成都已超過了京滬廣深，成為全國商業(yè)地産在建規(guī)模最大的城市，在建面積為290萬平方米。而即將落戶中國的180萬平方米的 “世界最大商業(yè)中心”，落戶地點為河北省三河市。商業(yè)地産建設(shè)狂潮正在從一線城市向二三線城市蔓延。

　　事實上，當(dāng)前部分二三線城市商業(yè)地産的建設(shè)面積，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)厝丝诤徒?jīng)濟(jì)社會承載能力，河北燕郊的每人平均商業(yè)地産面積為5平方米，是發(fā)達(dá)國家每人平均商業(yè)地産“泡沫”警戒線1.2平方米的4倍有餘，而西部某地一個35萬人口的縣級市，竟然要開建18個城市綜合體，平均2萬人就能攤上一個。這樣的商業(yè)地産，真的能帶來投資回報嗎？

　　與當(dāng)前商業(yè)地産建設(shè)和銷售火爆相對應(yīng)的是，許多二三線城市，甚至一線城市的城郊區(qū)域，已經(jīng)售完的商業(yè)地産卻門可羅雀，鮮有商戶問津。到底是什麼樣的原因，讓商業(yè)地産“售熱租冷”？

　　就現(xiàn)階段而言，且不論在二三線城市，即便在一線城市，商業(yè)地産的租金回報率相對於購買價格也低得可憐，扣除各類維護(hù)成本後，盈餘時常不及銀行定期存款利息。而在當(dāng)前個別地方出現(xiàn)商業(yè)地産總量過剩的情況下，一旦長期空置，保有成本如物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)和稅費(fèi)等都會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高於普通商品房，加之商業(yè)地産的土地使用權(quán)也只有區(qū)區(qū)40年，一旦出租情況不佳，將成為投資者難以脫手的雞肋。如果投資者以中小城市和大都市偏遠(yuǎn)郊區(qū)的商業(yè)地産為自己的資産保值，結(jié)局有可能會越保越少，越投越虧。

　　在這種情況下，為何對商業(yè)地産的投資仍然如此衝動呢？造成這種現(xiàn)象的原因，首先是商業(yè)地産的土地管理相對住宅用地更為靈活。對於一些地方而言，住宅用地的出讓要經(jīng)過嚴(yán)格的“招拍掛”手續(xù)，甚至還要有保障房的配建，土地實際出讓價格自然水漲船高。而商業(yè)地産用地、工業(yè)用地的管理則相對寬鬆許多，開發(fā)商的拿地成本也相對較低，利潤空間也自然增大了。這也使得商業(yè)地産出售價格有時會低於周邊同類的商品住宅，因為土地成本本身就便宜了許多。

　　當(dāng)然，對於部分地方政府而言，既然商業(yè)地産的土地出讓收益不如住宅用地，那麼“薄利多銷”就變成了商業(yè)地産土地增收的“訣竅”之一，這也就是為何許多地方明知在建的商業(yè)地産遠(yuǎn)遠(yuǎn)高於正常比例，卻依舊大量供應(yīng)土地的原因。

　　另外，與普通商品住宅不同，商業(yè)地産對於購買者而言，是滿足投資需求而非居住需求的，之所以會出現(xiàn)搶購，是因為在樓市限購、股市不振的大環(huán)境之下，目前投資者缺乏足夠的投資和保值渠道，包括工薪階層在內(nèi)的國人不得不尋找更多的保值手段，以避免自己血汗錢的購買力日益下降。商業(yè)地産對購買者沒有戶籍、社保、套數(shù)等準(zhǔn)入限制，那麼對於小額投資者來説，股市萎靡，貴金屬價格跌跌不休，可供投資的金融産品亦寥寥無幾，不去二三線城市買商業(yè)地産，他們還有什麼更好的選擇嗎？

　　如果不能增加居民多渠道的財産性收入，規(guī)範(fàn)各類資本市場，那麼，為了保住自己用智慧、心血、汗水和勞動換來的財富，部分居民做出非理性的投資舉動就不難理解。當(dāng)前商業(yè)地産的狂熱與衝動，和之前中國大媽瘋搶黃金如出一轍。記者 趙昂

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