進(jìn)入7月，北京豪宅市場“擠牙膏”式的供應(yīng)現(xiàn)狀開始改變。目前高端市場包括保利東郡、西山壹號院、廣渠金茂府、遠(yuǎn)洋萬和公館等樓盤都已推出或?qū)⑼菩缕罚谕顿Y渠道不暢，央行對流動性繃緊的大背景下，高端樓市的微妙變化推動樓市變數(shù)頓生。

　　豪宅顯現(xiàn)“開閘”跡象

　　受嚴(yán)卡“預(yù)售證”、“限價令”調(diào)控影響，上半年京城豪宅入市步伐大幅放緩，從4月到6月，每個月都只有一個單價4萬元以上的高端住宅項(xiàng)目入市。經(jīng)歷數(shù)月供應(yīng)斷頓後，豪宅放量開始顯現(xiàn)“開閘”跡象。

　　進(jìn)入6月，京城豪宅推盤量明顯回升。6月7日，朝陽區(qū)東四環(huán)的保利東郡最後一棟樓王開盤，據(jù)銷售負(fù)責(zé)人介紹，項(xiàng)目總貨量僅50多套房，其中，此次開盤共推36套新房源，全部是315平方米的大戶型。同樣是在6月份，萬科旗下的萬科如園也推出了120套房源。從目前的調(diào)研數(shù)據(jù)看，此後的7、8月份，當(dāng)代MOMA·歷峰、首創(chuàng)禧瑞都、遠(yuǎn)洋萬和公館等豪宅都將陸續(xù)放量。

　　對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，下半年貨幣政策有可能呈現(xiàn)中性偏緊的狀態(tài)，在流動性收緊與土地市場佔(zhàn)用大量資金的現(xiàn)狀下，房企可能會增加對於資金鏈的重視。雖然在限價令的管控下，平價入市的項(xiàng)目利潤率普遍降低，但在高週轉(zhuǎn)與高銷售率的雙重吸引下，房企推盤積極性正在逐漸回升中，同時在需求拉動與季節(jié)性因素推動下，預(yù)計下半年將有更多的項(xiàng)目加快銷售節(jié)奏，帶動成交量上行。

　　高端市場成交走高

　　實(shí)際上，高端樓市的需求一直比較旺盛。雖然在獲取預(yù)售證方面，上半年開發(fā)商艱難，但是開盤後的銷售卻節(jié)節(jié)攀高。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月中上旬北京成交價格超過4萬元的公寓共售出365套，環(huán)比增加52%。

　　以保利東郡為例，該樓盤上半年共成交84套，成交金額超過10億。據(jù)其項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人分析，實(shí)際上從項(xiàng)目銷售走勢曲線圖來看，由於受到政策影響，成交呈現(xiàn)震蕩曲線，但整體趨穩(wěn)上升，5、6月份連創(chuàng)自開盤以來單日銷售新高。這也反映出北京高端需求實(shí)質(zhì)是處於“壓抑”狀態(tài)，調(diào)控政策出臺時出現(xiàn)觀望，但一旦有市場利好資訊釋放，就會推升成交走高。

　　目前豪宅市場的放量“開閘”或?qū)⒃俣瘸蔀槌山蛔吒叩耐苿恿α俊Ｒ环矫媸袌隹晒└叨速I家選擇的機(jī)會增多，供需雙向回升，那麼成交量必然攀升；另一方面，高端樓盤的價差會擠壓一部分需求加快入市步伐。依據(jù)市住建委“取證價格一不超過前期成交價格、二不超過周邊同品質(zhì)項(xiàng)目價格”的要求，預(yù)售證取得價格有嚴(yán)格限制。不過從6月份拿到證的項(xiàng)目售價來看，部分樓盤與前期相比，還是呈現(xiàn)出了一些變化。

　　以京東北豪宅市場為例，多數(shù)高端買家在購房時對於保利東郡、遠(yuǎn)洋萬和公館、廣渠金茂府等幾個在售高端樓盤都會進(jìn)行對比。據(jù)透露，目前廣渠金茂府7月會推五期新品，目前已經(jīng)取得銷售許可證，價格達(dá)到了85000元/平方米，甚至有些戶型售價10萬左右，而去年該樓盤四期開盤價格為60000至65000元/平方米。

　　現(xiàn)房豪宅唱主角

　　當(dāng)然，以上的利好並不意味著豪宅市場全面反彈，北京高端樓市將進(jìn)入一段“現(xiàn)房豪宅”競技的時期。“限價令”封死了以往期房豪宅“低開高走”的漲價空間，根據(jù)部分豪宅項(xiàng)目行銷負(fù)責(zé)人透露，諸多原本準(zhǔn)備銷售期房的樓盤要麼加快“期轉(zhuǎn)現(xiàn)”，要麼直接只拿現(xiàn)房銷售許可證。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計，去年8-12月現(xiàn)房上市量僅佔(zhàn)豪宅總供應(yīng)數(shù)量的三分之一，而今年前五個月北京共有10個公寓豪宅項(xiàng)目開盤，其中現(xiàn)房項(xiàng)目5個，佔(zhàn)比達(dá)50%，下半年這一數(shù)據(jù)還將繼續(xù)提升。既然是現(xiàn)房豪宅，那麼入住時間成為各樓盤“競技”的重要因素，畢竟對於投資人群而言，時間成本意味著投資價值。對比目前的現(xiàn)房豪宅，保利東郡、金茂府、首創(chuàng)禧瑞都等屬於入住較早的現(xiàn)房豪宅，其中保利東郡8月份即將入住，廣渠金茂府預(yù)計9月入住，首創(chuàng)禧瑞都將推的新品預(yù)計今年年底入住，而一些新近獲取現(xiàn)房銷售證的項(xiàng)目入住時間會相對晚一些。

　　此外，對於現(xiàn)房豪宅而言，因?yàn)榫哂袑?shí)景呈現(xiàn)的優(yōu)勢，建築品質(zhì)、園林環(huán)境、裝修標(biāo)準(zhǔn)等一目了然，因此，現(xiàn)房豪宅銷售更考驗(yàn)樓盤的綜合品質(zhì)。對此，現(xiàn)房豪宅開發(fā)商們信心滿滿，保利東郡銷售負(fù)責(zé)人表示：“目前項(xiàng)目的中式古典園林已經(jīng)實(shí)景呈現(xiàn)，並開放，客戶也可預(yù)約進(jìn)行實(shí)地看房，相信項(xiàng)目的實(shí)景呈現(xiàn)更能提升項(xiàng)目的關(guān)注度。” 文/劉佳

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