(繪圖 彭靂)

　　“國(guó)五條”細(xì)則落地，4月各地網(wǎng)簽量都出現(xiàn)大幅下滑。如廣州上半月一手房網(wǎng)簽大跌近五成，二手房較3月底更下滑逾七成。不過客觀來(lái)看，4月數(shù)據(jù)的下滑是相較于政策末班車導(dǎo)致集中成交的3月；與往年同期相比，本月的成交量其實(shí)算不上慘澹。

　　分析原因有二：一是經(jīng)過短暫一段時(shí)間的觀望，近期市場(chǎng)又有購(gòu)房者認(rèn)為“國(guó)五條”沒有預(yù)想的嚴(yán)厲，反而看漲後市進(jìn)而入市；二是由於除北京外，其他各大城市二手房交易個(gè)稅新政的操作辦法遲遲還未出臺(tái)，出現(xiàn)了二手仲介借著出臺(tái)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的各種傳言，“忽悠”買賣雙方加緊交易的現(xiàn)象。

　　對(duì)此，南方日?qǐng)?bào)向廣州市地稅局諮詢獲悉，廣州二手房個(gè)稅計(jì)徵辦法出臺(tái)尚未有時(shí)間表，短期內(nèi)出臺(tái)的可能性並不大。購(gòu)房者須提防因傳言而加急過戶而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

　　4月交易量較往年並不少

　　廣州“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)已過半月，二手房市場(chǎng)明顯降溫。記者近日在廣州房地産交易中心看到，與3月時(shí)交易中心內(nèi)人頭攢動(dòng)、各個(gè)窗口排起長(zhǎng)龍的景象形成了鮮明的對(duì)比，目前交易中心內(nèi)人流稀鬆，鮮有排起長(zhǎng)隊(duì)的現(xiàn)象。與此同時(shí)，不少房産仲介也感受到4月的“冷清”，有仲介負(fù)責(zé)人表示，進(jìn)入4月後，二手樓市成交量驟然下降，較3月底下滑了七成多。

　　一手房方面也並未出現(xiàn)此前預(yù)想的二手房需求轉(zhuǎn)移到一手市場(chǎng)的現(xiàn)象。陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，4月前兩周廣州一手房網(wǎng)簽量出現(xiàn)近五成的萎縮，發(fā)展商及買家的觀望情緒較濃，

　　4月的市場(chǎng)降溫主要由兩大因素決定。首先是買家的提前入市，“國(guó)五條”細(xì)則發(fā)佈後，不少人為了搶在新政之前買房，不惜縮短了購(gòu)房週期，讓3月成了一個(gè)交易井噴月，也透支了未來(lái)的交易量。另一方面，4月以後開發(fā)商推貨的減少也限制了成交量的維持，廣州人向來(lái)沒有在清明期間買樓的習(xí)慣，因此主導(dǎo)一手樓市的開發(fā)商也沒有在此期間推出重磅産品，而傳統(tǒng)的銷售淡季“五一”黃金周又即將到來(lái)，開發(fā)商顯然有理由將重點(diǎn)項(xiàng)目和更加實(shí)用的優(yōu)惠政策留到那時(shí)。

　　當(dāng)很多人就此感嘆“國(guó)五條”的重磅效果時(shí)，其實(shí)市場(chǎng)真實(shí)的情況卻也談不上真正的遇冷。

　　4月的交易量的確出現(xiàn)大幅縮水，但值得注意的是，這是相較異峰突起的3月銷售量而言的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月廣州的二手房網(wǎng)簽量超過7600宗，比2月的1541套增加4倍多，相比1月也有2倍的增幅。而4月上半月日均網(wǎng)簽量為151套，超過200套的天數(shù)也有7天，這與2012年4月4000余套的交易量相比，其實(shí)仍維持在正常水準(zhǔn)。一手房方面，2013年4月1-7日廣州一手房網(wǎng)簽量1400套，4月8日-14日1502套，同比2012年4月2日-4月8日的1099套和4月9日-15日的1342套均有上升。同樣在深圳，也出現(xiàn)了類似的現(xiàn)象。

　　各種傳言“忽悠”加急購(gòu)房

　　業(yè)內(nèi)人士分析，4月交易量沒有想像中的淡，主要是因?yàn)榻?jīng)過短暫一段時(shí)間的觀望，不少人認(rèn)為“國(guó)五條”沒有預(yù)想的嚴(yán)厲，沒有真正發(fā)揮威力，反而看漲後市。

　　世聯(lián)地産調(diào)查顯示，2013年一季度購(gòu)房者信心指數(shù)為56.8，較上季度小幅下降0.2，是自2011年四季度以來(lái)首次出現(xiàn)下降。但與去年下半年相比，2013年一季度超過八成的購(gòu)房者認(rèn)為周邊樓盤有不同程度的漲價(jià)行為，且有超七成購(gòu)房者看漲未來(lái)房?jī)r(jià)，再創(chuàng)調(diào)控以來(lái)新高。

　　而儘管4月成交量較3月出現(xiàn)大幅萎縮，但價(jià)格方面並沒有明顯的下滑跡象，更有20%的熱銷樓盤在新政出臺(tái)後漲價(jià)。而有分析認(rèn)為，一旦房企在“五一”前後掀起推貨高峰，市場(chǎng)可能重燃從去年3月開始的熱度。

　　此外筆者走訪發(fā)現(xiàn)，由於廣州二手房交易個(gè)稅新政的操作辦法遲遲還未出臺(tái)，出現(xiàn)了二手仲介借著出臺(tái)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的各種傳言，“忽悠”買賣雙方加緊交易的現(xiàn)象。

　　早在上月，廣州版細(xì)則尚未落地之時(shí)，二手市場(chǎng)就風(fēng)傳多個(gè)新政落地時(shí)間節(jié)點(diǎn)的版本。為了趕在新政落地前交易，避免可能大幅增加的稅費(fèi)成本，市場(chǎng)恐慌性購(gòu)房的現(xiàn)象十分明顯，這些傳言也大大加劇了這種心態(tài)。而細(xì)則落地後，由於仍未像北京一樣明確二手房交易個(gè)稅計(jì)徵的具體辦法及執(zhí)行時(shí)間，又提供了傳言滋生的溫床。

　　近日二手房市場(chǎng)傳言，本月26日將是廣州執(zhí)行新“國(guó)五條”細(xì)則中個(gè)稅計(jì)徵新規(guī)定的節(jié)點(diǎn)，已核稅的須在此時(shí)間前完稅，否則將重新核稅。該傳言經(jīng)過市場(chǎng)的反覆發(fā)酵威力不小。在房地産交易中心，筆者就碰到了一位受此傳言影響的購(gòu)房者李女士。她介紹，原本家裏就有購(gòu)房計(jì)劃，但因?yàn)闊o(wú)法一次性付款趕不上在3月完成交易，最近一聽説4月26號(hào)才開始執(zhí)行新政，趕緊辦完了銀行同貸趕來(lái)交易。

　　筆者近日也以購(gòu)房者身份走訪了多家二手房仲介，獲得了多個(gè)版本的新政執(zhí)行時(shí)間。有仲介還是強(qiáng)調(diào)4月26日的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，有仲介稱會(huì)推至五月中旬，但均是借此催促筆者儘快交易。

　　廣州個(gè)稅計(jì)徵辦法短期內(nèi)不出臺(tái)

　　針對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，廣州市地稅有關(guān)負(fù)責(zé)人獨(dú)家對(duì)南方日?qǐng)?bào)重申，廣州二手房個(gè)稅計(jì)徵辦法出臺(tái)尚未有時(shí)間表，短期內(nèi)出臺(tái)的可能性不大，請(qǐng)購(gòu)房者不要輕信包括二手房仲介在內(nèi)的傳言。

　　該負(fù)責(zé)人表示，市地稅將堅(jiān)決貫徹國(guó)家和市政府的“國(guó)五條”關(guān)於嚴(yán)格執(zhí)行“賣房徵收20%個(gè)稅”的要求，正在制定的地方實(shí)施細(xì)則正在緊鑼密鼓對(duì)各種細(xì)節(jié)作出預(yù)判。

　　據(jù)了解，“國(guó)五條”出臺(tái)以來(lái)，僅有北京明確了二手房個(gè)稅計(jì)徵的明確辦法及執(zhí)行時(shí)間。根據(jù)北京版細(xì)則，徵收個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的財(cái)産轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)以轉(zhuǎn)讓財(cái)産收入額減除財(cái)産原值和合理費(fèi)用後的餘額，再按照20%稅率計(jì)算納稅。而對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收徵管、房屋登記等資訊系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)徵；而納稅人不能提供房屋原值相應(yīng)憑證，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過稅收徵管、房屋登記等資訊系統(tǒng)也未能核實(shí)房屋原值的，個(gè)人所得稅稅款以本次房屋交易價(jià)格按核定徵收率1%計(jì)算。此外新舊政策的劃分時(shí)間則以網(wǎng)簽為準(zhǔn)。

　　上述負(fù)責(zé)人表示，北京版細(xì)則對(duì)廣州版細(xì)則將起示範(fàn)作用，但廣州具體情況仍需要具體分析。他透露，根據(jù)個(gè)人所得稅法及其實(shí)施條例，廣州版細(xì)則在計(jì)算二手房交易個(gè)稅時(shí)，也將減除財(cái)産原值和合理費(fèi)用後的餘額再進(jìn)行計(jì)徵。

　　由此有業(yè)內(nèi)人士分析，廣州版的執(zhí)行辦法相信也會(huì)比較“溫柔”，購(gòu)房者無(wú)須太過恐慌，而特別是計(jì)徵辦法出臺(tái)目前尚未有時(shí)間表，購(gòu)房者不應(yīng)受仲介“蠱惑”特別急於交易。(記者 盧軼 實(shí)習(xí)生 劉合瀟)

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