北京、上海、廣州等一二線城市近期重新迎來“地王”季，地産商發(fā)力佈局大城市的現(xiàn)象越演越烈。專家認(rèn)為，三四線市樓市在經(jīng)濟(jì)增速下滑、地産供應(yīng)量相對較大的背景下風(fēng)險(xiǎn)加大，而一二線城市的資源稀缺等優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，房價(jià)上漲動(dòng)力穩(wěn)定，。

　　八成資金投向一二線城市

　　廣州，6月份房地産“黑馬”佳兆業(yè)攜裕瑞房地産以45 .57億元拿下黃埔區(qū)南玻宅地，成為廣州當(dāng)時(shí)的總價(jià)“地王”；上海，連一直對“地王”稱號敬而遠(yuǎn)之的萬科7月份也出資48.7億元搶得張江高科技園區(qū)商住地塊，溢價(jià)率88.6%，刷新了上海年內(nèi)總價(jià)“地王”紀(jì)錄；深圳，“前海第一拍”7月26日在深圳土地交易中心舉行，最終深圳本地房企卓越置業(yè)分別以51.99億元和71 .8億元將其收入囊中，溢價(jià)率分別為52.7%和32.5%。

　　一二線城市土地市場重現(xiàn)火爆場面，顯示出地産商將經(jīng)營重點(diǎn)重新移至大城市的趨勢。據(jù)世聯(lián)地産統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年萬科地産、保利地産、恒大地産、中海地産等16家品牌房企在土地上的開支高達(dá)1978億元，同比去年597億元的數(shù)據(jù)，增幅達(dá)到230%，其中一二線城市佔(zhàn)79%，接近八成。

　　如，被稱為“拿地狂人”佳兆業(yè)集團(tuán)，今年獲取的土地幾乎都在上海、廣州、深圳、杭州、青島、武漢、成都等一二線和區(qū)域核心城市。此前一向以二三線城市，特別是三線城市為經(jīng)營重點(diǎn)的恒大地産，7月初以35.6億元購得北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一塊居住用地，被業(yè)界視為品牌房企實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，重新回歸一二線城市的“加強(qiáng)信號”。

　　國土資源部的數(shù)據(jù)也顯示，今年1-5月，房地産開發(fā)企業(yè)到位資金4.5萬億元，同比增長32.0%，企業(yè)購地積極性上升，並向一線城市和部分二線城市回歸，一線城市住房用地供應(yīng)增幅大幅高於全國水準(zhǔn)。

　　一二線城市成房企“安全港”

　　地産商加大一二線城市佈局的趨勢，已引起各界關(guān)注。專家分析認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下，一二線城市的資源聚集、土地稀缺、經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定等優(yōu)勢開始顯現(xiàn)，而前兩年房地産企業(yè)重點(diǎn)佈局的三四線城市，由於庫存加大、房價(jià)過快上漲缺乏支撐等原因，風(fēng)險(xiǎn)開始增大。

　　合富輝煌(中國)山東分公司市場研究總監(jiān)許傳明説，從山東來看，濟(jì)南、青島等二線城市相比地級市及縣城來説，今年以來的銷售情況和市場活力確實(shí)要好得多“三四線城市風(fēng)險(xiǎn)相對較高，特別是沒有良好産業(yè)支撐的地區(qū)。”

　　“2009年之後，三四線城市的土地供應(yīng)有了爆髮式的增長，特別是大城市限購等調(diào)控加碼後，不少地産商開始重點(diǎn)佈局三四線城市，目前這些城市地産市場存量較大；而一二線城市在不斷去庫存。”北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉説。

　　據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測，2012年 一 線 城 市 樓 市 的 平 均 供 求 比 為1 .01，而到了今年上半年，一線城市平均供求比降為0.8，出現(xiàn)供不應(yīng)求情況，市場存量下降、房價(jià)上升。

　　中國房産資訊集團(tuán)克而瑞研究中心近日發(fā)佈《2013年中國城市房地産發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》顯示，風(fēng)險(xiǎn)最大的城市主要集中在三線城市，上海、北京、廣州成為我國房地産風(fēng)險(xiǎn)最低的3個(gè)城市。

　　易居研究院企業(yè)研究中心的報(bào)告也指出，由於三線城市經(jīng)濟(jì)總量相對有限，中心區(qū)域的土地供應(yīng)也較為充裕，使得三線城市供應(yīng)過量的市場“雪上加霜”；即便一二線城市樓價(jià)一直高企，但是在更高的市場去庫存推動(dòng)下，一二線城市的風(fēng)險(xiǎn)依舊比三線城市小得多。

　　房價(jià)走勢或?qū)⒗^續(xù)分化

　　不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，房地産市場的這種分化還會(huì)持續(xù)，一二線城市房價(jià)“領(lǐng)漲”的趨勢短期內(nèi)還難以改變，今後還需加強(qiáng)“以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”，促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近期一二線城市房價(jià)漲幅明顯加快。6月份，北上廣深等一線城市新建商品住宅價(jià)格漲幅分別達(dá)16.7%、14.4%、16.5%和16.0%，南京、福州、廈門、鄭州等二線城市漲幅也都超過10%，一線城市和重點(diǎn)區(qū)域的二線城市“領(lǐng)漲”全國。

　　張大偉説，在2011年之前，大中小城市房價(jià)漲跌基本一致，但此後房價(jià)走勢開始出現(xiàn)分化“在經(jīng)濟(jì)增速放緩背景下，一些中小城市的就業(yè)吸納能力受到明顯影響，而相對來説大城市機(jī)會(huì)更大，這種集聚效應(yīng)暫時(shí)還難以改變。”

　　國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵説，在一線、二線高等級的城市，資源稀缺性依然存在，房價(jià)還有上漲的空間，部分三線城市和四線城市、縣城再按照當(dāng)前的模式發(fā)展房地産，恐怕在擴(kuò)張到一定程度的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致崩盤。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士分析，週轉(zhuǎn)速度較慢或者部分大量佈局三、四線城市的中小房企市場份額正在萎縮，相比之下，走高週轉(zhuǎn)策略的標(biāo)桿房企銷售業(yè)績和利潤增幅都較為突出，其市場佔(zhàn)有率也在加速擴(kuò)張，而標(biāo)桿房企的産品佈局正再次向一二線城市集中，部分中小房企正是缺乏這一優(yōu)勢而遭遇凈利潤下滑甚至虧損。

　　一些專家認(rèn)為，政府宜引導(dǎo)一些優(yōu)質(zhì)資源向中小城市相對均勻分佈，合理引導(dǎo)人口流動(dòng)，遏制大城市房價(jià)上漲趨勢。如，通過改變交通狀況，在相對遠(yuǎn)的地方增加中低收入者購房的供給，同時(shí)在大城市通過增加保障性租房市場供給，緩解中低收入者住房壓力。

　　山東大學(xué)房地産研究中心主任李鐵崗説，中央提出“推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進(jìn)房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，在此過程中需引導(dǎo)産業(yè)、勞動(dòng)力在空間上更協(xié)調(diào)地集聚，三四線城市應(yīng)提供更好的人文和生態(tài)環(huán)境，以吸引更多轉(zhuǎn)移人口。

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