趙卓文

　　楊衛(wèi)華

　　文/羊城晚報記者 劉珊

　　圖/羊城晚報記者 何奔

　　2013年註定是房地産不平凡的一年。國五條橫空出世，地産風(fēng)雲(yún)再起。然而調(diào)控之下，卻是新一輪的房價上漲。如此調(diào)控為哪般？你，看懂了嗎？

　　4月19日，第10期“粵財控股·羊城晚報財富大講壇”攜著名房地産市場研究專家、廣州市同創(chuàng)卓越房地産投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文先生，著名稅收與理財專家、中山大學(xué)嶺南學(xué)院教授楊衛(wèi)華先生一同為我們回顧了房地産市場及其調(diào)控政策的歷史沿革，解讀了目前的調(diào)控措施，分享了2013年房地産投資機(jī)會和投資策略。他們都一致看好未來十年房地産發(fā)展，“房價仍會漲，一線城市尤甚。未來十年，中國房地産仍然很有投資價值！”

　　看漲：“房價還會繼續(xù)漲！”

　　房地産調(diào)控多年，房價整體走勢如何？出臺新政策之後，形勢是否有大變化？

　　楊衛(wèi)華給出了自己的解讀，“房價的調(diào)整和稅收的調(diào)整不能抑制房價上漲。從長遠(yuǎn)看，房價只會繼續(xù)升。2013年-2014年大戶型住宅産品供求繼續(xù)放量，全年樓價將呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性上漲，正常漲幅在10%以上。”

　　趙卓文也認(rèn)為，目前房價正處於一種逆生長狀態(tài)，首先從政策來看，房地産行業(yè)目前在中國經(jīng)濟(jì)的地位和作用不言而喻，因而房地産政策不會有大面積的打壓。其次，土地資源稀缺，而需求又旺盛，土地成本的增加會進(jìn)一步促進(jìn)房價上漲。高地價、高成本、高開發(fā)強(qiáng)度、高門檻將成為廣東房地産的重要特徵。

　　解讀：調(diào)控為何無法抑制房價

　　談到調(diào)控不理想的原因，楊衛(wèi)華認(rèn)為：第一，政府的各項調(diào)控政策，比如説金融政策、財稅政策、行政手段還有土地政策，並不是完全配套的，方向也不一致。第二，中央政府和地方政府同床異夢，中央政府要控制房價，而地方政府是希望房價上漲，對房地産調(diào)控不積極。第三，我們對房地産的認(rèn)識是有偏頗的，從2003年國務(wù)院“18號文”到現(xiàn)在都在一直強(qiáng)調(diào)房地産業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱産業(yè)，這話是不全面的，房地産業(yè)既是支柱産業(yè)也是民生産業(yè)，但現(xiàn)在我們過度強(qiáng)調(diào)了支柱産業(yè)而忽略了民生産業(yè)。第四，房地産存在兩大壟斷，一是土地被政府壟斷，土地價格由政府説了算，所以土地價格越來越高；二是房地産的經(jīng)營是開發(fā)商壟斷。

　　趙卓文則表示，調(diào)控還是有一定作用的，但是可持續(xù)性很弱。因為影響樓價的基礎(chǔ)因素，沒有發(fā)生大的改變，樓市繁榮“遊戲規(guī)則”，更是多年依舊。而要解決這個問題，必須有長效的住房供應(yīng)體系和長期的住房供應(yīng)計劃。

　　熱點(diǎn)：國五條中的20%到底是什麼？

　　國五條提出的對二手房賣主徵收20%具體指什麼？楊衛(wèi)華解釋道：20%是按照所得來計算的，有媒體説20%是按照差價，就是買進(jìn)房子與賣出房子的差額要交20%的稅，這個説法不準(zhǔn)確。這個差額是毛利，不是利潤，而應(yīng)該按照這個差額扣掉相關(guān)的費(fèi)用來交稅，按所得來交稅。

　　政策：“限”時代的到來

　　在談到限購政策時，趙卓文認(rèn)為，“限購”應(yīng)該成為中國房地産的特色而長期存在。“因為當(dāng)前的房地産運(yùn)作機(jī)制，決定了調(diào)控是常態(tài)。要想調(diào)房價，必須調(diào)結(jié)構(gòu)，要想調(diào)結(jié)構(gòu)，必須改變運(yùn)作機(jī)制。10年調(diào)控，已經(jīng)指明瞭出路。”

　　他坦言，房地産市場應(yīng)該是讓多數(shù)人財富增加的最重要因素。根據(jù)胡潤研究報告，中國億萬富豪中15%是炒房者。未來掌握這個城市財富的人將是45歲—60歲的人。他們掌握財富的主要原因是因為擁有不動産。特別在樓市全面進(jìn)入“萬元房時代”後，財富增值最可靠最直接的表現(xiàn)，依然是不動産的增值。它比股票更具有保值和抵禦通貨膨脹風(fēng)險的能力。

　　北上廣等一線城市的資源永遠(yuǎn)是供不應(yīng)求的，不限購不行；財富集中在少數(shù)人手中，限購勢在必行。不限購，樓市市場幾乎無法維持最基本的穩(wěn)定狀態(tài)。

　　訣竅：投資房産有門道

　　“2013年的中國樓市，要看大開發(fā)商臉色。”趙卓文説，中國房地産已經(jīng)進(jìn)入全面資本主義時代，房地産壟斷時代提前到來。大型上市房企市場佔(zhàn)有率逐年提升，目前排名前50的房企所佔(zhàn)的市場份額達(dá)到34%。2013年，有能力、有意願買地的企業(yè)，依然是大型開發(fā)商。

　　“2013年做房地産，必須研究好四類人。”趙卓文認(rèn)為有錢人、閒人、女人和年輕人是必須關(guān)注的四類人群。2013到2014年，有錢人將撐起一線中心城市樓市的銷售量。休閒地産旅遊地産將成為投資發(fā)展的重點(diǎn)，閒人受到關(guān)注。女性作為購房決策者將越來越影響到房地産的發(fā)展。另外，2013年，90後隆重登場，他們成為購房的新一代參與者。

　　警示：新泡沫襲來 注意理性投資

　　趙卓文認(rèn)為，廣州新一輪商業(yè)地産泡沫正在形成。“廣州商業(yè)地産的繁榮在2013年將面臨升級換代，表面的繁榮背後是後勁不足。”趙卓文指出，由於限購等房地産調(diào)控政策的影響以及地方政府的政策優(yōu)惠，近兩年來廣東省的商業(yè)地産項目迅速增加，前期的投資回報帶來了後期的盲目跟風(fēng)和投資。後續(xù)大量的商業(yè)項目的出現(xiàn)，明顯缺乏計劃和規(guī)劃。政府鼓勵發(fā)展，開發(fā)商盲目投資，投資者瘋狂入市，2013年的廣東商業(yè)地産正演繹“再攀高峰”的行情，風(fēng)險與機(jī)會並存。消費(fèi)者不要盲目樂觀，注意理性投資。

　　投資策略

　　中心，中心，還是中心！

　　“中心論”是趙卓文提到的一個重要投資戰(zhàn)略。“中心就是最強(qiáng)的”。他表示，未來3年中國房地産主要增長機(jī)會在一線城市、中心城市。在區(qū)位選擇上，城市中心區(qū)及城市副中心區(qū)的物業(yè)升值潛力最大，增長速度也越來越快。未來的潛力和可能性都是優(yōu)於周邊城市的。對投資者來説，“該出手時就出手”。

　　房地産發(fā)展藍(lán)海戰(zhàn)略

　　未來房地産發(fā)展將出現(xiàn)新的態(tài)勢。趙卓文總結(jié)了2013年房地産發(fā)展的藍(lán)海戰(zhàn)略：一是城鎮(zhèn)化將成為未來幾年的發(fā)展重點(diǎn)。美麗中國背景下，廣東的鄉(xiāng)村地産，縣鎮(zhèn)級地産將有新的增長點(diǎn)；二是珠三角城際軌道交通網(wǎng)路完善後，衛(wèi)星城市、節(jié)點(diǎn)城市和新型商業(yè)綜合體系，將有新的發(fā)展機(jī)遇；三是産業(yè)地産、旅遊休閒地産、文化地産、工業(yè)地産等將有新的發(fā)展；四是三舊改造將延續(xù)，並會進(jìn)入新的階段；五是中心城市中心區(qū)物業(yè)價值將加快上升，企業(yè)銷售策略轉(zhuǎn)為持有策略，回報水準(zhǔn)將更高。

　　重點(diǎn)關(guān)注

　　投資關(guān)注四類物業(yè)

　　“2013年—2022年將是房地産下一個黃金十年”。趙卓文對接下來十年的房地産市場發(fā)展情況表示樂觀，“未來廣州房地産的發(fā)展機(jī)會還有很多。”他提出了2013年房地産投資必須關(guān)注四類物業(yè)——土地、車位、高端住宅和“母雞型”商業(yè)物業(yè)。而四類應(yīng)謹(jǐn)慎投資的物業(yè)類型有：投資類産品。主要是指酒店式公寓、商務(wù)公寓、返租回報的商業(yè)物業(yè)、小型酒店、小戶型出租經(jīng)營物業(yè)等；價格虛高的“豪宅物業(yè)”、休閒度假類物業(yè)；寫字樓物業(yè)。

　　甲級寫字樓將供過於求

　　楊衛(wèi)華指出，未來廣州寫字樓市場將呈現(xiàn)供過於求的局面，“甲級寫字樓空置率偏高，租金水準(zhǔn)受壓，2013年廣州甲級寫字樓空置率水準(zhǔn)超過20%。珠江新城板塊寫字樓的售價為20000-50000元/平方米。珠江新城板塊寫字樓租金普遍為100-200元/平方米·月，最高達(dá)260-320元/平方米·月。而商鋪方面，以珠江新城為例，經(jīng)過多年的發(fā)展，商務(wù)與居住氛圍日漸濃厚，商業(yè)市場的發(fā)展趨於成熟，商鋪價格也是‘水漲船高’，內(nèi)臨街商鋪價格可達(dá)到150000-220000元/平方米；裙樓商鋪價格可達(dá)到28000-50000元/平方米。中大布匹市場首層租金普遍達(dá)到1000-2000元/平方米，高的達(dá)到4000元/平方米。布匹市場附近的倉庫，租金高的達(dá)到150元/平方米，低的也達(dá)到30-50元/平方米。中大布匹市場的首層商鋪月租金可媲美廣州天河城、北京路的大商場。”趙卓文建議，看準(zhǔn)商機(jī)，可以及時入市，但也要注意風(fēng)險。

　　建議

　　趙卓文給置業(yè)者提了六大建議：

　　——城市中心區(qū)及城市副中心區(qū)的物業(yè)升值潛力最大

　　——中心的就是最強(qiáng)的

　　——最貴的也許就是最便宜的

　　——要選擇品牌開發(fā)商、品牌物業(yè)

　　——重視城市配套及未來地段的規(guī)劃發(fā)展前景

　　——懂得買，也要懂得賣

　　精彩問答

　　Q：如果再次買房的話究竟是選擇珠三角，還是二線城市？

　　趙卓文：中山房子很便宜，用來自住非常不錯，但從投資角度來講，它的增長幅度是不如中心城市、一線城市的。另外，像長沙這樣的省會城市，它像十年前的廣州，供應(yīng)量很大，但供應(yīng)量大會抑制房價的上升。所以從投資角度來看，我建議一是選大城市、中心城市，這個是比較重要的；第二個就是有增長可能的城市。

　　Q：我想問的是房産稅在上海和重慶已經(jīng)試行了，聽説這兩年要擴(kuò)展到全國，而且稅率還蠻高，可能要達(dá)到4%。我想問一下，如果房産稅在廣州推出的話，對我們買房、投資都有什麼影響？

　　楊衛(wèi)華：關(guān)於房産稅的問題，實(shí)際上討論很多，這兩個城市在試點(diǎn)的時候，主要是針對增量房，存量沒有動。據(jù)我了解，你説的那個房産稅率達(dá)到4%，應(yīng)該是不可能的，它絕對不會超過現(xiàn)在的房地産稅率1.2%，因為1.2%已經(jīng)高了。但你要買房自己住，我覺得一點(diǎn)問題都沒有，因為世界上通行的非經(jīng)營性住房，都是對第二套才開始徵稅的，第一套不用交稅。我們國家第一套屬於保障性住房，第二套是改善性住房，現(xiàn)在可能傾向於從第三套開始徵稅，那麼這個稅率估計是0.5%。

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