近日，一份“今年滬上千萬(wàn)級(jí)以上豪宅銷(xiāo)售有望突破4000套”的研究報(bào)告引起了市場(chǎng)的關(guān)注。隨著近期多個(gè)項(xiàng)目最高單價(jià)突破20萬(wàn)元，上海豪宅市場(chǎng)將進(jìn)入20萬(wàn)元時(shí)代的觀點(diǎn)也開(kāi)始頻頻出現(xiàn)。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前上海市場(chǎng)還未有一套20萬(wàn)元單價(jià)的成交記錄。

　　千萬(wàn)級(jí)豪宅銷(xiāo)售創(chuàng)新高

　　前述報(bào)告的撰稿人克而瑞價(jià)格中心張瑜欽稱(chēng)，四大一線城市上半年千萬(wàn)級(jí)豪宅成交套數(shù)創(chuàng)近5年新高，就上海市場(chǎng)而言，今年千萬(wàn)級(jí)以上豪宅銷(xiāo)售有望突破4000套。

　　報(bào)告顯示，2013年上半年，上海總價(jià)千萬(wàn)以上豪宅的銷(xiāo)售套數(shù)達(dá)到1497套，已創(chuàng)下歷史新高。而根據(jù)過(guò)往4年的成交數(shù)據(jù)顯示，上半年成交套數(shù)佔(zhàn)全年成交總量最高不超過(guò)50%，“由此可預(yù)測(cè)，今年上海全年千萬(wàn)級(jí)以上豪宅的銷(xiāo)售套數(shù)必定突破3000套；假如以過(guò)去4年的上半年成交平均佔(zhàn)比38%來(lái)推算，今年全年的千萬(wàn)級(jí)豪宅成交量將達(dá)到3940套，有望衝破4000套大關(guān)。 ”張瑜欽分析道。

　　這一報(bào)告得到了開(kāi)發(fā)商的呼應(yīng)，閔行馬橋的綠城玫瑰園今年頻現(xiàn)大單成交。來(lái)自網(wǎng)上房地産的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目至今共成交了10套房源，其中3套總價(jià)在1億元以上。

　　“主要還是投資渠道不多。 ”張瑜欽分析道，居高不下的通貨膨脹率、金融證券投資市場(chǎng)的低迷、就連一向是硬通貨幣的黃金也出現(xiàn)大幅下跌，在投資需求強(qiáng)烈與投資渠道匱乏的大環(huán)境下，房産投資成了資産保值的重要手段，而豪宅則是其中的佼佼者。尤其是今年初“國(guó)五條”出臺(tái)後，將一部分購(gòu)買(mǎi)者從二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)，也促進(jìn)了新房成交。

　　單價(jià)10萬(wàn)元成新門(mén)檻

　　隨著豪宅成交量的不斷上揚(yáng)，其價(jià)格也在發(fā)生著根本的變化，對(duì)於上海來(lái)説，陸家嘴湯臣一品11萬(wàn)元/平方米已經(jīng)不再是神話。

　　如今市中心最高報(bào)價(jià)超過(guò)10萬(wàn)/平方米項(xiàng)目比比皆是，而最高單價(jià)報(bào)價(jià)突破20萬(wàn)/平方米的項(xiàng)目也達(dá)到6個(gè)。根據(jù)上海中原研究諮詢(xún)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前網(wǎng)上房地産備案中最高報(bào)價(jià)超過(guò)20萬(wàn)以上的項(xiàng)目包括浦東陸家嘴濱江板塊的“湯臣一品大廈”、“凱旋濱江園”、“鵬利海景公寓”；盧灣打浦橋板塊的“香港新世界花園”、靜安江寧路板塊的“遠(yuǎn)中風(fēng)華園”及閘北不夜城板塊的“蘇河灣華僑城廣場(chǎng)”。業(yè)內(nèi)已經(jīng)有觀點(diǎn)認(rèn)為，上海豪宅市場(chǎng)將進(jìn)入20萬(wàn)元單價(jià)時(shí)代。

　　中房信分析師薛建雄坦言，目前就上海市場(chǎng)天價(jià)豪宅的單價(jià)至少需達(dá)到10萬(wàn)元。對(duì)此，復(fù)旦大學(xué)地産運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民也表示了贊同，他認(rèn)為，“2003年時(shí)，豪宅單價(jià)剛破萬(wàn)元，而2009年業(yè)界一般認(rèn)為4萬(wàn)元算是豪宅準(zhǔn)入線，今年這個(gè)門(mén)檻應(yīng)該提升到6萬(wàn)。而天價(jià)豪宅10萬(wàn)元/平方米似乎是一個(gè)新門(mén)檻。 ”

　　20萬(wàn)單價(jià)豪宅難有成交

　　今年以來(lái)，滬上房?jī)r(jià)又進(jìn)入了新的高度，接連出現(xiàn)了遠(yuǎn)中風(fēng)華園、香港新世界花園等多個(gè)報(bào)價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)。但由於實(shí)際成交價(jià)格往往比報(bào)價(jià)低，因此真正單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元的房源成交就更是鳳毛麟角了。

　　根據(jù)德佑地産市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，去年10月成交的一套中糧海景壹號(hào)房源，網(wǎng)簽顯示單價(jià)為21.56萬(wàn)元/平方米，這也是滬上一手房市場(chǎng)網(wǎng)簽出現(xiàn)的唯一一套單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元的住宅房源。然而該房源簽約後不久，即爆出消息稱(chēng)，該房源的天價(jià)係登記錯(cuò)誤造成的"烏龍"。排除該房源的話，滬上一手市場(chǎng)至今仍未出現(xiàn)過(guò)單價(jià)20萬(wàn)元以上的成交房源。

　　日前，位於閘北不夜城板塊一項(xiàng)目推出了90多套豪宅項(xiàng)目，其最高報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到了25萬(wàn)元/平方米，更讓購(gòu)房者吃驚的是，該項(xiàng)目看房門(mén)檻，刷新了上海豪宅的看房門(mén)檻。

　　昨日，當(dāng)記者諮詢(xún)?cè)擁?xiàng)目?jī)r(jià)格及是否有樣板房可以參觀時(shí)，銷(xiāo)售人員表示看房預(yù)約有一定的要求，一是交50萬(wàn)元意向金，滿(mǎn)意的話追加50萬(wàn)元作為定金，不滿(mǎn)意則在10天后退還；提供100萬(wàn)元的資産證明即可預(yù)約看房。不僅如此，在品鑒時(shí)限與數(shù)量上也有極為嚴(yán)苛的限定，據(jù)稱(chēng)，樣板房每小時(shí)接待客戶(hù)的數(shù)量以?xún)膳鸀樯舷蓿刻觳怀^(guò)20批次。

　　標(biāo)桿效應(yīng)或引發(fā)區(qū)域泡沫

　　隨著單價(jià)10萬(wàn)元、20萬(wàn)元的天價(jià)豪宅紛紛冒出，雖然還未有成交記錄，但業(yè)內(nèi)人士也開(kāi)始擔(dān)憂(yōu)，豪宅的標(biāo)桿效應(yīng)或引發(fā)區(qū)域泡沫。

　　德佑地産研究總監(jiān)陸騎麟坦言，近年來(lái)，傳統(tǒng)高端板塊的供應(yīng)量較為稀少，這也是導(dǎo)致這些樓盤(pán)敢於報(bào)出如此高價(jià)的重要原因。不過(guò)即便如此，這些樓盤(pán)的報(bào)價(jià)已經(jīng)達(dá)到了樓市價(jià)格的金字塔尖位置，未來(lái)的市場(chǎng)接受度可能存在問(wèn)題。截至目前，20萬(wàn)單價(jià)的豪宅都未有成交記錄，而最終的成交價(jià)格也很可能與超高的報(bào)價(jià)存在明顯的差距。

　　"定價(jià)只是彰顯身份的一種方式，至於日後的成交價(jià)很難達(dá)到這麼高。 "蔡為民也贊成上述觀點(diǎn)。

　　上海中原研究諮詢(xún)部高級(jí)經(jīng)理龔敏則向記者表示，價(jià)格是具有傳導(dǎo)機(jī)制的，今年豪宅跟風(fēng)漲價(jià)效應(yīng)明顯，這與2005年湯臣一品開(kāi)出天價(jià)少有人跟漲大相徑庭，今年跟漲風(fēng)主要源於市場(chǎng)交易持續(xù)向好下對(duì)未來(lái)看好的樂(lè)觀預(yù)期。

　　從具體項(xiàng)目來(lái)看，老盤(pán)豪宅在達(dá)到一定銷(xiāo)售率後開(kāi)始漲價(jià)從而帶動(dòng)新盤(pán)項(xiàng)目跟漲，當(dāng)然也不排除部分項(xiàng)目出於高成本所迫，然而，事實(shí)上高價(jià)樓盤(pán)並不一定帶來(lái)大的盈利空間，如"湯臣一品"雖然單套物業(yè)高價(jià)，但總成交金額及其利潤(rùn)空間不見(jiàn)得比其他高端豪宅高，項(xiàng)目從2005年開(kāi)賣(mài)至今百套不到，項(xiàng)目長(zhǎng)期銷(xiāo)售亦需要支付高額利息，盈利多少也取決於總投資回報(bào)率。

　　"目前來(lái)看，20萬(wàn)/平方米的最高報(bào)價(jià)行銷(xiāo)成分濃郁，通過(guò)少量的天價(jià)房提升樓盤(pán)價(jià)值從而不斷提升項(xiàng)目基礎(chǔ)售價(jià)是高端項(xiàng)目銷(xiāo)售技巧之一。 "龔敏分析道。但是高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格愈演愈烈的格局正在加速，這會(huì)對(duì)整個(gè)房地産市場(chǎng)産生房?jī)r(jià)過(guò)快上漲示範(fàn)效應(yīng)。 "裏面會(huì)有一定的區(qū)域泡沫産生。 "