房價一旦有變化，市民就有體會。記者盧政 攝 資料圖片

　　房價一旦有變化，市民就有體會。記者盧政 攝 資料圖片

　　記者龍成通 攝 資料圖片

　　地王頻出 本報記者分析珠三角二、三線7城市3年來房價數(shù)據(jù)：

　　珠三角二、三線7城房價調(diào)查上篇

　　隨著上半年地王頻出，房價再次成為大眾關(guān)注的焦點。歷經(jīng)多次調(diào)控之後，在廣深兩大一線城市高企的房價之外，珠三角二、三線城市的房價到底該何去何從？帶著這些疑問，本報蒐集了2010年~2012年珠三角除廣深外7個城市的房價變動情況，數(shù)字背後，顯露出一些值得深思的現(xiàn)象。

　　儘管今年上半年佛山、東莞等主要城市住房均價有抬頭趨勢，但從近3年的均價走勢來看，房價漲幅已有明顯回落。2010年7市普漲兩成左右，到了2012年卻有6個城市同比出現(xiàn)負(fù)增長。在成交量這一指標(biāo)上，讓人意外的是惠州拔得頭籌，其背後正是深圳、東莞購房者的熱捧。

　　多位業(yè)內(nèi)專家均表示，目前珠三角二線城市房價要再現(xiàn)幾年前的大漲幾無可能，而隨著珠三角一體化的深入，交通成本不斷降低，越來越多的異地購房人群在房價“洼地”、“高地”之間流動，將進(jìn)一步模糊珠三角各城市間的居住邊界。

　　文/表 記者張漲、曾艷珠

　　房價，降了嗎？

　　3年趨勢：

　　均價從普漲兩成到負(fù)增長

　　由於多數(shù)城市並未有官方公佈今年上半年房價的數(shù)據(jù)，因此本報選取了珠三角7市(廣深除外)2010年～2012年三年房價的走勢作為對比基礎(chǔ)，發(fā)現(xiàn)全部7個城市的均價漲幅3年來都經(jīng)歷了大幅走低的過程。

　　數(shù)據(jù)顯示，2010年，7個城市的一手住宅均價相對上一年漲幅多在20%左右，其中漲幅最大的前兩名分別是佛山的27.2%以及江門中心城區(qū)的31.7%。而到了2011年，7個城市的漲幅降到了10%上下，漲幅最高的是肇慶城區(qū)、惠州城區(qū)，但也只是在16%和15%的幅度。而到了2012年，這7個城市的均價漲幅則一路滑落，7個城市中有6個同比出現(xiàn)負(fù)增長，其中跌幅最大的是珠海主城區(qū)和中山，分別都下降了10%以上，唯一保持正增長的是東莞，但也僅僅增長了1.2個百分點。

　　梳理這3年來房價漲幅的劇烈變化便可以發(fā)現(xiàn)，房價調(diào)控不斷加碼，隨著廣、深、佛、珠等城市開始實施限購措施，其他城市也通過各種方式調(diào)控高房價，並加大了保障性住房建設(shè)的力度。儘管存在統(tǒng)計口徑、區(qū)域上的細(xì)微差別，但從各城市縱向的均價漲幅這一指標(biāo)來評價，樓市調(diào)控的成效已然十分明顯。

　　專家解讀：

　　住宅地産的蛋糕正在縮小

　　廣東省房地産行業(yè)協(xié)會理事趙卓文表示，在2010~2012年的3年間，影響房價變化的不僅僅是限購。2011年“國八條”實施，2012年經(jīng)濟(jì)增速放緩，再加上各地開展産業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，這些都對房地産的影響都很深遠(yuǎn)，所以這3年房價的變化很大。

　　同時，他也認(rèn)為這一情況與一些既定的經(jīng)濟(jì)規(guī)律有關(guān)。一個經(jīng)濟(jì)界的説法是，每人平均GDP達(dá)到8000美元以上，每人平均住房面積超過30平方米，住宅的需求會下降。“從珠三角幾個城市來看，有些城市的每人平均住房面積已達(dá)36平方米，這幾年不管房價是否增長，但成交量是在縮減的，2009年是高位，2011年、2012年，成交量往下走，住宅房地産的蛋糕正在縮小。”

　　最新數(shù)據(jù)：

　　上半年樓價又有抬頭之勢

　　儘管2012年7市中有6個均價下跌，但進(jìn)入2013年後，這一趨勢可能又遭到反轉(zhuǎn)。廣東省房地産協(xié)會的報告顯示，今年上半年，廣東商品房銷售面積為4221.41萬平方米，同比增長41.8%，雖然銷售量的單月增速呈現(xiàn)逐月回落走勢，但從銷售均價走勢看，上半年全省商品房銷售均價為9075元/平方米，同比增長12.7%。廣東省房地産協(xié)會相關(guān)課題組認(rèn)為，今年上半年廣東房地産市場整體活躍，商品房銷售暢旺，銷售均價漲幅趨於平穩(wěn)。

　　還有個別珠三角城市公佈的上半年的成交數(shù)據(jù)也支撐這一結(jié)論。例如據(jù)東莞當(dāng)?shù)孛襟w報道，2013年上半年東莞房價總體呈現(xiàn)出上漲勢頭，住宅成交均價為8699元/㎡，同比上漲5%，創(chuàng)歷史新高。同樣，佛山市住建部門公佈的上半年一手樓住宅均價同比上漲4.9%。而從成交套數(shù)和面積上來看，佛山上半年一手住宅均同比猛漲了接近五成。此外，中山上半年的市場也有回暖跡象，上半年的一手住宅成交套數(shù)和面積同比均大漲了六成多，房價也穩(wěn)步上升，今年上半年一手住宅均價為5636元/平方米，同比去年上半年上漲11.2%，6月份創(chuàng)出的5736元/平方米的均價，也是2011年中山實施限價以來房價的最高值。

　　從珠三角這幾個主要城市來看，無論是均價還是成交量，2013年上半年都一掃去年頹勢，開始止跌回升。

　　專家解讀：

　　融資成本、土地交易激活樓市

　　據(jù)趙卓文分析今年開發(fā)商的融資成本相對較低，導(dǎo)致開發(fā)商沒有資金之憂，“有開發(fā)商去年年銷售額只有120億元，但今年買地支出已經(jīng)超過這個數(shù)，正是由於融資成本低，開發(fā)商買地非常積極，今年上半年經(jīng)歷了近年來最瘋狂的土地買賣。”在土地市場火紅的情況下，購房者對後市看漲的預(yù)期增長，所以選擇提早入市。

　　合富輝煌集團(tuán)首席市場分析師黎文江也持相似觀點，他認(rèn)為今年上半年的樓市表現(xiàn)與信貸、供應(yīng)、土地市場情況有關(guān)。從去年年中起，信貸有所放鬆，普通市民置業(yè)開始活躍，這一趨勢延續(xù)到了今年6月份左右。而在更早些信貸收緊的時候，開發(fā)商也減少了開發(fā)量，導(dǎo)致供應(yīng)不足，市場這個階段會處於供小于求的情況，房價出現(xiàn)上漲。

　　均價跌了，為何市民沒感覺？

　　均價數(shù)字是降了，但為何不少市民並沒有十足的切身感受？

　　對此，黎文江認(rèn)為，“政府的房價統(tǒng)計，算的是平均數(shù)。限購前，市場供應(yīng)以大戶型、豪宅産品為主，剛需産品較少，大戶型、豪宅産品容易拉高均價，但限購後，剛需産品增多，對樓價的拉動不明顯。所以，從數(shù)字上看，雖然整體房價降了，但對於購買小戶型的市民來説，卻感受不到，甚至因為小戶型暢銷而漲價也有可能，相比之下中心城區(qū)的核心項目，抗跌性很強(qiáng)，價格不太可能降。”

　　廣州市社科院研究員彭澎也認(rèn)為，調(diào)控對於均價有比較明顯的影響，但更可能是結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，同時二、三線城市的房價抗跌性較差，容易受到政策波動，因此出現(xiàn)去年跌今年上半年又反彈的強(qiáng)烈反差。“在全國來看，大趨勢是房價開始企穩(wěn)，而對於房價頻繁調(diào)控，市場反應(yīng)也開始出現(xiàn)審美疲勞，因此市場的預(yù)期還是長期看漲的，房價再抬頭也與此有關(guān)。”

　　一體化加速 居住邊界漸模糊

　　市場活躍度：

　　惠州成“黑馬”銷售面積奪冠

　　在房地産各項數(shù)據(jù)之中，除了考量均價反映一個城市的房價高低外，成交量則反映了該市的市場活躍程度。通常來看，成交量越高的城市，房地産市場便最為活躍。對比這7個城市的2012年成交數(shù)據(jù)，出人意料的是成交量最大的既不是均價最高的珠海，也不是人口更多、産業(yè)發(fā)達(dá)的佛莞兩市，而是惠州。

　　根據(jù)惠州市統(tǒng)計局公佈的《2012年惠州國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2012年商品房銷售面積達(dá)到826.7萬平方米，增長3.8%。而其他城市的相同統(tǒng)計公報則顯示，這一數(shù)字分別為251.22萬平方米～672.03萬平方米，與惠州的數(shù)據(jù)有相當(dāng)差距。除了成交量以外，惠州還在房地産開發(fā)投資這一指標(biāo)上表現(xiàn)突出，482.2億元的全年數(shù)據(jù)排名7城第二，僅次於佛山的638.46億元。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交量數(shù)據(jù)排名第一，説明惠州的房地産市場最為活躍，而房地産開發(fā)投資也名列前茅，則説明當(dāng)?shù)厥袌鰧斗康禺b後市發(fā)展信心充足，未來也將有更多商品房推出市場。

　　專家解讀：

　　惠州爆冷門是因“洼地”效應(yīng)

　　為何惠州的房地産市場成交量如此火爆？趙卓文表示，這是因為惠州地域大，産品多元化，而且有真正的買家支撐。“惠州臨近東莞、深圳，但樓價遠(yuǎn)低於這兩個區(qū)域，洼地效應(yīng)非常明顯。因此，不少深圳人、東莞人選擇到惠州置業(yè)。同時，惠州與深圳、東莞的交通非常方便，也讓深圳、東莞購房者沒有後顧之憂。”

　　同時，惠州的樓市産品非常多元，尤其是旅遊地産發(fā)達(dá)，許多大型開發(fā)商都選擇來惠州開發(fā)高品質(zhì)樓盤，這些産品吸引包括珠三角在內(nèi)的全國買家，很大程度上拉高了惠州的房地産成交量。

　　觀點：

　　珠三角一體化

　　模糊城市邊界

　　記者注意到，無論是廣州人去清遠(yuǎn)、佛山、肇慶買房，還是深圳人前往惠州置業(yè)，在珠三角一、二、三線城市之間，居住的行政邊界越來越模糊。

　　廣州市社科院研究員彭澎表示，隨著珠三角一體化進(jìn)一步深入，交通更加便捷後，如果相鄰地市間存在洼地和高地的明顯對比，會有越來越多的人選擇到異地購房。“高鐵、城軌等快速交通，使得各地聯(lián)繫更加快捷，比如廣州的購房者到江門也才40分鐘。”

　　黎文江則對記者表示，珠三角一體化進(jìn)程加快後，城市的居住邊界正在逐漸消失。“珠三角一體化，不僅縮短了人們的心理距離，也縮短了城市間的實際距離，加速了城市間的人口流動。”

　　數(shù)據(jù)説明

　　作為廣東省經(jīng)濟(jì)發(fā)展先行一步的珠三角地區(qū)，相對粵西粵北地區(qū)房價較高，因此也是房價調(diào)控的重點對象。在考量珠三角二線城市房價走勢這一問題時，記者去掉廣州、深圳兩個一線城市，而選取佛山、東莞、中山、江門、珠海、惠州、肇慶這七個二、三線城市作為研究對象。

　　不過，記者在蒐集數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn)，其中個別城市公佈一手住宅均價的口徑、區(qū)域有所區(qū)別，例如在均價計算範(fàn)圍上肇慶統(tǒng)計城區(qū)房價，江門僅公佈新會、蓬江、江海中心城區(qū)的均價，惠州僅統(tǒng)計中心城區(qū)惠城區(qū)、仲愷高新區(qū)的均價。而珠海一方面只公佈主城區(qū)均價，另外也不同於其他城市一年公佈一次全年均價的做法，而是分上下半年一年公佈兩次均價。

　　除特作説明之外，本文各項數(shù)據(jù)均來源於各市統(tǒng)計部門、住房管理部門，以及各市《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展公報》等權(quán)威官方報告。