“老總已經(jīng)提價30%了，但是還是沒到之前您定的價格。”一位工作人彙報稱，“那再提一點(diǎn)。”老總回答道。這是日前記者在一此前銷售不錯項(xiàng)目聽到的一段對話，也是目前許多準(zhǔn)備入市項(xiàng)目的普遍心理狀態(tài)。根據(jù)日前北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)佈今年前9月北京房地産數(shù)據(jù)顯示，北京住宅銷售面積為959.1萬平方米，增長8.9%，市場行情一片大好。

　　漲價“一山更比一山高”

　　定價高達(dá)3.5萬元/平方米的楓丹壹號迎來了開盤後的“日光”，讓等候排隊(duì)取證的亦莊其他項(xiàng)目有了底氣，接下來的亦莊·金茂悅(樓盤資料)、萬科金域東郡將以多高的價格開盤讓人多了許多幻想，“可能會破4萬”成為了不少業(yè)內(nèi)人士的共識。

　　這也讓其他區(qū)域的項(xiàng)目有了漲價的底氣，在11月即將入市的中高端項(xiàng)目普遍有了定價提高的想法。根據(jù)亞豪統(tǒng)計(jì)的11月預(yù)計(jì)入市的16個項(xiàng)目當(dāng)中，中高端項(xiàng)目明顯增多，不僅包括西山藝境(樓盤資料)、中昂·邑上原著(樓盤資料)、北京城建·徜徉墅(樓盤資料)三個別墅項(xiàng)目，還包括北京華貿(mào)城(樓盤資料業(yè)主論壇)、西山壹號院、五礦萬科·如園、大西洋新城金石美苑四個城市豪宅，以及亦莊·金茂悅、京西·金泰麗灣(樓盤資料)兩個區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。

　　從戶型面積來看，這些項(xiàng)目雖然也有部分中小戶型産品，但絕大多數(shù)都是以三居以上的大戶型為主，例如亦莊·金茂悅主打100-180平方米的三居、四居，五礦萬科·如園所提供的多為230-260平方米三居、四居。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，上一輪的熱銷使得大量中低端剛需類房源已逐漸消化殆盡，而部分中高端項(xiàng)目也紛紛借助由剛需項(xiàng)目帶起的市場熱度不斷開盤推新。但是由於中高端項(xiàng)目多總價偏高的特徵，因此雖然可能也會出現(xiàn)個別項(xiàng)目熱銷的局面，但整體銷售速度仍會放緩，預(yù)計(jì)11月市場銷量將出現(xiàn)大幅回落。

　　從定價情況來看，目前項(xiàng)目市場價格仍處於一路攀升趨勢，其中位於門頭溝的京西·金泰麗灣，雖然地處六環(huán)以外，但是由於區(qū)域內(nèi)供應(yīng)稀缺，報價仍高達(dá)2.5萬元/平方米；而首次入市的亦莊·金茂悅項(xiàng)目雖然尚未公佈市場報價，但基於其拿地的價格水準(zhǔn)，以及“金茂係”産品的特性，其售價必然會是區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿；另外一個漲價明顯的則是北京華貿(mào)城項(xiàng)目，其此次預(yù)計(jì)售價在4萬元/平方米，而去年開盤時價格僅2.5萬元/平方米，上漲幅度高達(dá)60%。

　　老項(xiàng)目坐等期轉(zhuǎn)現(xiàn)提價

　　值得一提的是在11月入市的項(xiàng)目中，老項(xiàng)目動力明顯不足，而是期待著轉(zhuǎn)成現(xiàn)房後提價。包括泰禾·1號街區(qū)(樓盤資料)、紅杉公館(樓盤資料)、亦莊·金茂悅等在內(nèi)的7個純新盤均表示將在11月入市交易，而只有中國鐵建·原香漫谷、中昂·邑上原著、五礦萬科·如園等在內(nèi)的9個老項(xiàng)目後期準(zhǔn)備入市。

　　高姍認(rèn)為，隨著“金九銀十”的結(jié)束，2013年北京住宅市場的銷售旺季也已近結(jié)束。受到土地儲備不足的影響，今年以來北京住宅市場的供應(yīng)持續(xù)處於低迷狀態(tài)，從供需對比情況來看，今年以來各個月度均表現(xiàn)出供小于求的局面，供需比多維持在1:2左右，並且在3月達(dá)到最低點(diǎn)1:3。從2013年剩下的兩個多月情況來看，市場供應(yīng)短缺的態(tài)勢仍將延續(xù)，並且由於前期入市項(xiàng)目的熱銷，使得大量房企相繼完成全年銷售計(jì)劃，因此項(xiàng)目入市積極性將進(jìn)一步回落。

　　從開盤項(xiàng)目特徵中也可以看出，老項(xiàng)目後期推盤積極性遠(yuǎn)不如純新盤。“市場供需失衡的持續(xù)，使得前期入市項(xiàng)目當(dāng)中，尤其是中低端剛需類項(xiàng)目頻頻‘日光’，部分熱點(diǎn)項(xiàng)目更是出現(xiàn)必須托關(guān)係才能買到的現(xiàn)象，這些房企沒有了銷售業(yè)績的壓力，企業(yè)流動資金也較為充沛，因此並不積極推出新的貨量，而是在目前價格管制的政策背景下加快施工建設(shè)，謀求儘快竣工轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷量，從而規(guī)避‘限漲令’合理合規(guī)地漲價銷量，以提升企業(yè)利潤率。”高姍表示。