北京房地産已露拐點?

　　北京市房地産近一個多月以來出現(xiàn)的新變化格外值得關(guān)注。先是180平方米以上的大戶型出現(xiàn)罕有的拋售,有些從未有過交易的豪華小區(qū)內(nèi),整幢別墅在密集拋售,且有加速拋售的趨勢;再是房地産價格上升過快,上半年房價同比上升26%,北京三環(huán)內(nèi)房地産商品房平均價已達每平方米5.2萬,遠超市場公開資訊披露值。

　　經(jīng)過調(diào)查,近期集中拋售大戶型房産的業(yè)主,並非對北京市乃至對國家宏觀經(jīng)濟失去信心,而是強烈擔(dān)心中央將在近期強制推行房地産新政,其中包含房産稅、個稅、遺産稅等有力措施,並且很有可能在採取上述措施後,全面放開房産限購,這將強烈衝擊已趨於飽和的房地産市場,必將使地産市場價格逆轉(zhuǎn)。

　　大戶型的居住者大致分為富翁、為官者兩類人。前者怕調(diào)控新政,後者則在極力規(guī)避反腐。他們拋售大戶型房産,既有無奈,又表現(xiàn)出較大的堅定成份。所以,在房産出手的交易談判中,為富者殺價較為緩慢,寸金寸移——掛單觀望居多;為官者殺價較為兇狠,甚至想一步達成交易。

　　大戶型原本是稀缺資源,這一戶型歷來極少交易。按房地産交易商的説法:此類戶型從前連看都未看過,近期的拋售讓他們開了眼。因此,想讓這一群體之外者接盤,難度非常大。

　　筆者在走訪中了解到,這類“特種群體”對房産資訊公開化懷有“激烈抵觸”情緒。多數(shù)人口堅稱:今年底實現(xiàn)房産資訊公開化辦不到。

　　上述現(xiàn)象至少説明,房地産市場已出現(xiàn)了分化的跡象。房價或?qū)⒆兊枚嘣?房價將出現(xiàn)歷史性拐點,今後的定價條件和趨勢值得關(guān)注。

　　從全局看,目前房價顯現(xiàn)出三種分化趨勢:一是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)價格將相對居高,非發(fā)達地區(qū)價格將趨於弱化。例如,京、滬、穗等城市房價將階段性維持高位;二是同一城市核心區(qū)與非核心區(qū)價格將分化。例如,北京三環(huán)以內(nèi)價格相對居高;三是不同房型價格也在現(xiàn)分化。例如,傳説中房産稅免交的劃線定在“每人平均80平方米以內(nèi)”,根據(jù)目前我國人口家庭結(jié)構(gòu)特點,未來在80平方米、160平方米等戶型將會受到追捧。

　　定價要滿足兩個基礎(chǔ)條件:其一,要有兩條“均值價格”曲線相互交叉:一條(境外線)從首爾——東京——臺北“均值價格”曲線,一條(境內(nèi)線)從北京——上海——廣州“均值價格”曲線;其二,在這兩條“均值價格”曲線相交的時點,由同期反映出的美元與人民幣匯率博弈價,即為北京市未來房地産(高位區(qū)間)“均值價格”的“轉(zhuǎn)化價位”。目前,定價呈現(xiàn)國際化區(qū)域均衡化趨勢。“京滬穗”三地與境外“首東臺”三地的地價正在日趨 “接軌”,而“兩條‘均值價格’曲線相互交叉”,恰好是“定價呈現(xiàn)區(qū)域均衡化趨勢”的具體體現(xiàn)。目前,從首爾——東京——臺北的“均值價格”曲線,正在“由高點向下滑行”;而從北京——上海——廣州“均值價格”曲線,正在“由低向高攀升”;這兩條“均值價格”曲線“相交”的時點,或正是北京未來房地産(高位區(qū)間)“均值價格”的價位。

　　市場預(yù)估的“房産新政”,要害在房産稅和個稅的規(guī)定,這將是調(diào)整我國房地産長期畸形發(fā)展的利器。北京大戶型房産的集中拋售,預(yù)示我國房地産在經(jīng)歷長達十年的非理性發(fā)展後,將回歸可控性的理性階段。如果匯率逼近趨勢分析的“交匯點”,如果北京房地産價格繼續(xù)瘋狂上漲且同步逼近“價格區(qū)間”,那麼,北京房地産的歷史性拐點將真的會出現(xiàn)!

　　在北京市房地産價格走勢已成引領(lǐng)全國房地産發(fā)展趨勢的“坐標(biāo)”的大背景下,筆者認(rèn)為,當(dāng)下相關(guān)政策應(yīng)及時跟進,如果推出房産稅應(yīng)實行唯一標(biāo)準(zhǔn)。

　　自7月以來,北京市房地産交易明顯萎縮,除個稅原因外,地區(qū)交易指導(dǎo)價的推出,大幅度壓縮交易利益的所得空間,使得交易成本集中體現(xiàn)在“稅負(fù)過重”。究竟是要實現(xiàn)“單筆高收入而失去總量效益”,還是保持“單筆收入適中而總量穩(wěn)步增長”的“活躍市場”?這需要“算好賬”,“算大賬”,“算長遠賬”。制定政策千萬要兼顧長遠,不能“竭澤而漁”。

　　北京市地稅局推出房産地區(qū)交易指導(dǎo)價,不但大幅度壓縮交易利益的所得空間,使得交易成本集中于“稅負(fù)”,逼迫買房承接,這使得二手房因交易成本過高而産生“交投冷漠”。使得房産需求方將投資轉(zhuǎn)向新房,並不斷推高新房價格,由此推動土地需求不斷上升,製造出新的“地王”。如此政策偏行下去,必然導(dǎo)致土地需求不斷緊張,而整個房地産市場卻“半邊冷淡”。這于地方經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展極為不利。

　　當(dāng)前的市場據(jù)傳聞有“每戶擁有一套房産”免交房産稅,“每人平均80平方米以下”免交房産稅等內(nèi)容。這或被誤解為政策又為特定利益群體設(shè)定一個“灰色空間”,給未來在執(zhí)行層面和政策的針對方,都帶來極大不便。為此,將來出臺的政策,最好將條件設(shè)定為“唯一性”,這樣更便於推動房産新政。

　　(作者係中國城鄉(xiāng)一體化建設(shè)專家委員會副主任)

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