“投資200萬元，年化收益率8.5%！”聽完理財員的介紹，市民李小姐猶豫了：以前12%的收益率哪去了？收益降低的房地産信託，還算不算投資的好對象？

　　年收益率跌破9%

　　市民李小姐手裏握有200萬元的存款，本來準(zhǔn)備買房，可北京“國五條”細(xì)則出臺後，京籍單身人士禁購2套房，她的買房計劃隨之?dāng)R淺。

　　“既然買不了房，那就買點信託産品吧，記憶中年化收益率能達(dá)到12%、13%。”李小姐找到一家投資公司，聽完理財員的推薦後，她發(fā)現(xiàn)高收益已成過去。在理財員介紹的4款房地産信託産品中，年化收益率基本都在9%至9.5%之間，有一款已跌破9%。

　　這款名為“華融信託萬方發(fā)展特定股票收益權(quán)”的集合信託産品，信託資金用於開發(fā)企業(yè)旗下“香河·未名1898”二期A區(qū)後續(xù)建設(shè)，100萬元到300萬元投資額的年化收益率僅為8.5%，300萬元以上投資額的年化收益率也就9%。

　　房地産信託收益普降

　　收益率降了，不只是市民李小姐的個人感覺。

　　一位從事房地産信託的業(yè)內(nèi)人士向記者坦言，今年地産信託收益普降，從過去的11%至13%，平均下降到9%至11%之間，“最高的收益率也不超過12%，且僅有個別産品能達(dá)到。”

　　該位人士告訴記者，為了彌補收益率的下降，提高投資人的投資熱情，今年以來，不少房地産信託産品都改為按季度付息，一方面能降低産品達(dá)到兌付期後融資方的資金壓力，另一方面也能減少投資者的風(fēng)險恐懼。

　　統(tǒng)計機構(gòu)的數(shù)據(jù)也驗證了地産信託收益率的下降。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至4月12日，納入統(tǒng)計的還在存續(xù)期的100隻房地産信託平均收益率只有8.89，比去年9.67%的平均水準(zhǔn)降了一截。

　　樓市回暖資金寬鬆了

　　“房地産信託收益率的下降，主要源於融資成本的降低。”用益信託工作室的研究員分析，預(yù)期收益率的普降，一方面是因為貨幣政策放鬆，資金成本下降，開發(fā)商的資金鏈有所好轉(zhuǎn)；另一方面是因為樓市回暖，房價止跌回升，投資者對樓市的風(fēng)險預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，開發(fā)商融資的風(fēng)險溢價有所降低，房地産與其他領(lǐng)域的信託融資成本差距縮小。

　　另外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在資金兌付壓力面前，信託公司的經(jīng)營思路也出現(xiàn)了一定轉(zhuǎn)變。由於信託公司面臨著較大的兌付壓力，需要提高風(fēng)險備付金來增強風(fēng)險抵禦能力，這需要提高利潤。而提高利潤的直接辦法就是降低對投資者的收益支付，擴(kuò)大“利差”。“隨著監(jiān)管層對信託産品加強監(jiān)管，高收益信託産品發(fā)行受到限制，以及信託産品流動性的改善預(yù)期，導(dǎo)致以往信託流動性不足帶來的溢價消失，信託預(yù)期收益率可能進(jìn)一步下降。”

　　信託投資仍需謹(jǐn)慎

　　房地産信託對於政策的變化一直都很敏感。最新的“國五條”細(xì)則，由於對二手房轉(zhuǎn)讓徵收20%的個稅，部分購房需求轉(zhuǎn)移到新房市場，使得新房銷售形勢好轉(zhuǎn)，開發(fā)商發(fā)行房地産信託的熱情也隨著高漲。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，今年截至4月12日，共成立了221隻集合信託産品，其中房地産信託計劃達(dá)100隻，佔到産品發(fā)行量的45%。而從募資規(guī)模來看，納入統(tǒng)計的房地産信託計劃總計募資216億元，佔到同期所有發(fā)行信託計劃募資規(guī)模的56%，房地産信託重回龍頭位置。

　　不過，也有一種聲音認(rèn)為，“國五條”細(xì)則對於信託也是“雙刃劍”。“如果真的卡得特別嚴(yán)，開發(fā)商或許還將面臨資金壓力。”中原地産市場總監(jiān)張大偉建議，無論是開發(fā)商還是投資人，未來對於房地産信託産品，仍需謹(jǐn)慎。

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