業(yè)界人士表示，房企在土地增值稅問(wèn)題上是避稅手段多，真正欠繳少。通過(guò)延緩尾盤(pán)銷(xiāo)售或者持有樓盤(pán)商業(yè)配建避免達(dá)到主動(dòng)清算條件，成了很多樓盤(pán)的選擇。新京報(bào)記者 王叔坤 攝

　　12月4日，在全聯(lián)房地産商會(huì)2013年年會(huì)上，華遠(yuǎn)地産董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在談到企業(yè)維權(quán)問(wèn)題時(shí)，再次提起近期央視報(bào)道房企欠繳土地增值稅的事情。

　　一段時(shí)間以來(lái)，房企土地增值稅引起的關(guān)注沸沸颺颺。房企喊“躺槍”，業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，國(guó)稅總局也出面澄清。有房地産業(yè)內(nèi)人士表示，從全國(guó)範(fàn)圍看，在全國(guó)10萬(wàn)億的稅收大池子裏，土地增值稅也就是3000億的水準(zhǔn)。就房企來(lái)看，土地增值稅也比營(yíng)業(yè)稅、所得稅佔(zhàn)比要少。土地增值稅之所以引起那麼大的關(guān)注，恰恰因?yàn)檫@是一筆難徵的“糊塗賬”。加上土地增值稅調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)幾無(wú)成效，房企“欠繳”土地增值稅才引發(fā)了強(qiáng)烈關(guān)注。

　　全國(guó)土地增值稅連年增長(zhǎng)

　　根據(jù)國(guó)稅總局披露的數(shù)據(jù)，近年來(lái)全國(guó)土地增值稅收入連年增長(zhǎng)。國(guó)稅總局財(cái)産行為稅司負(fù)責(zé)人也在11月26日表示，土地增值稅徵管力度是逐步加大的。

　　2007年，全國(guó)土地增值稅收入同比增長(zhǎng)74.3%；2008年增長(zhǎng)33%；2009年增長(zhǎng)33.9%；2010年增長(zhǎng)77.6%；2011年增長(zhǎng)61.4%；2012年增長(zhǎng)31.8%；2013年1-10月土地增值稅收入2710.78億元，增長(zhǎng)22.2%。

　　就北京房地産項(xiàng)目土地增值稅繳納情況，記者聯(lián)繫市及部分區(qū)縣有關(guān)部門(mén)，截至昨天發(fā)稿時(shí)止，均未得到明確答覆。

　　清算難在稅制設(shè)計(jì)

　　在談到土地增值稅徵管成績(jī)的同時(shí)，國(guó)稅總局財(cái)産行為稅司負(fù)責(zé)人也承認(rèn)，土地增值稅在徵管方面還存在著一些困難和壓力，主要表現(xiàn)在房地産行業(yè)經(jīng)營(yíng)情況複雜，土地增值稅稅制設(shè)計(jì)也比較複雜。清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費(fèi)用情況，稅收徵管難度大並容易産生執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

　　蘭德諮詢總裁宋延慶等業(yè)內(nèi)人士也表示，土地增值稅之所以成為一個(gè)“糊塗賬”，關(guān)鍵在於稅制設(shè)計(jì)存在問(wèn)題，特別是清算時(shí)點(diǎn)的規(guī)定存在很大的彈性。

　　北京市律師協(xié)會(huì)稅法專業(yè)委員會(huì)主任、王朝暉律師認(rèn)為，土地增值稅規(guī)定的徵收凈利額的30%-60%稅率過(guò)高，且徵收權(quán)在地方，這使得在實(shí)際執(zhí)行中出現(xiàn)了很多變通，比如各地基本上沒(méi)有按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率徵稅，而是以當(dāng)?shù)匾?guī)定的按項(xiàng)目銷(xiāo)售額的1%-5%預(yù)繳為主，而對(duì)哪些可計(jì)入成本避稅等技術(shù)環(huán)節(jié)，各地區(qū)稅務(wù)部門(mén)的理解和把握也不一致，造成了“鬆緊不一”的現(xiàn)狀。

　　此外，上海易居房地産研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，根據(jù)規(guī)定，土地增值稅清算有兩種情況，一種是房企必須主動(dòng)清算，如項(xiàng)目竣工或完成銷(xiāo)售；另一種是稅務(wù)機(jī)關(guān)“可要求清算”的，如竣工項(xiàng)目已銷(xiāo)售比例達(dá)到85%的，取得銷(xiāo)售證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的。後一種情況並非要求房企主動(dòng)清算，主動(dòng)權(quán)在地方稅務(wù)部門(mén)。

　　合理避稅手段多，真正“欠繳”極少

　　而在房企實(shí)操層面，根據(jù)記者了解，通過(guò)延緩尾盤(pán)銷(xiāo)售或者持有樓盤(pán)商業(yè)配建避免達(dá)到主動(dòng)清算條件，成了很多樓盤(pán)的選擇。至於通過(guò)做大精裝等途徑做大成本，合理避稅的招數(shù)就更多了。

　　“避不掉還不交的情況是極少的。”宋延慶説。任志強(qiáng)也曾表示，大房企沒(méi)有拖延結(jié)算的動(dòng)力，到節(jié)點(diǎn)必須清算，否則房企要被罰。

　　對(duì)於此番引起廣泛關(guān)注的房企土地增值稅問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為最初有關(guān)“欠繳”的報(bào)道及分析，是把概念搞錯(cuò)了。中國(guó)房地産業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在11月26日的溝通會(huì)上就表示，預(yù)提和現(xiàn)時(shí)繳納的概念不同，企業(yè)在未達(dá)到清算條件時(shí)預(yù)提，不等於欠繳。

　　任志強(qiáng)更直接地認(rèn)為，沒(méi)到清算時(shí)點(diǎn)，甚至都不能算“應(yīng)繳”。

　　首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光也表示，按照規(guī)定，土地增值稅應(yīng)該在項(xiàng)目竣工或銷(xiāo)售85%以後，稅務(wù)機(jī)關(guān)啟動(dòng)專門(mén)清算程式，聘請(qǐng)專門(mén)稅務(wù)師事務(wù)所出具專門(mén)報(bào)告，並經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定，確認(rèn)實(shí)際金額和繳納時(shí)間，才是真正應(yīng)繳的稅金。所以，企業(yè)報(bào)表的數(shù)據(jù)為根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則權(quán)責(zé)發(fā)生制預(yù)估的數(shù)據(jù)，與稅務(wù)局確定的應(yīng)繳稅金在時(shí)間上和金額上都有很大的差別，因此不存在欠繳的問(wèn)題。

　　北京一家房企財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，據(jù)他了解，北京多個(gè)項(xiàng)目都是根據(jù)銷(xiāo)售回款情況，土地增值稅按月預(yù)繳。“已經(jīng)預(yù)繳也就談不上欠繳，也正因?yàn)橛蓄A(yù)繳，徵納雙方對(duì)於最終複雜的清算都不夠積極。”

　　■ 觀察

　　土地增值稅怪圈：有法難執(zhí)

　　此次“房企欠稅門(mén)”，雖然涉事房企、稅務(wù)機(jī)關(guān)紛紛澄清，但也使得20年前制定的土地增值稅政策“有法難執(zhí)”的怪圈曝光。

　　我國(guó)在1993年底出臺(tái)了首部土地增值稅暫行條例，目的是為了抑制房企的炒地暴利，但隨即1994年房地産行業(yè)陷入低潮，該條例就一直未被實(shí)際執(zhí)行。直到2006年底，房?jī)r(jià)一路走高，國(guó)家稅務(wù)總局才首次專門(mén)發(fā)文，要求從2007年2月1日起全面清查土地增值稅，並列出7條細(xì)則。但隨後2008年金融危機(jī)爆發(fā)，清查無(wú)疾而終。2010年後，房?jī)r(jià)數(shù)度高漲，國(guó)稅總局連連發(fā)起清查風(fēng)暴，土地增值稅徵收口徑也日漸嚴(yán)格。

　　對(duì)整個(gè)房地産行業(yè)來(lái)説，土地增值稅可謂是多年來(lái)頭頂高懸的“達(dá)摩克利斯之劍”，但全國(guó)範(fàn)圍內(nèi)不斷掀起新一輪土地增值稅清查的風(fēng)暴，最後似乎都以“雷聲大雨點(diǎn)小”告終。

　　“去年國(guó)稅局又在全國(guó)範(fàn)圍內(nèi)清查了一次土地增值稅的徵收情況。近幾年清查的頻率很高，但很難從根本上解決問(wèn)題。”王朝暉律師如是説。

　　■ 第三視角

　　修改土地增值稅計(jì)算規(guī)則呼聲高

　　記者從國(guó)泰君安了解到，該行測(cè)算的房地産行業(yè)整體未繳的土地增值稅規(guī)模在3000億元以下，而2008年—2012年房地産上市公司都充分計(jì)提了土地增值稅，年均土地增值稅稅率為5.7%，如全國(guó)市場(chǎng)佔(zhàn)有率最高的行業(yè)龍頭萬(wàn)科2012年預(yù)提的土地增值稅為58億元。

　　“房企欠稅門(mén)”發(fā)生後，上海易居房地産研究院副院長(zhǎng)楊紅旭將矛頭直指稅務(wù)機(jī)關(guān)，稱雖然確有開(kāi)發(fā)商避稅、逃稅的現(xiàn)象，但土地增值稅設(shè)計(jì)得太複雜、徵稅成本太高，使地方稅務(wù)局很難按稅法從嚴(yán)清算。

　　國(guó)家稅務(wù)總局此前也公開(kāi)承認(rèn)，土地增值稅的清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費(fèi)用情況，稅收徵管難度大並且容易産生執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

　　“各界對(duì)調(diào)整土地增值稅的呼聲很大。”王朝暉律師表示，短期內(nèi)調(diào)整立法層面的可能性較小，確立更合理的土地增值稅會(huì)計(jì)計(jì)算規(guī)則、明確各地區(qū)的土地增值稅計(jì)算方法，或許可以起到改善作用。

　　四級(jí)超率累進(jìn)稅率

　　土地增值稅暫行條例規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，但在實(shí)際操作中一般並未採(cǎi)用，而以預(yù)徵收房屋銷(xiāo)售額的1%-5%為主。具體規(guī)定是：

　　1、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

　　2、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

　　3、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

　　4、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

　　■ 名詞解釋

　　什麼是土地增值稅？

　　土地增值稅是對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地産取得的凈增值額徵收的稅種，由各地政府徵收，根據(jù)項(xiàng)目增值幅度不同，稅率在30%-60%不等。1993年12月底，我國(guó)出臺(tái)了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，首次提出土地增值稅這一稅種，背景是為了抑制當(dāng)時(shí)房企的炒地暴利；1995年出臺(tái)了條例的實(shí)施細(xì)則。(記者 張旭 自曾暉)