業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為———

　　北京可售商品住宅庫(kù)存已跌破警戒線

　　預(yù)示房?jī)r(jià)上漲速度可能再度加快

　　□記者 梁倩 北京報(bào)道

　　中原地産市場(chǎng)研究部10日發(fā)佈報(bào)告，據(jù)北京房地産交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月9日，北京可售商品房住宅庫(kù)存已從年初的80038套下降至59921套，創(chuàng)年內(nèi)庫(kù)存新低。值得注意的是，這是庫(kù)存數(shù)值首次跌破6萬套。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京庫(kù)存已跌破警戒紅線，接下來的幾月內(nèi)，北京房地産市場(chǎng)受供需不均衡影響，房?jī)r(jià)上漲速度或再度加快。

　　北京房地産交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：2013年10月9日，北京可售商品房住宅中，期房住宅庫(kù)存31341套，現(xiàn)房住宅庫(kù)存28580套，合計(jì)59921套，低於之前的年內(nèi)低點(diǎn)2013年5月2日的60674套，創(chuàng)年內(nèi)新低。

　　中原地産市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者採(cǎi)訪時(shí)表示，由於近期新房供應(yīng)不足，需求卻在不斷增加，促使北京新房庫(kù)存量不斷減少。“以北京月均10000套計(jì)算，59921套的消化週期已不足6個(gè)月。”

　　CR IC研究中心研究員楊晨青表示，城市可售商品住宅消化週期12月為正常週期，而6個(gè)月則為警戒紅線，少於6個(gè)月，則供求關(guān)係失衡明顯。現(xiàn)階段一線城市的庫(kù)存消化週期均已逼近半年紅線，北京甚至已跌破警戒紅線。更值得注意的是，北京9月新增供應(yīng)60萬方左右，但成交卻高達(dá)138萬方，成交缺口越來越大。

　　“從北京以往庫(kù)存與市場(chǎng)關(guān)係看來，庫(kù)存8萬套是供求均衡點(diǎn)，若高於8萬套，説明供大於求，房?jī)r(jià)會(huì)滯漲甚至下跌，但低於8萬套時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)上漲明顯。而僅不足6萬套的庫(kù)存，可能會(huì)影響十月市場(chǎng)成交量，但供求矛盾激烈，房?jī)r(jià)上漲速度或再度加快。”張大偉説。

　　的確，2013年以來房?jī)r(jià)上漲明顯，一線城市新建商品住宅同比上漲近兩成。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲在18%至20%之間，上漲之勢(shì)突出。

　　“一方面，土地價(jià)格上漲加大房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，因此，在地方政府限價(jià)的背景下，對(duì)於掌握定價(jià)權(quán)的開發(fā)商來説，放緩入市節(jié)奏成為主流。”張大偉表示。

　　C R IC研 究 中 心 數(shù) 據(jù) 顯 示 ，2013年1至8月，全國(guó)18個(gè)典型一二線城市中有14個(gè)城市今年以來土地成交量高於去年同期，廣州、太原、北京、上海、南京等5個(gè)城市增幅超過100%。

　　而土地市場(chǎng)熱度一路飆升，一線城市中心城區(qū)地塊集中入市推高地價(jià)。以一線城市1至8月商品房用地成交為例，廣州土地成交金額達(dá)503億元，同比上漲678%，平均樓面價(jià)4878元，同比上漲113%；北京土地成交額達(dá)982億元，同比上漲352%，平均樓面價(jià)同比上漲64%；上海成交額達(dá)1060億元，同比上漲297%，樓面價(jià)同比上漲60%；深圳成交額280億元，同比上漲411%，樓面價(jià)同比上漲184%。

　　“除地價(jià)上漲給予房?jī)r(jià)上漲的高預(yù)期外，隨著年內(nèi)以來大量項(xiàng)目的入市熱銷，大部分房企已近完成全年銷售計(jì)劃。房企銷售任務(wù)完成理想，使房企沒有加速推盤意願(yuàn)，這也是加深供求矛盾，推高房?jī)r(jià)的一大推手。”張大偉説。

　　據(jù)鏈家地産市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，萬科、保利等17家房企9月銷售額合計(jì)738.7億元，環(huán)比上漲14.2%，同比增幅達(dá)32.6%。以此計(jì)算，上述17家房企2013年1至9月合計(jì)銷售5635億元，同比增長(zhǎng)30.8%，對(duì)有銷售目標(biāo)的房企監(jiān)測(cè)顯示，前三季度全年目標(biāo)完成率已經(jīng)達(dá)到76.9%。

　　“增加供應(yīng)是緩解供求矛盾的唯一良藥，北京市也注意到這點(diǎn)。”張大偉指出，從目前整體市場(chǎng)走勢(shì)看，年內(nèi)北京的庫(kù)存減少狀態(tài)很難得到緩解，銀十量?jī)r(jià)上漲幾成定局，但北京後期即將出臺(tái)的限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)每年2萬套的供應(yīng)量，以及其他可能出臺(tái)的長(zhǎng)效機(jī)制或有望逐漸抑制房?jī)r(jià)的上漲幅度。

　　張大偉説，國(guó)慶前後，北京市土地整理儲(chǔ)備中心在幾天內(nèi)集中發(fā)佈了17宗經(jīng)營(yíng)性用地，總出讓土地面積高達(dá)188.9萬平方米，在已經(jīng)掛出出讓的總土地中，住宅類的地塊高達(dá)15宗，合計(jì)面積達(dá)到了230萬平方米。

　　“因此，疊加已經(jīng)出讓的土地814萬平方米，預(yù)計(jì)北京住宅類土地出讓可能突破1400萬平方米。”他表示，北京庫(kù)存明顯緩解將出現(xiàn)在2014年上半年。供應(yīng)明顯增加將緩解現(xiàn)在市場(chǎng)的供需矛盾，而限價(jià)房的大量供應(yīng)，一旦到明年初形成入市，也將對(duì)整體市場(chǎng)帶來非常大的影響。