做“低評”虛砍三分之一房價

　　房産仲介誘簽“陰陽合同”運作避稅

　　□記者 方問禹 黃安琪 天津 上海報道

　　房産交易大額稅費，一般以成交總額為基準，按一定比例繳納。記者近日接到舉報稱，目前有不少房産仲介公司以炮製房産交易“陰陽合同”為手段，以“做低評”降低稅費為誘餌招攬生意，造成市場秩序混亂。業(yè)內(nèi)人士認為，房産仲介普遍“做低評”，以“陰陽合同”偷逃稅，不但違法違規(guī)，還令交易者面臨風險。

　　“低評”花招

　　《經(jīng)濟參考報》記者近期走訪了天津、上海兩地的多家房産仲介公司，諮詢?nèi)绾谓档头慨b交易稅費，多家房産經(jīng)紀人員回應稱，可以指導交易雙方簽訂“陰陽合同”，將房産交易登記價格大比例做低，從而實現(xiàn)稅負大幅減輕。

　　在天津市南開區(qū)、西青區(qū)，受訪的鏈家地産、中原地産、我愛我家等多家房産仲介公司的經(jīng)紀每人平均明確表示可以“做低評”，並以此拉攏生意。

　　記者以買家身份與賣家、中原地産公司達成初步協(xié)議，購置天津市西青區(qū)某小區(qū)內(nèi)一套117平米的二手房，成交價格為150萬元，約合均價12800元每平方米，按有關規(guī)定應繳1.5%的契稅約2.25萬元。

　　“我們能幫著‘做低評’，將房價砍掉三分之一。”中原地産某梁姓經(jīng)紀人員稱，仲介公司可以將登記房款總額做到100萬元，約合房價8550元每平方米。如此，購房者應繳契稅降至1.5萬元，稅費負擔也省去了三分之一。

　　對於“做低評”前後50萬元的房款差額，該經(jīng)紀人員稱，購房者只需在交易雙方去房管局“打協(xié)議”之前，私下以個人欠款形式直接支付給賣方即可。對於房産交易仲介費用，仲介公司則堅持以實際成交價格為基準按比例核算。

　　在上海，市民潘女士向記者講述了其在房産仲介公司運作下成功避稅數(shù)千元的例子。

　　2012年10月，潘女士在上海南站附近購買了一套面積58.9平方米的二手住宅，房屋均價2.8萬元每平方米，總額為165萬，應繳契稅1.65萬元。經(jīng)太平洋房屋仲介公司操作，該房産在房管部門登記時，房款總額被做低為120萬元，約合均價2萬元每平方米(當時房産交易中心該區(qū)域核價的書面限價標準為2萬元每平方米)，應繳契稅1.2萬元。

　　如此，潘女士直接省去了契稅4500元，以及其他一些以房款總額為基準按比例徵收的費用。對於房款總額“做低評”前後45萬元的差額，在房産經(jīng)紀人指導下，潘女士與賣房者簽訂了一份補充合同，45萬元差額則以裝修等補償費用的形式出現(xiàn)在補充合同中。

　　避稅誘惑

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在目前一些城市房産交易過程中，“做低評”業(yè)已成為“公開的秘密”，不少仲介公司打著“認識熟人可最大限度節(jié)省稅費”的旗號招攬生意，交易方則認定“交易稅費能省則省”，對簽訂“陰陽合同”習以為常。

　　據(jù)上海市青浦區(qū)檢察院介紹，目前房産仲介公司圍繞合同做文章、運作避稅的手段主要有三種：

　　一是房産仲介誘使買賣雙方簽訂“陰陽合同”，一份為實際成交合同，另一份為在房管部門登記辦理相關稅費時的合同，該現(xiàn)象較為多見。房産仲介公司“做低評”，一般將房産交易的登記價格做到地區(qū)普通住宅指導價附近，該指導價往往大幅低於房産實際成交價格，避稅效果明顯。

　　二是針對新購買的住房，未辦理産權證就再次轉(zhuǎn)讓，房地産開發(fā)公司與購房者重新簽訂合同，使二手房轉(zhuǎn)讓變成新房銷售，不僅使原購房者未繳納契稅，也逃避了再上市轉(zhuǎn)讓應納的其他稅費。

　　三是對不足兩年進行上市交易的房屋實施“以租代售”，即房屋仲介在為買賣雙方代理時將原購房合同改簽為租賃合同等。

　　有房産經(jīng)紀人員對《經(jīng)濟參考報》記者表示，當前房産仲介公司“做低評”的能力已成為衡量其競爭力的標準之一，運作避稅業(yè)已成為房産經(jīng)紀市場的“半公開産業(yè)”。多位接受記者採訪的普通市民則稱，房産仲介公司運作“做低評”能幫助交易方逃避過高稅收，普通人對此難以拒絕。

　　交易風險

　　“做低評”在給當事人帶來“利益”的同時，也暗藏風險。一方面，被大幅拉低登記房價的房産再次交易時，交易者可能被徵收更高稅負。另一方面，做低房價對購房者現(xiàn)金支付提出了更高要求，也給賣房者帶來無法及時收到房款的風險。

　　記者從天津市統(tǒng)計局獲悉，目前35個大中城市在調(diào)查二手住宅銷售價格時，要求選取房地産經(jīng)紀機構的相關營業(yè)總額，應佔當?shù)囟肿≌偁I業(yè)額的75%以上。此外，統(tǒng)計部門會直接採用當?shù)胤康禺b管理部門按月提供的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，即在房管部門登記的“陽合同”數(shù)據(jù)，作為當?shù)亟y(tǒng)計二手房市場價格水準和走勢的主要依據(jù)。

　　“國家每月發(fā)佈的房價數(shù)據(jù)變動如也是依據(jù)合同成交價來統(tǒng)計的話，估計不能反映出實際的房價水準和變化情況，因為合同價都是按照這個基準價來的，應該會很穩(wěn)定。”上海市民張先生表示，“做低評”造成稅收損失是一方面，更可怕的是這種行為給房價數(shù)據(jù)注入了水分，給國家調(diào)控政策帶來偏差。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士認為“做低評”也會給交易者帶來風險。被大幅拉低登記房價的房産再次交易時，可能面臨房産仲介“做低評”違規(guī)行為難以為繼、國家高稅率徵收“轉(zhuǎn)讓所得”稅的情況，交易者可能被徵收更高稅負。

　　另一方面，做低房價對購房者現(xiàn)金支付提出了更高要求，也給賣房者帶來無法及時收到房款的風險。以一套實際交易額為150萬元的房産為例，一般情況下購房者首付資金為45萬元，但經(jīng)“做低評”至100萬元後，購房者需支付30萬元首付資金及50萬元的差額，不僅預付資金大幅攀升，對買房者而言，該部分差額支付也缺乏保障。

　　另有專家提示稱，簽訂“陰陽合同”逃避交易稅費的情況一經(jīng)查實，房産交易雙方也會面臨處罰。

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