昨日 （6月12日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從相關(guān)渠道獲悉，曾在2011年9月以33億元被北京萬科企業(yè)有限公司（以下簡稱北京萬科）、北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司 （以下簡稱北京京投）和北京京投置地(京投快線·上林灣)房地産有限公司（以下簡稱京投置地）聯(lián)合體競得的豐臺區(qū)郭公莊車輛段項(xiàng)目五期1518-632地塊U2交通設(shè)施用地相容居住、公建地塊（以下簡稱郭公莊地塊），將於今年下半年入市。

　　值得注意的是，這一地塊是北京自2009年8月以來出讓體量最大的一幅住宅地塊，其規(guī)劃建築面積超過萬科去年一年在京銷量的總和。借助該地塊，萬科將進(jìn)軍北京軌道交通物業(yè)的開發(fā)領(lǐng)域。

　　“我們希望年內(nèi)可以入市，這個(gè)項(xiàng)目也會(huì)成為京投以及萬科今年業(yè)績中最為重要的一塊。”北京京投副總裁、北京京投銀泰置業(yè)有限公司（以下簡稱京投銀泰）總經(jīng)理高一軒在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者採訪時(shí)透露。公開資訊顯示，京投置地是京投銀泰的下屬公司，而北京京投是京投銀泰的第一大股東。

　　進(jìn)軍“地鐵上蓋”

　　“位於郭公莊的京投萬科西華府(樓盤資料) 項(xiàng)目，可以算北京真正意義上第一個(gè)地鐵上蓋物業(yè)。”高一軒表示。所謂“地鐵上蓋”，是指通過在車輛段上方加一個(gè)“蓋子”把地鐵停車場蓋起來，還能做商業(yè)、住宅的開發(fā)，是市政交通功能和開發(fā)功能的疊加體。

　　事實(shí)上，不管對於北京京投，抑或萬科，郭公莊項(xiàng)目都將成為他們今年的一個(gè)“重頭戲”。相比去年一年萬科在北京接近50萬平方米的銷售面積，規(guī)劃建築面積接近63萬平方米的郭公莊項(xiàng)目，體量之大不言而喻。

　　據(jù)了解，郭公莊地塊于2011年9月15日由萬科京投聯(lián)合體以33.51億元競得，折合樓面價(jià)為10112元/平方米。

　　北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站資訊顯示，該地塊土地面積307277.1平方米，規(guī)劃建築面積為629170平方米。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在翻閱了自2007年以來北京市土地出讓記錄後發(fā)現(xiàn)，該地塊是繼2009年8月朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)住宅及公共服務(wù)配套設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生用地國有建設(shè)用地出讓後 （該地塊規(guī)劃建築面積為712184.9平方米）之後，近4年來體量最大的住宅地塊。同時(shí)，不少於25萬平方米的保障房配建面積也創(chuàng)下土地出讓歷史最高值。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)公開資料粗略統(tǒng)計(jì)後發(fā)現(xiàn)，自2008年以來，北京出讓的建面超過50萬平方米的經(jīng)營性用地合計(jì)7塊，大部分位於郊區(qū)及近郊區(qū)，郭公莊地塊是唯一一塊位於四環(huán)周邊的地塊。

　　但在北京萬科副總經(jīng)理肖勁眼裏，這塊地並不算“大”。

　　“目前都是小片兒地的規(guī)劃，沒有跟地鐵整個(gè)物業(yè)結(jié)合在一起，這也是目前土地政策所致。”肖勁對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者説道，“比如我們做的西華府項(xiàng)目，北邊地塊就屬於其他開發(fā)企業(yè)，最後出讓起來都會(huì)給不同的開發(fā)商，這樣就很難做成一個(gè)整體。”

　　在肖勁看來，完整的地鐵上蓋物業(yè)必須是項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的集中整體規(guī)劃。這一觀點(diǎn)得到了港鐵方面專業(yè)人士的認(rèn)可。

　　“香港在土地出讓的時(shí)候，每一個(gè)地塊在出讓條件裏會(huì)寫得很清楚，比如A地鐵跟B地塊是結(jié)合的，在規(guī)劃的時(shí)候要整體一起規(guī)劃。”港鐵中國物業(yè)（華北地區(qū)）副經(jīng)理鄧仲萱在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者採訪時(shí)指出。

　　牽手京投

　　作為“地鐵上蓋”的處女作，萬科選擇的夥伴是深諳軌道物業(yè)開發(fā)的北京京投，而在經(jīng)歷了去年接連轉(zhuǎn)讓京外項(xiàng)目，收縮戰(zhàn)線回籠資金之後，京投銀泰也在今年年初表示，將確定以北京為中心，建立以軌道物業(yè)開發(fā)為主的發(fā)展方向。

　　高一軒表示，作為其所在上市公司未來發(fā)展的主要方向，地鐵上蓋物業(yè)在大陸的發(fā)展將慢慢普及，“在政府供地之前，有關(guān)解決物業(yè)舒適性、安全性等特殊成本，在一級開發(fā)的時(shí)候都會(huì)有所體現(xiàn)，這也會(huì)減緩二級開發(fā)企業(yè)的壓力。”

　　高一軒進(jìn)一步指出，作為地鐵上蓋物業(yè)，包括窗戶、樓板的選擇都需要用一些抗震材料，包括在軌道上實(shí)施的一些地鐵一級開發(fā)階段沒有實(shí)施的措施，加以改造，“這些成本的確要比一般項(xiàng)目多。另外，車輛段上蓋的荷載，跟別的項(xiàng)目不一樣，這也決定了我們配套設(shè)施的形式跟傳統(tǒng)是不一樣的，可能也會(huì)增加相應(yīng)的週期和成本。”

　　據(jù)其透露，京投在不久前競得的玉淵潭地塊和東小口地塊，都將繼續(xù)打造地鐵上蓋物業(yè)，“但更傾向於獨(dú)立開發(fā)。”高一軒説道。

　　對此， 研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者採訪時(shí)表示，萬科聯(lián)合京投，將商品房開發(fā)與軌道物業(yè)開發(fā)相結(jié)合，更多地實(shí)現(xiàn)了 “優(yōu)勢互補(bǔ)”，“但地鐵物業(yè)開發(fā)仍面臨著諸多挑戰(zhàn)。如何將地鐵帶來的人流轉(zhuǎn)化成旺盛的人氣，以及提升物業(yè)增值的角度來看，則有諸多不確定性因素。”嚴(yán)躍進(jìn)對此指出。

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