□本報(bào)記者 萬(wàn)晶

　　近日搶地大戰(zhàn)輪番上演，一二線城市地王頻出，房企不惜重金拿地，“麵粉貴過(guò)麵包”的勢(shì)頭愈演愈烈。業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來(lái)萬(wàn)科等大型房企資金面日漸好轉(zhuǎn)，銀行貸款、信託、境外發(fā)債等渠道的融資成本均較去年有明顯下降，“不差錢(qián)”的房企拿地做多積極性高漲，或進(jìn)一步強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

　　製圖/王力

　　開(kāi)發(fā)商押寶地王 土地出讓收入飆升

　　樓市及土地市場(chǎng)預(yù)期趨樂(lè)觀，加之大型房企資金面寬裕、融資成本下降，開(kāi)發(fā)商加緊攻城略地。5月22日，北京大興區(qū)三宗土地公開(kāi)掛牌出讓，成交金額達(dá)到35.22億元，創(chuàng)下“國(guó)五條”出臺(tái)以後北京單日土地成交價(jià)格的新高，其中舊宮地塊樓面地價(jià)突破2.2萬(wàn)元/平方米。5月30日，北京世紀(jì)鴻房地産開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司以10.4億元的代價(jià)，競(jìng)得北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)一地塊，樓面地價(jià)達(dá)到每平方米13601元，而4月之前，該區(qū)域地價(jià)不過(guò)每平方米五六千元，地價(jià)已經(jīng)翻倍。

　　5月23日，廣州白雲(yún)區(qū)、海珠區(qū)又分別以接近8億元和24.6億元的價(jià)格拍出兩塊住宅用地，扣除保障性住房面積之後，兩塊土地的樓面價(jià)分別達(dá)到了每平方米2.4萬(wàn)元和3.5萬(wàn)元。5月29日，上海長(zhǎng)寧區(qū)新華路街道71街坊地塊拍出46億元的高價(jià)，刷新了上海今年以來(lái)總價(jià)“地王”紀(jì)錄。在此之前，上海浦東新區(qū)世博園地區(qū)兩幅地塊均拍出高價(jià)，一幅地塊更以每平方米40079元的單價(jià)創(chuàng)下上海近三年來(lái)樓面地價(jià)新高。

　　開(kāi)發(fā)商不惜重金砸向土地市場(chǎng)。僅北京一地，今年前5個(gè)月的土地收入已超過(guò)600億元，接近去年全年的賣地收入。中原地産研究中心數(shù)據(jù)顯示，前5月京滬廣深4個(gè)一線城市，土地出讓金合計(jì)高達(dá)1411.8億元，比2012年同期的314.4億元上漲350%。

　　易居研究院研究員朱光指出，今年5月10個(gè)典型城市土地出讓金收入為669.9億元，環(huán)比4月份增長(zhǎng)64%，同比2012年5月大增392.6%，創(chuàng)出了2008年以來(lái)同期土地出讓金收入的新高。這主要是近期地方政府積極推地，房地産企業(yè)資金較為寬鬆，導(dǎo)致各地土地成交進(jìn)一步活躍。

　　一些大型房企資金情況全面好轉(zhuǎn)引起廣泛關(guān)注。上海房地産研究院發(fā)佈的房企資金報(bào)告顯示，今年一季度全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈整體表現(xiàn)為偏松狀態(tài)，這也是自2010年第三季度以來(lái)，房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈?zhǔn)状胃鎰e緊張狀態(tài)，步入“偏松”區(qū)間。

　　開(kāi)發(fā)貸持續(xù)輸血 信託融資成本大降

　　土地市場(chǎng)火爆折射出的是今年開(kāi)發(fā)商資金鏈的全面好轉(zhuǎn)。今年以來(lái)由於貨幣政策整體寬鬆，房地産行業(yè)不斷回暖，開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道的融資成本全面下降。

　　一季度社會(huì)融資總量大增，新增人民幣貸款同比去年增加3000億元，大量新增資金進(jìn)入房地産領(lǐng)域。從信貸流向來(lái)看，增量資金主要以個(gè)人按揭貸款和開(kāi)發(fā)貸款形式為房地産“輸血”。一季度房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中，銀行貸款增量4586億元，同比增長(zhǎng)18%。

　　在實(shí)體經(jīng)濟(jì)較為疲弱的大背景下，資質(zhì)良好的房地産開(kāi)發(fā)商，再一次成為各家商業(yè)銀行眼中的“香餑餑”。上海一家上市房企財(cái)務(wù)總監(jiān)表示，今年以來(lái)銀行紛紛主動(dòng)找開(kāi)發(fā)商，貸款利率較去年明顯下降，利率通常不會(huì)超過(guò)基準(zhǔn)利率的1.1倍，房企也開(kāi)始利用低利率貸款替換之前的高利率貸款，完成債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

　　某國(guó)有股份制銀行信貸經(jīng)理表示：“今年以來(lái)房地産開(kāi)發(fā)貸的需求極為旺盛，購(gòu)房者的強(qiáng)力支撐也讓銀行放貸時(shí)更有底氣了。”一家小銀行信貸部人士直言，雖然明面上房地産開(kāi)發(fā)貸沒(méi)有增加，但是銀行會(huì)通過(guò)一些其他的操作方式放款。在當(dāng)前情況下，房企的利潤(rùn)率依舊遠(yuǎn)高於其他行業(yè)，樓市回暖之後房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力也大大提高。

　　宜信財(cái)富投資部一位投資經(jīng)理透露，目前銀行的開(kāi)發(fā)貸對(duì)於房企項(xiàng)目的門(mén)檻有所放寬，通常四證齊全，自有資金達(dá)30%，具備二級(jí)以上資質(zhì)的房企就具備獲得貸款的資格。如果房企在滿足了以上“432”資質(zhì)後還是無(wú)法從銀行方面獲得貸款，那也可以通過(guò)信託融資。信託融資的成本也大幅降低。

　　Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，從去年12月開(kāi)始，地産信託産品平均收益率明顯下降，目前降至8%-9%左右，而2011年開(kāi)發(fā)商資金鏈最緊張時(shí)地産信託收益率普遍超過(guò)15%。上海一名信託經(jīng)理告訴中國(guó)證券報(bào)記者：“去年以來(lái)，房地産信託收益率就一直下降，去年上半年一筆信託通常能做到12%的收益率，今年不少産品只有8%了，這表明開(kāi)發(fā)商的融資成本大幅下降。”

　　以近期發(fā)行“華融信託萬(wàn)方發(fā)展特定股票收益權(quán)”的集合信託産品為例，信託資金用於開(kāi)發(fā)企業(yè)旗下“香河未名1898”二期A區(qū)後續(xù)建設(shè)，100萬(wàn)元到300萬(wàn)元投資額的年化收益率僅為8.5%。

　　用益信託工作室的研究員分析，5月份以來(lái)成立的房地産信託的平均收益率低於9%。預(yù)期收益率的普降，一方面是因?yàn)樨泿耪叻朋牐Y金成本下降，開(kāi)發(fā)商的資金鏈有所好轉(zhuǎn)；另一方面是因?yàn)闃鞘谢嘏顿Y者對(duì)樓市的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商融資風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)有所降低。

　　受益低成本發(fā)債 房企扛價(jià)信心增強(qiáng)

　　儘管境內(nèi)銀行貸款和信託融資成本已較之前有所下降，但境外發(fā)債融資的超低成本，更加吸引房企。為此，萬(wàn)科、保利、金地、招商、綠地等房企紛紛赴港借殼上市，搭建境外融資平臺(tái)。

　　萬(wàn)科最新的銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積604.8萬(wàn)平方米，銷售金額701.8億元，同比分別增長(zhǎng)25.97%和42.58%。在這5個(gè)月時(shí)間內(nèi)萬(wàn)科共拿地38宗，花費(fèi)地價(jià)款250.14億元，佔(zhàn)銷售收入的比例也達(dá)到了35.64%。僅5月份單月萬(wàn)科就新增加項(xiàng)目8個(gè)，斥資36.43億元，分別位於北京、長(zhǎng)沙、武漢、大連、南昌、寧波等一二線城市，而去年同期新增項(xiàng)目只有3個(gè)。

　　知情人士稱，萬(wàn)科的大手筆拿地，與其3月份超低成本發(fā)行境外美元債券有密切關(guān)係。萬(wàn)科對(duì)外發(fā)行8億美元的5年期定息美元債券，年票息率2.625%，每100元債券發(fā)行價(jià)99.397元，折合年收益率2.755%。僅2.625%的票息率就創(chuàng)下房企海外融資成本新低，與目前境內(nèi)信託和銀行貸款的融資利率相比相差數(shù)倍。有香港的證券分析師表示，做到萬(wàn)科的規(guī)模和評(píng)級(jí)(BBB+)，發(fā)債成本確實(shí)可以降到2%-4%，類似的房地産企業(yè)還有華潤(rùn)置地和中海地産。

　　越秀地産近期發(fā)行了3.5億美元2018年到期的票面利率為3.25%的票據(jù)，以及5億美元2023年到期票面利率4.50%的票據(jù)，合計(jì)集資8.5億美元，融資成本之低令其他中小房企羨慕不已。此外，招商地産2012年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，招商地産的資金成本是5.89%。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年一季度該公司資金成本仍低於6%。

　　中房信資深分析師薛建雄表示，境外融資成本低，再加上人民幣升值對(duì)衝境外融資成本，所以發(fā)債基本上沒(méi)有成本，甚至還是賺錢(qián)的。美元債的超低成本優(yōu)勢(shì)，成為房企趨之若鶩的動(dòng)因，已成功搭建海外融資平臺(tái)的龍頭房企規(guī)模擴(kuò)張和資金優(yōu)勢(shì)日益凸顯。結(jié)合房企拿地情況來(lái)看，拿地積極的房企恰恰是去年末和今年初在香港融資最為活躍的幾家企業(yè)。

　　“大型開(kāi)發(fā)商不差錢(qián)！”上海易居房地産研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，由於大型開(kāi)發(fā)商資金鏈減壓，房?jī)r(jià)將得到支撐，相關(guān)樓盤(pán)暫無(wú)降價(jià)壓力。易居研究院還預(yù)計(jì)，二季度末土地市場(chǎng)這一活躍態(tài)勢(shì)仍將繼續(xù)。

　　專家認(rèn)為，在調(diào)控壓力之下，房地産市場(chǎng)經(jīng)歷了去年四季度及今年一季度需求集中釋放之後，未來(lái)市場(chǎng)總體將保持溫和狀態(tài)，全年銷售面積增速將在10%左右。預(yù)計(jì)今年行業(yè)資金狀況將好于去年，總體保持良性。中原地産研究部總監(jiān)張大偉表示，房企資金全面好轉(zhuǎn)，拿地做多積極性高漲，或?qū)⑦M(jìn)一步強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

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