漫畫(huà)：房屋買賣催生拉鏈夫妻 商海春 作(新華社發(fā))

　　5月初，距離北京新“國(guó)五條”細(xì)則落地已一月有餘。二手房據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，北京二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)合計(jì)5212套，環(huán)比下降了88.1%。最新的5月第一週，二手住宅網(wǎng)簽量為517套，環(huán)比下降78.6%，僅為去年同期的三分之一。另有數(shù)據(jù)顯示，5月第一週均價(jià)環(huán)比上周上漲1%。

　　5月的第一週，記者實(shí)地走訪了北京幾個(gè)大型二手房交易公司。在新政影響下，北京的二手房交易量下降，市場(chǎng)頗為冷清。觀望氛圍籠罩二手房交易市場(chǎng)。

　　觀望氣氛濃

　　在朝陽(yáng)區(qū)廣渠路某大型仲介公司門店門口，幾位房産經(jīng)紀(jì)人聚集在一起，打量著來(lái)來(lái)往往的行人。和前幾個(gè)月的忙碌相比，他們清閒了很多。“你好，請(qǐng)問(wèn)要買房嗎？我們這裡有很多優(yōu)質(zhì)房源，進(jìn)來(lái)看看吧。”小王面帶笑容，向來(lái)往的行人推銷著公司的房源。

　　“新政出臺(tái)後，成交量減少了不少。新政規(guī)定，從3月31日起，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)徵收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收徵管、房屋登記等資訊系統(tǒng)，能核實(shí)房屋原值的，嚴(yán)格按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)徵。很多賣主一聽(tīng)説賣房子要繳稅，覺(jué)得自己虧了，就把房?jī)r(jià)提高，這麼一來(lái)，買房的人也會(huì)很猶豫。看房的人不少，真正掏錢買的不多。可以説，買賣雙方都在觀望。”小王説。

　　小王正説著，一位三十歲左右的男士走了進(jìn)來(lái)。他姓劉，今天是想把自己的賣方資訊登出掉。“房子不賣了，自己住。”他顯得有些無(wú)精打采。

　　劉先生的孩子剛一歲，住在位於西二環(huán)一套六十多平米的房子裏。今年1月把母親接過(guò)來(lái)照顧孩子，家裏顯得很擁擠。剛過(guò)完年，劉先生就動(dòng)了換房的念頭。“二月份我就把房子掛在網(wǎng)上了，總價(jià)近300萬(wàn)，看房的人倒是不少，當(dāng)時(shí)二手房市場(chǎng)也很火爆，我就想等等看房?jī)r(jià)能不能再漲點(diǎn)。”

　　“新政策出臺(tái)了，賣房要繳稅，這麼一算下來(lái)扣掉我交稅的錢就有些虧了；如果加上稅款再賣，房子的價(jià)格高了，也不好賣了，”劉先生對(duì)記者説，“當(dāng)時(shí)我急得不行，看到新聞時(shí)我正在吃飯，立馬就放下筷子去找仲介了，當(dāng)時(shí)細(xì)則未落地，仲介説要不然讓我降價(jià)趕緊出手，但我也不寬裕，還等著換房呢，實(shí)在是捨不得降價(jià)。”劉先生説。

　　日子一天天地過(guò)去，據(jù)劉先生描述，看房的人不少，真正買的人沒(méi)有。有時(shí)候一天都有4、5批人看房。“有個(gè)家住郊區(qū)的阿姨很想買，説是想住在市裏，看病什麼的都方便，但是憑空多出了一筆錢，老人猶豫了。”

　　那個(gè)時(shí)候，劉先生每天期待得就是自己的房子能夠賣出去。他一邊準(zhǔn)備賣方的同時(shí)，也在物色自己的新房，準(zhǔn)備一旦賣出了就買新房。北京住房公積金管理中心4月7日發(fā)佈《關(guān)於實(shí)行住房公積金個(gè)人貸款差別化政策的通知》，劉先生徹底打消了換房的念頭。

　　“仲介告訴我，就算我把這套房子賣掉，有過(guò)貸款記錄或是因?yàn)橘I房提取公積金記錄，再買房就算是二套，首付就不能低於60%。我們這套還沒(méi)賣掉呢，我看就是賣了也未必能買得起。”

　　“還有仲介勸我假離婚買房，但我孩子才一歲，我實(shí)在是折騰不起，萬(wàn)一鬧出個(gè)妖蛾子，弄假成真了可怎麼辦？唉，我們兩口子商量了，不賣了，湊活住吧。”劉先生無(wú)奈地?fù)u了搖頭。

　　假離婚與“陰陽(yáng)合同”

　　記者以買房的名義來(lái)到位於北京南二環(huán)的某房産經(jīng)紀(jì)有限公司門店，一位梁姓經(jīng)紀(jì)人熱情地接待了記者。據(jù)他描述，儘管國(guó)家規(guī)定賣房要繳納差價(jià)的20%稅款，但目前北京市四環(huán)以內(nèi)地理位置優(yōu)越的房子是供不應(yīng)求，特別是學(xué)區(qū)房，雖然有的小區(qū)十分老舊，但價(jià)格卻是不降反增。

　　這位經(jīng)紀(jì)人同時(shí)表示，實(shí)際上，20%稅款基本是由買方來(lái)承擔(dān)。“像這套房子，總價(jià)是320萬(wàn)，但實(shí)際在市場(chǎng)上，個(gè)稅都是由買方繳納。”

　　能否要求賣房者繳稅？這位經(jīng)紀(jì)人説，賣方也可以繳稅，但如果是賣方繳稅，價(jià)格就要漲到340萬(wàn)，如果稅費(fèi)由買賣雙方來(lái)繳納的話，房子的價(jià)格就是330萬(wàn)，“單價(jià)可以再談，但是繳納稅款的事情沒(méi)得商量。”

　　“你站在房主的角度上來(lái)看，稅款都由賣方來(lái)繳納，以前的裝修款又怎麼算呢？這個(gè)小區(qū)地段那麼好，周圍還都是小學(xué)和幼兒園，屬於市內(nèi)稀缺房源，即使不賣，租出去一個(gè)月也得6、7000，房主寧願(yuàn)不賣也不會(huì)自己繳稅的。”見(jiàn)記者猶豫，經(jīng)紀(jì)人“苦口婆心”地勸了起來(lái)。

　　記者問(wèn)道有沒(méi)有方法能不出這筆錢時(shí)，這位經(jīng)紀(jì)人兩手一攤：“當(dāng)然，如果你本事讓房主夫婦假離婚的話，就可以不繳稅了。”

　　聽(tīng)到此話，記者不禁笑出聲來(lái)：“這個(gè)難度很大吧？”

　　“要是房主比較開(kāi)明的話，那就沒(méi)問(wèn)題。又不是沒(méi)有為了房子假離婚的，光我接待的客人都與十幾對(duì)假離婚了。對(duì)於買方來(lái)説，以單身的名義買首套房比二套優(yōu)惠得多了。能省幾萬(wàn)，甚至十幾萬(wàn)，對(duì)一個(gè)家庭來(lái)説這不是一筆小錢。你説這種情況你考慮不考慮離婚？”梁先生反問(wèn)記者。

　　當(dāng)記者表示不能接受，轉(zhuǎn)身離去的時(shí)候，梁先生突然神秘兮兮得拉住了記者，説如果誠(chéng)心買房，可以做“陰陽(yáng)合同”避稅。

　　所謂“陰陽(yáng)合同”是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，其中對(duì)外的一份並不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避國(guó)家稅收等為目的；對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，可以是書(shū)面或口頭。當(dāng)然，“陰陽(yáng)合同”是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來(lái)“利益”的同時(shí)，也預(yù)示著風(fēng)險(xiǎn)。

　　梁先生告訴記者，在不低於北京市二手房最低市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)的情況下，可以儘量幫客戶按照最低價(jià)來(lái)少繳納稅款，這種現(xiàn)象很“普遍。”“比如三環(huán)至四環(huán)之間的房子，最低成交價(jià)在18000元/平方米左右，我們就可以在合同上寫成最低價(jià)，這樣就可以少繳納個(gè)稅，但是實(shí)際交易金額仍然是市場(chǎng)價(jià)。”他説，“你放心，我們做了好幾個(gè)了，絕對(duì)不會(huì)被發(fā)現(xiàn)。”

　　雖然仲介拍著胸脯擔(dān)保，但專家提醒，陰陽(yáng)合同屬於無(wú)效合同，還會(huì)面臨巨大法律風(fēng)險(xiǎn)。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，根據(jù)我國(guó)民法通則和合同法的規(guī)定，“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”、“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”和“以合法形式掩蓋非法目的”的合同都是無(wú)效合同。我國(guó)稅收徵管法也明確規(guī)定，納稅人採(cǎi)取虛假的納稅申報(bào)手段不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，屬於偷稅，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其稅款，並處以5倍以下罰款。這就意味著，陰陽(yáng)合同還將面臨行政罰款的風(fēng)險(xiǎn)。

　　更嚴(yán)重的是，簽陰陽(yáng)合同還有可能被追究刑事責(zé)任。按照我國(guó)刑法規(guī)定，納稅人採(cǎi)取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大並且佔(zhàn)應(yīng)納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，並處罰金；數(shù)額巨大並且佔(zhàn)應(yīng)納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，並處罰金。

　　免稅房漲價(jià)更高

　　“怎麼還是那麼貴？”5月3日下午，在北京市南二環(huán)陶然亭附近的一個(gè)老舊小區(qū)前， 50多歲的陳阿姨看著均價(jià)5萬(wàn)一平方米的房?jī)r(jià)對(duì)一位仲介公司的經(jīng)紀(jì)人説。

　　“阿姨，我們這都是免稅房，不用交個(gè)稅。”房産仲介笑著對(duì)陳阿姨説。

　　“逃掉了稅金，逃不掉漲價(jià)，怎麼説都是買房人吃虧。”陳阿姨無(wú)奈地?fù)u了搖頭。

　　記者在採(cǎi)訪中發(fā)現(xiàn)，由於受賣房要繳納差價(jià)的20%個(gè)稅的影響，滿五年的免稅房單價(jià)比三月份提高了10%左右。“買滿5年的房子不用交稅，大家都想買這種房子，水漲船高，當(dāng)然價(jià)格有所上漲。”這位經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者説。北京細(xì)則落地後，不少“免稅房”價(jià)格上漲的幅度幾乎等同於個(gè)稅金額。

　　根據(jù)鏈家地産市場(chǎng)研究部在媒體上公佈的數(shù)據(jù)，4月北京二手房均價(jià)為每平方米27820元，與3月份持平。但5月第一週，二手住宅成交均價(jià)為26554元/平方米，環(huán)比上周上漲1%。

　　有專家分析，雖然當(dāng)前二手房議價(jià)空間普遍比之前放大，但免稅或低稅房源的議價(jià)空間在縮小。

　　有業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“免稅房目前屬於優(yōu)質(zhì)房源，其實(shí)繳納20%的個(gè)稅很多最後都是買房買單，所以這種房源會(huì)比較搶手。”

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