，其中27個(gè)位於廣州、佛山、珠海、中山和清遠(yuǎn)，只有1個(gè)位於廣東省外的湖南長(zhǎng)沙。未來(lái)土地儲(chǔ)備840萬(wàn)平方米也位於上述這6個(gè)城市。

　　時(shí)代週報(bào)記者在其官網(wǎng)看到，目前廣州在售的項(xiàng)目共有4個(gè)，分別為時(shí)代外灘、時(shí)代傾城、時(shí)代南灣和時(shí)代花生II。

　　但其樓盤(pán)去化慢一直被業(yè)內(nèi)詬病，以廣州為例，除去上述兩個(gè)主推樓盤(pán)之外，位於番禺的時(shí)代外灘擁有江景資源，2011年入市時(shí)因?yàn)榭們r(jià)門(mén)檻高曾一度出現(xiàn)曲高和寡的銷(xiāo)售狀況，目前該項(xiàng)目的去貨率仍較慢。據(jù)招股説明書(shū)透露，目前在售的該盤(pán)二期項(xiàng)目，截至報(bào)告截止日，預(yù)售面積僅為21762平方米，去化率僅為20%。

　　凈負(fù)債率高達(dá)163%

　　“時(shí)代地産選擇此時(shí)上市，從大環(huán)境上來(lái)看，時(shí)機(jī)很好。”廣州某地産業(yè)內(nèi)人士表示，如果成功上市，時(shí)代地産可能是本年度最後一家登陸港股的地産企業(yè)。與此同時(shí)，該人士亦表示，在目前港股市場(chǎng)並不高昂的情況下上市，能否成功獲得機(jī)構(gòu)投資者的青睞很關(guān)鍵。

　　據(jù)招股説明書(shū)透露，時(shí)代地産已經(jīng)與包括海印集團(tuán)以及越秀證券在內(nèi)的4名基礎(chǔ)投資者及機(jī)構(gòu)簽訂了投資協(xié)議，4名基礎(chǔ)投資者將以不超過(guò)6%的持股比例進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。而另?yè)?jù)媒體消息，其90%的國(guó)際配售部分，目前已經(jīng)獲得超額認(rèn)購(gòu)。“早前曾有媒體擔(dān)心時(shí)代地産的認(rèn)購(gòu)不達(dá)比例，從目前的情況來(lái)看，這種可能性應(yīng)該不大。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

　　不過(guò)，即使如此，仍然有一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題擺在時(shí)代地産的面前，那就是高企的負(fù)債率，而這也被解釋為時(shí)代地産為何要在上市前進(jìn)行部分樓盤(pán)促銷(xiāo)的原因。招股説明書(shū)表明，公司負(fù)債率在最近一年顯著上升。公告顯示，截至今年6月底公司的凈負(fù)債比率為163.6%，較去年底的116.2%有所上升。截至今年9月30日，公司應(yīng)償還銀行及其他渠道借款共計(jì)68億元，其中一年內(nèi)要還的款項(xiàng)超過(guò)17億元。時(shí)代地産招股書(shū)對(duì)公司最近半年負(fù)債比率大增的解釋是，以人民幣4.7億元收購(gòu)非控股權(quán)益及分派人民幣4.4億元的股息導(dǎo)致的權(quán)益總額減少所致。

　　除去負(fù)債率之外，時(shí)代地産的利潤(rùn)也有小幅度的下滑。2013年1-9月累計(jì)合約銷(xiāo)售額為57億元，合約銷(xiāo)售面積63萬(wàn)平方米，毛利潤(rùn)為9.9億元。另外，與去年相比，公司利潤(rùn)亦出現(xiàn)小幅度下降，今年上半年，時(shí)代地産的利潤(rùn)為1.6億元同比下降3.7%。對(duì)此，時(shí)代地産給出的解釋是市場(chǎng)推廣成本及行政開(kāi)支增加。

　　招股説明書(shū)也透露了時(shí)代地産上市的急迫性，募集資金中33.3%還將用於清還重組協(xié)議承擔(dān)的8600萬(wàn)美元的負(fù)債。

　　曾謀劃上市6年無(wú)功而返

　　實(shí)際上，時(shí)代地産謀劃上市以六年之久。無(wú)奈均以種種原因無(wú)功而返。

　　然而由於債務(wù)的高企，時(shí)代地産對(duì)於上市的渴望十分強(qiáng)烈。

　　作為時(shí)代地産的創(chuàng)始人，廣東南海人的岑釗雄（時(shí)代地産董事局主席），對(duì)廣東市場(chǎng)頗為熟悉，時(shí)代地産也成為珠三角開(kāi)發(fā)樓盤(pán)最多的本地房企之一。

　　在時(shí)代樓盤(pán)的裏面，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)岑釗雄的身影。時(shí)代週報(bào)記者在時(shí)代傾城（番禺）踩盤(pán)時(shí)，一進(jìn)售樓處大門(mén)，正對(duì)著的一塊大液晶屏不間斷地滾動(dòng)播放岑釗雄給時(shí)代地産做的推介宣傳片。

　　從時(shí)代地産的發(fā)展軌跡來(lái)看，其在廣東拿地的分寸也掌握得相對(duì)較好。“時(shí)代地産很會(huì)拿地，很會(huì)選位置。”某時(shí)代樓盤(pán)佛山三水一業(yè)主如此評(píng)價(jià)。而時(shí)代地産的第一桶金，則來(lái)自廣州。據(jù)其招股説明書(shū)披露，1999年，岑釗雄與關(guān)建輝聯(lián)合創(chuàng)立翠逸地産，以在廣州市進(jìn)行翠逸家園住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。同年10月，岑釗雄創(chuàng)辦投資控股公司時(shí)代發(fā)展集團(tuán)。2001-2003年，時(shí)代發(fā)展集團(tuán)與翠逸地産通過(guò)一個(gè)項(xiàng)目公司在廣州市開(kāi)發(fā)了另一個(gè)住宅物業(yè)—時(shí)代花園。2000年3月，岑釗雄與李一萍（岑釗雄妻子）創(chuàng)辦香港時(shí)代投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“香港時(shí)代投資”）。2001年5月，香港時(shí)代投資與獨(dú)立第三方廣州百潤(rùn)置業(yè)有限公司聯(lián)合成立中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)—時(shí)代集團(tuán)。2007年7月30日，廣州百潤(rùn)置業(yè)有限公司退出，時(shí)代集團(tuán)成為外商獨(dú)資企業(yè)。

　　厘清投資者關(guān)係之後，時(shí)代地産開(kāi)始謀求更大的發(fā)展。2007年始，時(shí)代地産謀劃上市，隨後，時(shí)代地産一系列的操作，都只有一個(gè)目標(biāo)，那就是上市。據(jù)其招股説明書(shū)披露，2007年11月，時(shí)代集團(tuán)在開(kāi)曼群島註冊(cè)，隨後，岑釗雄將其於時(shí)代集團(tuán)已發(fā)行股本中所持的81股未繳股款股份和19股未繳股款股份轉(zhuǎn)予佳名投資（一間英屬維京群島公司，由岑釗雄全資所有）和東利（一間英屬維京群島公司，由李一萍全資所有）。轉(zhuǎn)讓完成後，佳名投資和東利分別擁有時(shí)代集團(tuán)81%權(quán)益和19%權(quán)益。同年的12月，時(shí)代集團(tuán)收購(gòu)岑釗雄手中的于智銳股本中所持的三股股份。及至今年的10月，佳名投資將其于豐亞企業(yè)已發(fā)行股本中所持有的42股股份轉(zhuǎn)讓予東利。轉(zhuǎn)讓完成後，佳名投資和東利分別擁有豐亞企業(yè)60%權(quán)益和40%權(quán)益。

　　通過(guò)上述騰挪，如今無(wú)限接近資本市場(chǎng)的時(shí)代地産，曾被猜測(cè)是否會(huì)借此機(jī)會(huì)走出廣東，發(fā)力全國(guó)。但是從其招股説明書(shū)來(lái)看，時(shí)代地産似乎並未有此打算。“我們將專注在現(xiàn)有市場(chǎng)及廣東省具有高增長(zhǎng)潛力的其他城市徵用新土地及開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目。”

　　不過(guò)，時(shí)代週報(bào)記者從其引入的4名基礎(chǔ)投資者當(dāng)中，還是捕捉到了其可能存在的一些變化。據(jù)招股説明書(shū)顯示，時(shí)代地産此次成功引入4名基礎(chǔ)投資者合共斥資4.489億元入股，包括由富力地産主席李思廉及其妻持有的FusionCapital、廣州海印實(shí)業(yè)集團(tuán)、熊海濤及越秀企業(yè)(集團(tuán))，分別斥1.163億元、1.163億元、1億元及1.163億元認(rèn)購(gòu)股份。

　　從其4名基礎(chǔ)投資者情況來(lái)看，富力地産目前的戰(zhàn)略重心已經(jīng)開(kāi)始偏向商業(yè)地産，而海印集團(tuán)則更是廣東本土商業(yè)業(yè)態(tài)運(yùn)作的高手。有業(yè)內(nèi)人士在接受時(shí)代週報(bào)記者採(cǎi)訪時(shí)表示，“時(shí)代地産或許會(huì)深耕珠三角市場(chǎng)，但是開(kāi)發(fā)的業(yè)態(tài)會(huì)更加多元，而且商業(yè)業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)會(huì)有所加強(qiáng)”。與此相映襯的，則是在招股發(fā)佈會(huì)上，時(shí)代地産主席岑釗雄曾表示，公司不排除未來(lái)與富力地産有合作機(jī)會(huì)。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，時(shí)代地産或有可能與富力地産合作發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目。時(shí)代週報(bào)記者就此事求證富力地産內(nèi)部人員，大部分內(nèi)部人士表示對(duì)此事並不知情。