“一般情況下，開發(fā)商會拿出年銷售額的30%左右資金作為一年內(nèi)拿地支出金額。”蘭德諮詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，卓越集團(卓越置業(yè)集團有限公司)奪得深圳前海地塊可能賭的是這一區(qū)域板塊未來的升值空間。

　　事實上，7月26日，卓越集團以123.69億元總價奪得深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)首次出讓的兩幅商務(wù)用地，樓面地價約為16000元∕平方米。

　　“目前，這兩塊地的樓面地價及總價都是今年年內(nèi)深圳的地王。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心相關(guān)人士向《證券日報》記者表示，卓越集團一方面高價拿地，一方面又在深圳廣撒網(wǎng)做舊城改造。

　　然而，更為值得注意的是，據(jù)《證券日報》記者查實，卓越集團2012年銷售額首次突破百億元，為102億元。如此來看，卓越集團此次奪得上述兩塊地的花費為其2012年銷售額的1.2倍。

　　豪賭利潤空間

　　7月26日下午，卓越集團先以51.89億元奪得前海首宗T201-0077地塊，樓面地價為每平方米16195元，溢價率達48.26%。幾分鐘後，卓越集團再度出手，又以71.80億元奪得T201-0075地塊，樓面地價為每平方米15948元，溢價率約達52.77%。

　　至此，在此次前海土地爭奪戰(zhàn)中，卓越力壓綠地、金融街、華潤以及萬科和新世界聯(lián)合體，以123.69億元將兩宗地塊收入囊中。

　　更為值得注意的是，這兩宗地塊不管是樓面地價還是兩地塊的總價都已經(jīng)晉陞為深圳年內(nèi)地王。

　　對此，在宋延慶看來，卓越集團正是在賭整個前海區(qū)域的升值空間，以此換取其利潤空間。宋延慶認為，上述兩塊地的建設(shè)週期大約為5年。屆時，前海區(qū)域整體上升空間都會比較大。

　　不過，美聯(lián)物業(yè)全國中心相關(guān)人士則向《證券日報》記者表示，上述兩塊地底價較高，起始樓面地價已超過1萬元/平方米。而深圳2012年以來成交的商業(yè)辦公地塊的樓面地價均未超過1萬元/平方米。

　　同時，該人士還向本報記者透露，根據(jù)合同相關(guān)規(guī)定，通過測算，上述地塊即使以底價成交，其建築面積最低的成本也將達到2.5萬元-3萬元/平方米。而從目前深圳在售的甲級寫字樓售價來看，一般銷售價格不超過5萬元/平方米。以此來看，開發(fā)商的利潤空間已經(jīng)受到限制。

　　不過，卓越集團總裁李曉平曾對媒體表示，此次競拍價仍屬於合理水準，未來對前海的商業(yè)地産開發(fā)的利潤率預(yù)期也將達到企業(yè)合理利潤率水準。

　　值得一提的是，上述美聯(lián)物業(yè)全國研究中心相關(guān)人士還向記者表示，如果按照投資回報率4%來計算，假設(shè)地塊建成後的租金可以達到深圳目前的最高水準每月250元/平方米，其售價則需達到7.5萬/平方米。

　　根據(jù)美聯(lián)物業(yè)深圳寫字樓樓價指數(shù)的增長幅度來看，預(yù)計今年深圳二手寫字樓價格的漲幅在5%-7%，而目前二手寫字樓的均價為45078元/平方米，即使按照年7%的增長速度，到2016年年底，其售價也只能達到57431元/平方米，與7.5萬元/平方米的價格差距相當(dāng)大，這顯然加大了開發(fā)商的風(fēng)險。

　　拿地支出為年銷售額1.2倍

　　事實上，卓越集團豪賭124億元地王的同時，其需支付的大量資金來源更為引人關(guān)注。

　　據(jù)記者了解，上述兩塊地僅履約保證金就為16.4億元。對此，有知情人士向記者表示，預(yù)計一週之內(nèi)，卓越集團需繳納前期土地出讓款總計約為50億元。

　　然而，據(jù)記者了解，卓越集團2012年銷售額首度突破百億元，這筆資金即使全部回款也不足以支付該筆拿地支出。

　　根據(jù)卓越集團公開的資料顯示，卓越集團2012年制定銷售目標為70億元。最終，公司2012年全年銷售額達到102億元，累計銷售面積為86.3萬平方米。

　　“一般情況下，開發(fā)商會拿出年銷售額的30%左右資金作為一年內(nèi)拿地支出金額。”宋延慶向《證券日報》記者表示，傾其上一年全年銷售額來買地的開發(fā)商確實不多見。

　　除此之外，有業(yè)內(nèi)人士稱，由於兩幅土地建築面積超過77萬平方米，預(yù)計未來投資總額將超過100億元。

　　對此，李曉平也曾對媒體表示，集團在融資方面不存在問題，可能會考慮與香港方面加強合作。

　　值得注意的是，當(dāng)記者予以核實相關(guān)情況時，卓越集團相關(guān)人士則表示，不方便回復(fù)。

　　不過，有知情人士也向《證券日報》記者透露，卓越集團能夠力壓綠地、華潤等知名開發(fā)商搶得此地，其支付前期土地出讓金的能力應(yīng)該是有的，可能會拆借一些資金，重要的是後期開發(fā)投資的資金能否得到足夠支撐。

　　同時，該人士還向本報記者表示，預(yù)計卓越集團在該地的規(guī)劃中將會配建大面積商業(yè)公寓。而卓越集團可以先開發(fā)公寓項目，優(yōu)先銷售商業(yè)公寓，以求快速獲得回籠資金，以此逐步滾動開發(fā)整個項目。

　　對此，卓越集團向《證券日報》記者表示，前海地區(qū)的高起點規(guī)劃符合卓越集團未來戰(zhàn)略發(fā)展定位，早在兩年前卓越就已經(jīng)開始對進入前海做了各項充分準備。此次成功拍得兩幅地塊，進一步奠定了卓越集團“商住並舉”開發(fā)策略的戰(zhàn)略基礎(chǔ)。(證券日報)

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