■沐 籽

　　“保障的歸保障、市場的歸市場”，短短的十二個字奠定了房地産市場發(fā)展的基本思路，然而，這一方案執(zhí)行起來卻並不那麼容易。

　　房地産的保障功能需要市場的支援，而市場的調(diào)控依舊難以擺脫行政色彩。在用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)市場這條路被“趟”出來之前，短期的行政調(diào)控政策還能堅(jiān)持多久？

　　11月以來，繼“北上廣深”等一線城市出臺房地産調(diào)控政策之後，武漢、南昌、瀋陽等二線城市也加緊拉開了樓市調(diào)控的序幕。截至目前，已有17個城市出臺了地方版樓市調(diào)控政策。綜合這些政策來看，依舊是行政手段為主，即便是經(jīng)濟(jì)手段，也是由行政主導(dǎo)。

　　首先，多個城市提出二套房貸首付進(jìn)一步提高，由六成提至七成左右，利率不變。按照一般規(guī)律，首付比例、貸款利率這些操作細(xì)節(jié)，應(yīng)由銀行根據(jù)風(fēng)險、可支配貸款自行決定。然而回顧歷次調(diào)控政策便可發(fā)現(xiàn)，無論是首套房、二套房的首付比例貸款利率的確定、還是三套房放貸與否的判斷，都是由相關(guān)部委下發(fā)的決定。

　　其次，加大中小套型土地供應(yīng)與商品房供應(yīng)也是地方版調(diào)控的主要思路。從表面來看，增加供給可以有效緩解需求旺盛的局面，然而，本應(yīng)由市場自發(fā)調(diào)節(jié)的“供需矛盾”，卻需要相關(guān)部門多次在調(diào)控文件中明確——中小套型不得少於70%。

　　從近三年的調(diào)控效果來看，以“限”為主行政色彩濃郁的調(diào)控手段調(diào)節(jié)市場的作用逐漸下降。

　　提高非本市戶籍人購房門檻、控制高端預(yù)售許可證及高端樓盤的成交、收緊單身限購措施或禁止未成年人買房等調(diào)控政策也是地方版調(diào)政策的主要手段。

　　顯然，用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地産市場的思路雖已明確，但這條路，並不那麼好走。