在地産調(diào)控的大背景下，有中國地産第一展之稱的2013中國深圳國際房地産博覽會，也不可避免地受到市場的冷落。

　　近日閉幕的這個房博會不僅參展企業(yè)和參觀人數(shù)不及往年，新房成交量也十分慘澹，來自深圳市規(guī)劃國土委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房博會舉辦的5天內(nèi)，全市新房成交僅為423套。

　　然而，與平穩(wěn)、冷清的商品房市場反差強烈的是，近一段時期來，深圳“小産權(quán)房”卻呈現(xiàn)出一幅供需兩旺、銷售火爆的場面。

　　“小産權(quán)房”熱銷

　　從銷售人員在街頭散發(fā)的小廣告以及部分專業(yè)網(wǎng)站提供的資訊中，記者注意到，深圳的“小産權(quán)房”主要集中在原特區(qū)外，寶安區(qū)的福永、沙井、西鄉(xiāng)街道，光明新區(qū)的公明、光明街道，龍崗區(qū)的南灣街道等都有小産權(quán)房在公開銷售。據(jù)地産界人士估計，目前全市在售的“小産權(quán)房”項目可能超過100個。

　　龍崗區(qū)的南嶺片區(qū)是“小産權(quán)房”較為密集地區(qū)，這裡建有“玉嶺花園、荔枝花園、黃金花園”等多個“小産權(quán)樓盤”。由於租客及購房者眾多，社區(qū)內(nèi)不止仲介地鋪，雜貨店、便利店乃至彩票投注點的門口都張貼著房屋出售出租資訊。一位地産仲介告訴中國青年報記者，新建的小産權(quán)房現(xiàn)在每平方米要賣到5000元以上，採光、格局好的要賣到每平方米7000元，並且房子已經(jīng)所剩無幾。他指著不遠處一個知名地産商新開發(fā)的商品房樓盤説，那裏均價已經(jīng)接近每平方米兩萬元。

　　在深圳打拼了幾年，有了一份穩(wěn)定的工作且已娶妻成家的張嵩(化名)，去年年底以40多萬元的價格在這裡買了一套“小産權(quán)房”。

　　買房之前，張嵩曾在商品房還是“小産權(quán)房”之間猶豫了很久，“小産權(quán)房”的價格優(yōu)勢明顯，幾十萬元就可以買到近百平方米的房子，而如果是買同樣面積的商品房差不多要200萬元，對月收入只有幾千元的他來説，後者價格實在太高。

　　當(dāng)然，對購買“小産權(quán)房”的風(fēng)險，張嵩也十分清楚：由於不能取得房子的所有權(quán)，也無法辦理繼承和抵押，一旦政府以違建的名義拆除或改造，自己可能會竹籃打水一場空，拿不到任何補償。

　　為此，他曾托朋友找到律師、房産專家甚至政府官員諮詢，評估一圈後，張嵩心裏漸漸有了底：“與租房相比，這個價格住上15年就夠本了，更何況，深圳有這麼多的小産權(quán)房，就算有風(fēng)險，那也不是我一個人的。”

　　在律師見證下簽署購房合同、全額付款後，張嵩成了一套小産權(quán)房的主人。住了一段時間後，張嵩覺得，除了配套、環(huán)境較商品房差一點外，小産權(quán)房的性價比可謂超高，他對自己當(dāng)初的決斷很滿意。

　　據(jù)一位仲介透露，購買小産權(quán)房的，除了張嵩這樣的自住客，還有不少投資者，這些投資客往往一次購買多套，短期內(nèi)賺取租金，長期則等待“小産權(quán)房”轉(zhuǎn)正後獲取暴利。

　　地産新政推高小産權(quán)房行情

　　短短一年內(nèi)，深圳關(guān)外小産權(quán)房的價格至少上漲了兩成。

　　實際上，自去年5月深圳土地管理制度改革總體方案獲批以來，幾乎每一次出臺與土地有關(guān)的政策，都會被外界解讀為“小産權(quán)房”有望確權(quán)轉(zhuǎn)正，因而帶來新一輪行情上漲。

　　2012年5月25日，深圳啟動以“産權(quán)明晰、市場配置、節(jié)約集約、科學(xué)調(diào)控”為核心原則的土地管理制度改革，提出探索原農(nóng)村土地改造確權(quán)路徑，開展原農(nóng)村城市化歷史遺留違法建築處理工作，其中“推進原農(nóng)村土地確權(quán)”的字眼引起了外界對於深圳小産權(quán)房將分類確權(quán)的猜測。

　　“泰源珠寶生態(tài)科技創(chuàng)意園”項目，被稱為“深圳最大爛尾違章建築群”。去年7月下旬，有消息稱，政府有望借助土地改革的東風(fēng)讓這批違法建築群得到確權(quán)。雖然深圳官方迅速出面澄清該説法係誤傳，但這一“利好”消息短期內(nèi)仍極大刺激了小産權(quán)房的交易。

　　2013年年初，深圳市政府發(fā)佈了“優(yōu)化資源配置促進産業(yè)轉(zhuǎn)型升級1+6文件”，規(guī)定“原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織繼受單位合法工業(yè)用地可申請進入市場流通”，這一創(chuàng)新政策立刻引起業(yè)內(nèi)熱議，儘管可入市流通的土地僅限“工業(yè)用地”，但有專家認為，深圳是在釋放一種信號，這是在為小産權(quán)房未來的確權(quán)轉(zhuǎn)正鋪路。今後村集體住宅用地也有望進入市場流通。受這則消息鼓勵，深圳的小産權(quán)房越發(fā)炙手可熱。

　　違法建築面積4億平方米

　　實際上，深圳官方一直不承認存在小産權(quán)房，而是將之稱為“違法建築”。因為小産權(quán)房是指城鎮(zhèn)居民違法佔用農(nóng)村集體所有土地建設(shè)的居住建築，深圳早在2004年就實現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的國有化轉(zhuǎn)換。

　　為此，深圳市常務(wù)副市長呂銳鋒多次強調(diào)，深圳沒有“小産權(quán)房”，只有原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織建造的不合法、不規(guī)範(fàn)的統(tǒng)建樓，以及一些非法房地産，此類建築應(yīng)該看成深圳的歷史遺留問題。

　　儘管在名義上已將原村集體土地徵為國有，但由於徵而未收，大量土地並沒有完成相應(yīng)的補償返還手續(xù)，依然屬於村集體及其股份公司所有。據(jù)記者了解，在深圳，違建包括幾種：一是村集體組織在村集體用地上建設(shè)的統(tǒng)建樓；二是一戶一棟上原村民超建和加建的房屋，也稱農(nóng)民房；第三類則是外來開發(fā)商購買村裏的原村集體用地，未經(jīng)合法報建手續(xù)而建設(shè)並出售的房屋。

　　目前，深圳市的違法建築數(shù)量驚人。根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2011年年底，深圳違法建築達37.94萬棟，建築面積達4.05億平方米，是深圳市總建築面積的49.27%。目前，深圳市原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共佔用約390平方公里土地，約佔深圳建設(shè)用地的42%，其中僅有95平方公里為合法用地。這意味著，在現(xiàn)行政策規(guī)定下，深圳有近300平方公里的土地上有“違法建築”，因此，這些土地?zé)o法進入市場流轉(zhuǎn)。

　　有觀察人士指出，對於土地資源嚴重匱乏的深圳來説，存量如此龐大的違法建築，已成為制約深圳城市發(fā)展的最大障礙。

　　備受小産權(quán)問題困擾的深圳，多年來也一直在探索相關(guān)的解決辦法。2009年，深圳通過《深圳市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)於農(nóng)村城市化歷史遺留違法建築的處理決定》(以下簡稱《處理決定》)，其中對於農(nóng)村城市化歷史遺留違法建築規(guī)定了確認産權(quán)、依法拆除或沒收、臨時使用等處理方式，但確認産權(quán)的條件、處罰和補收地價款的標(biāo)準與程式、辦理初始登記的條件與程式等具體辦法始終未明確。

　　近年來，深圳市曾經(jīng)多次發(fā)起對違法違規(guī)建築的圍剿行動，但大都收效甚微，反而引起新一輪違建搶建潮，於是，越來越多的違建房在城市內(nèi)頑強生長出來。

　　確不確權(quán)，是個難題

　　官方數(shù)據(jù)顯示，未來10年，深圳市可供新增建築用地僅為59平方公里。對於土地資源極為緊張的深圳來説，只利用舊城改造、填海造地等手段進行土地儲備，不僅耗資巨大，且釋放土地有限，如何處理近300平方公里土地上的違法建築，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)卣毙柰黄频碾y題。

　　2012年5月，深圳啟動了新一輪土地改革，處理小産權(quán)房問題被一些專家視為此次土地改革成功與否的重要考量。如果不處理好佔據(jù)深圳總建築面積幾乎一半的小産權(quán)房，深圳土地改革也就失去了意義和可操作的空間。

　　深圳市綜合開發(fā)研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁曾對媒體表示，小産權(quán)房確權(quán)不能有效實施的話，深圳土地改革就會出現(xiàn)一個巨大漏洞，效果就會大打折扣。只有把這塊突破了，才談得上土地二次更新和招拍掛改革，並延續(xù)到土地資本化等改革措施上。

　　然而，在深圳市綜合開發(fā)研究院宏觀經(jīng)濟研究中心主任劉憲法看來，此次《深圳市土地管理制度改革總體方案》是一個很抽象、籠統(tǒng)的方案，沒有什麼操作性。國土資源部相關(guān)官員也明確表示，此次深圳土地改革未涉及歷史違建的處理。

　　其實，在業(yè)界一直存有對違法建築通過“補手續(xù)、補地價”的方式予以確權(quán)轉(zhuǎn)正的呼聲。知名地産評論人半求就曾表示，小産權(quán)房現(xiàn)在積累的問題、風(fēng)險已經(jīng)不屬於任何個人、家庭，而屬於整個城市、全體市民。越早解決越有利、越晚越不利。而且，解決小産權(quán)房、農(nóng)民房建設(shè)混亂的唯一途徑是：允許入市，讓大資金收購改造，除此之外，沒有其他途徑。

　　在深圳都會城市研究院院長高海燕看來，小産權(quán)房的違法事實非常清晰，但由於規(guī)模巨大，已經(jīng)不能簡單用違不違法來界定。由於政府管理失控造成了違建規(guī)模化的存在，既增加了執(zhí)法難度，客觀上又導(dǎo)致了法不責(zé)眾的社會心理，這使深圳違建問題變得極為棘手。“深圳小産權(quán)房的出路只有一個，就是全面承認，這需要極大的改革勇氣”。

　　一位在政府機構(gòu)主管集體經(jīng)濟多年的深圳官員告訴記者，如果對小産權(quán)房進行確權(quán)，勢必對房地産市場造成巨大影響，也會對尚未開發(fā)的集體土地傳達錯誤的信號，引發(fā)新一論違法建築的搶建潮，這或許也是政府對小産權(quán)房確權(quán)一事遲遲難下決心的原因之一。

　　深圳綜合開發(fā)研究院一位專家對記者分析説，政府實施此輪土改一個真正的意圖是，收回數(shù)十萬棟違法建築下的近300平方公里的土地，這些違建如果一旦確權(quán)轉(zhuǎn)正，政府從村集體或村民手裏收地的願望將變得更加難以實現(xiàn)。

　　種種跡象表明，深圳小産權(quán)房的難題在短期內(nèi)難以取得較大突破，無論是清理，還是確權(quán)，都存在相當(dāng)?shù)牟僮麟y度，違建，困擾深圳的這個歷史遺留問題的處理似乎正在陷入死局。

　　採訪中，一位深圳原住民對記者説，自己的房子能不能確權(quán)，他根本不關(guān)心，因為只要房子不被拆，他的租金收入就源源不斷。

　　本報深圳5月15日電

[責(zé)任編輯： 雍紫薇]