樓市的快速回暖已在上市房企業(yè)績上有所體現(xiàn)。截至10月30日，“萬保招金”四大龍頭房企三季報(bào)悉數(shù)亮相，兩市116家房企前三季度的業(yè)績同比增速達(dá)到30.6%。儘管這一水準(zhǔn)較中期有所放緩，但仍遠(yuǎn)高出去年同期。四季度還將迎來推盤及結(jié)算高峰，房企全年業(yè)績有望得到進(jìn)一步釋放。但開發(fā)商對於未來房價(jià)走勢已有所謹(jǐn)慎，萬科便認(rèn)為，因可售資源較為充裕，並不支援房價(jià)繼續(xù)普遍性大幅上漲。

　　業(yè)績穩(wěn)步釋放

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，目前兩市共有116家房企披露了三季報(bào)，前三季度共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3657.05億元，同比增長38.44%；實(shí)現(xiàn)歸屬於母公司股東的凈利潤405.12億元，同比增長30.06%。

　　繼去年一季度創(chuàng)下凈利潤增速低點(diǎn)後，房企業(yè)績便穩(wěn)步回升，且增速自今年明顯提高。Wind數(shù)據(jù)顯示，一季度上市房企凈利潤同比增幅達(dá)到28.86%，較去年年底提升了12個(gè)百分點(diǎn)。上半年，房企整體盈利增速進(jìn)一步擴(kuò)大到32.61%。已披露三季報(bào)的116家房企中期業(yè)績增速為41.03%，儘管其前三季度30.06%的業(yè)績增速較中期有所放緩，但考慮到半年報(bào)時(shí)集中結(jié)算的因素，今年以來房企業(yè)績回升的態(tài)勢仍在繼續(xù)。

　　上述116家房企中，前三季度業(yè)績增速超過100%的達(dá)到22家。與中小房企由於股權(quán)轉(zhuǎn)讓或某個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期而影響業(yè)績不同，大型房企的經(jīng)營更為穩(wěn)健。從前三季度的表現(xiàn)看，“萬保招金”四大房企的營收規(guī)模已經(jīng)佔(zhàn)到已披露房企的四成以上。

　　萬科30日披露的三季報(bào)顯示，1-9月公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入634.2億元，同比增長37.5%；實(shí)現(xiàn)凈利潤61.6億元，同比增長21.3%。前三季度公司完成開工面積1362.3萬平方米，竣工面積651.6萬平方米，同比分別增長56.4%和48.7%。公司董秘譚華傑表示，由於今年新獲取的部分項(xiàng)目也會在年底前開工，預(yù)計(jì)全年實(shí)際開工量將超過年初計(jì)劃數(shù)。

　　此外，保利地産和招商地産前三季度的業(yè)績同比增速分別達(dá)到20.71%和49.06%。金地集團(tuán)儘管前三季度業(yè)績下降了22.20%，但較中報(bào)時(shí)39.53%的降幅已有所收窄。

　　毛利率下滑成為部分房企利潤增速弱于營收增速的主要原因。統(tǒng)計(jì)顯示，房企三季度的整體銷售毛利率為35.80%，較中報(bào)時(shí)下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)，較一季度及去年三季度均下降約2個(gè)百分點(diǎn)。招商地産前三季度的毛利率為46.36%，較去年同期下降了超過6個(gè)百分點(diǎn)。金地集團(tuán)、保利地産的毛利率下降幅度也在5個(gè)百分點(diǎn)以上。受城市結(jié)構(gòu)變動的影響，萬科結(jié)算均價(jià)較去年同期略有下降，公司前三季度的毛利率較去年同期下滑了約5個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年以來開發(fā)商大多采取加速週轉(zhuǎn)的方式，因此對毛利率會有一定影響。但從目前市場看，房企銷售任務(wù)完成情況較好，在四季度可能開始追求高利潤，這對未來房企毛利率提升有一定幫助。

　　財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健

　　對於房企而言，保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況是支撐公司擴(kuò)充項(xiàng)目的基礎(chǔ)。從已經(jīng)披露的房企三季報(bào)看，整體財(cái)務(wù)狀況良好。目前已經(jīng)披露三季報(bào)的房企預(yù)收賬款同比增長了23.5%，較6月末增長了10.24%。

　　值得注意的是，前幾年開發(fā)商曾主動收斂銷售的賬面增速以平滑利潤，這體現(xiàn)為預(yù)收賬款快速增加。不過，從今年的結(jié)算特點(diǎn)看，預(yù)收賬款的增速已經(jīng)放緩，且明顯低於營收增速。

　　以“萬保招金”為例，保利地産前三季度的營業(yè)收入增幅為41.40%，而公司預(yù)收賬款增幅僅為24.80%。金地集團(tuán)前三季度的預(yù)收賬款增幅僅為7.78%，與54.18%的營業(yè)收入增幅有一定差距。招商地産的預(yù)售賬款增幅也低於營收增幅約9個(gè)百分點(diǎn)。

　　在扣除預(yù)收賬款後，三季度末房企的資産負(fù)債率約為49%，較中期下降了約1個(gè)百分點(diǎn)。保利地産、招商地産等大型房企基本維持在行業(yè)平均水準(zhǔn)之下，財(cái)務(wù)狀況保持穩(wěn)健。儘管拿地?cái)?shù)量增加，但本著審慎的經(jīng)營策略，萬科仍然保持著良好的財(cái)務(wù)、資金狀況。9月底，萬科的凈負(fù)債率為39.90%，較中期時(shí)下降1.58個(gè)百分點(diǎn)。

　　可以看到，儘管二級市場房地産再融資一直未能放開，但房企已經(jīng)通過海外融資等渠道緩解了資金壓力。中原地産研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年房企海外融資已經(jīng)突破311億美元，約合人民幣1896億元。僅9月以來，融資額就達(dá)到41.3億美元，折合人民幣251.3億元。A股公司中今年以來也已有29家房企披露了再融資計(jì)劃，計(jì)劃融資合計(jì)達(dá)到725億元。從大型房企手握的資金情況看，足以支撐未來的繼續(xù)擴(kuò)張。萬科9月底持有的貨幣資金達(dá)到370.6億元，與中期基本持平。

　　業(yè)績有望繼續(xù)釋放

　　今年樓市快速回暖，房企都取得了不俗的銷售業(yè)績，在土地資源上也不斷擴(kuò)充儲備，為未來業(yè)績釋放打下基礎(chǔ)。

　　“萬保招金”四大龍頭房企前三季度的銷售增速較為顯著。前三季度，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積1098.7萬平方米，銷售金額1285.0億元，同比分別增長21.0%和33.4%。保利地産1-9月的銷售面積和金額同比增速在17%左右。金地集團(tuán)銷售面積和金額則分別同比增長了30.2%和42.8%。當(dāng)前銷售規(guī)模快速增加，將成為未來結(jié)算收入的“儲備糧”。

　　與此同時(shí)，伴隨著土地市場回暖，龍頭房企的土地儲備迅速擴(kuò)充。萬科僅第三季度便新獲取32個(gè)項(xiàng)目。譚華傑表示，鋻於當(dāng)前一線城市的土地競爭相對激烈，萬科仍然會堅(jiān)持謹(jǐn)慎原則，回避預(yù)期過於樂觀、地價(jià)偏高的地塊。

　　在前三季度業(yè)績“打底”的情況下，四季度還將迎來傳統(tǒng)的推盤及結(jié)算高峰期。中原地産研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月28日，全國樓市在去年市場復(fù)蘇的情況下繼續(xù)升溫，54個(gè)城市總成交量達(dá)到了250.8萬套，同比增加了17.2%。其中一線城市上漲幅度達(dá)到19.6%。預(yù)計(jì)全年有望突破300萬套。

　　三季度末，萬科已售未結(jié)規(guī)模已創(chuàng)出新高，合併報(bào)表範(fàn)圍內(nèi)尚有1737.7萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約1928.6億元，較今年中期時(shí)增加163億元。譚華傑稱，萬科將繼續(xù)貫徹積極銷售的策略，預(yù)計(jì)四季度公司的推盤量仍會保持在較高水準(zhǔn)。

　　對於未來發(fā)展，萬科董秘則表現(xiàn)得相對謹(jǐn)慎。譚華傑認(rèn)為，目前除北京等個(gè)別城市短期內(nèi)可售資源較為緊張外，多數(shù)城市的新房供應(yīng)較為充足，市場供需關(guān)係在合理範(fàn)圍內(nèi)。北上廣深等14個(gè)城市當(dāng)前的庫存去化週期相比中期時(shí)有所延長。因可售資源較為充裕，並不支援房價(jià)繼續(xù)普遍性大幅上漲。

　　記者 于萍